Wie viel Haus Sie sich leisten können: die Rechnung hinter dem Rechner.

Die Formel hinter jedem Budgetrechner

Ob Bank, Portal oder Vermittler: Jeder Budgetrechner übersetzt eine Monatsrate in eine Darlehenssumme, und alle nutzen dafür dieselbe Mathematik. Die maximale Darlehenssumme ist die Jahresrate, geteilt durch die Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, mal hundert. Wer die Formel einmal verstanden hat, kann jedes Rechnerergebnis nachvollziehen und jede Werbetabelle prüfen. Als Faktor ausgedrückt:

Zwei Dinge zeigt die Tabelle sofort. Erstens: Der Zins ist nicht allein entscheidend, die Anfangstilgung wirkt genauso stark auf die mögliche Summe. Zweitens: Wer die Tilgung senkt, um mehr Darlehen zu bekommen, verlängert die Laufzeit erheblich und schiebt das Risiko in die Zeit nach der Zinsbindung. Exakt statt überschlägig rechnet unser Finanzierungsrechner.

Die 35-Prozent-Regel: was eine tragbare Rate ist

Die verbreitete Faustregel lautet: Die Kreditrate sollte 35 Prozent des monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Manche Anbieter lassen bis 40 Prozent zu, der Durchschnitt tatsächlich abgeschlossener Finanzierungen liegt eher bei einem Viertel des Einkommens. Die Regel ist eine Konvention aus der Praxis, kein Gesetz, und sie ersetzt keine eigene Rechnung: Maßgeblich ist, was nach Abzug aller tatsächlichen Ausgaben übrig bleibt.

Drei Posten werden dabei regelmäßig unterschätzt. Bestehende Verpflichtungen wie Auto-Leasing oder Ratenkredite mindern die tragbare Rate in voller Höhe. Die Bewirtschaftung der eigenen Immobilie kommt zur Kreditrate hinzu, von Heizung und Strom bis zur Rücklage für Reparaturen, und liegt erfahrungsgemäß deutlich über den Nebenkosten einer Mietwohnung. Und die Rate muss nicht nur heute passen, sondern auch nach dem Ende der Zinsbindung, wenn die Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Zinsen ansteht. Wer bei 35 Prozent nur mit dem heutigen Zins kalkuliert, rechnet sich das Haus schön.

Vom Einkommen zum Kaufpreis: die Rechnung in vier Schritten

Die häufigste Verwechslung bei der Budgetfrage: Darlehenssumme und Kaufpreis sind nicht dasselbe. Zwischen beiden liegen Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Die Reihenfolge:

1. Schritt 1

   Tragbare Monatsrate bestimmen

   Haushaltsnettoeinkommen mal höchstens 35 Prozent, davon bestehende Kreditraten abziehen. Wer es konservativer mag, rechnet mit 30 Prozent und hält damit Puffer für Nebenkosten der Immobilie und Zinsänderungen vor.

2. Schritt 2

   Rate in eine Darlehenssumme übersetzen

   Jahresrate geteilt durch die Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, mal hundert. Das ist die Formel, die in jedem Budgetrechner steckt. Je niedriger Zins plus Tilgung, desto größer das Darlehen bei gleicher Rate, und desto länger läuft es.

3. Schritt 3

   Eigenkapital addieren

   Darlehen plus verfügbares Eigenkapital ergibt die Summe, die für Kaufpreis und Nebenkosten zur Verfügung steht. Notgroschen von zwei bis drei Monatsgehältern bleibt außen vor.

4. Schritt 4

   Kaufnebenkosten abziehen

   Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision kosten je nach Bundesland meist rund zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Erst was danach übrig bleibt, ist Ihr Kaufpreisrahmen.

Für die beiden Stellschrauben am Anfang und Ende dieser Rechnung gibt es eigene Beiträge: Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und warum mehr davon den Zins senkt, und welche Posten zu den Kaufnebenkosten zählen. In Hessen rechnet man wegen sechs Prozent Grunderwerbsteuer am oberen Rand der Spanne.

Warum Banken dieselbe Person verschieden rechnen

Der Budgetrechner sagt, was rechnerisch tragbar ist. Ob eine Bank das Darlehen vergibt, entscheidet ihre eigene Haushaltsrechnung. Dazu ist sie gesetzlich verpflichtet: Vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit eingehend prüfen (§ 505a BGB). In dieser Prüfung stehen Ihrem nachweisbaren Einkommen Lebenshaltungspauschalen, Wohnkosten und alle laufenden Verpflichtungen gegenüber.

Entscheidend für Ihr Budget: Diese Rechnung ist nicht genormt. Aus unserer Vermittlungspraxis sind es vor allem drei Stellen, an denen sich die Banken unterscheiden. Die Höhe der Lebenshaltungspauschalen je Haushaltsgröße. Die Anrechnung schwankender Einkommensbestandteile, etwa Boni, Zuschläge, Provisionen oder Elterngeld, die eine Bank voll, die nächste anteilig und die dritte gar nicht ansetzt. Und der Umgang mit Selbstständigen, bei denen meist mehrere Jahresabschlüsse gemittelt werden. Dazu kommt die Sicherheitenseite: Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern bewertet die Immobilie mit ihrem eigenen Beleihungswert, und der Abstand zwischen Darlehen und diesem Wert bestimmt den Zins mit.

Die Folge: Dieselbe Anfrage kann bei einer Bank scheitern und bei der nächsten zu guten Konditionen durchgehen. Das ist kein Grund, es der Reihe nach bei vielen Banken zu versuchen, denn unkoordinierte Kreditanfragen können den Schufa-Score belasten. Der bessere Weg ist eine Konditionsanfrage über einen Vermittler, der die Kriterien der Banken kennt und die Anfrage dort platziert, wo sie zum Profil passt. Was nach einer Absage zu tun ist, beschreibt der Beitrag Finanzierung abgelehnt.

Mehr Spielraum ohne mehr Risiko

Wenn der Kaufpreisrahmen nicht zum Markt passt, gibt es seriöse Hebel und riskante. Seriös sind: die Kaufnebenkosten senken, etwa durch den Kauf ohne Makler oder den getrennten Ausweis von Inventar. Das Eigenkapital gezielt erhöhen, auch durch Eigenleistung oder zinsgünstige Förderdarlehen, deren Verfügbarkeit und Bedingungen sich allerdings ändern können. Und die vollständige Vorbereitung der Unterlagen, denn eine saubere Anfrage wird besser gerechnet als eine lückenhafte.

Riskant ist das Gegenteil: die Tilgung auf das Minimum senken, um die Formel auszureizen, die Rate bis an die 40-Prozent-Grenze schieben oder den Notgroschen in den Kaufpreis stecken. All das vergrößert das Haus von heute und verkleinert die Sicherheit von morgen. Unsere ehrliche Einordnung: Wenn der Rahmen nur mit solchen Mitteln reicht, ist nicht die Rechnung das Problem, sondern der Kaufpreis.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die Rate trägt meist bis 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens, bestehende Kredite und die Bewirtschaftung der Immobilie eingerechnet.
• Maximales Darlehen = Jahresrate geteilt durch (Sollzins + Anfangstilgung) mal hundert. Bei zusammen fünfeinhalb Prozent etwa das 220-fache der Monatsrate.
• Kaufpreisrahmen = Darlehen plus Eigenkapital minus Kaufnebenkosten von rund zehn bis fünfzehn Prozent.
• Die Haushaltsrechnung der Bank ist nicht genormt: Pauschalen und Einkommens-Anrechnung unterscheiden sich, dieselbe Person bekommt verschieden viel Kredit.
• Mehr Spielraum entsteht über Nebenkosten, Eigenkapital und saubere Unterlagen, nicht über Minimal-Tilgung und ausgereizte Quoten.

ME Finance verspricht keine Zusagen und keine Konditionen. Wir rechnen mit Ihnen, was trägt, und platzieren Ihre Anfrage bei den Banken, deren Kriterien zu Ihrem Profil passen. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.