Annuitätendarlehen: die Rate bleibt gleich, die Laufzeit entscheiden Sie.

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist nach der Rate benannt, mit der es zurückgezahlt wird. Die Annuität ist eine gleichbleibende Zahlung, meist monatlich, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt: den Zinsen auf die aktuelle Restschuld und der Tilgung, die die Schuld verringert.

Festgelegt wird die Rate bei Vertragsschluss über zwei Prozentsätze: den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Beide werden auf die ursprüngliche Darlehenssumme bezogen und zusammengezählt. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die Jahresrate 5,5 Prozent der Darlehenssumme, verteilt auf zwölf Monatsraten. Als Formel: Jahresrate gleich Darlehenssumme mal (Sollzins plus anfängliche Tilgung). Mit Ihren eigenen Werten rechnet das der Baufinanz-Rechner durch, inklusive Restschuld nach der Zinsbindung und Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung.

Weil die Rate gleich bleibt und die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, verschiebt sich das Verhältnis. In der ersten Rate dieses Beispiels sind rund 64 Prozent Zinsen und 36 Prozent Tilgung. Nach fünf Jahren ist es noch 57 zu 43, nach zehn Jahren erstmals mehr Tilgung als Zins, rund 49 zu 51. Dieser Effekt heißt ersparter Zins: Was die Bank an Zinsen weniger bekommt, geht automatisch in die Rückzahlung.

Daraus folgt eine Eigenschaft, die in vielen Produktbeschreibungen fehlt. Die Anfangsjahre sind die teuersten. Gerade dort, wo die meisten Kreditnehmer die niedrigste Tilgung wählen, um die Rate klein zu halten, arbeitet das Darlehen am wenigsten für sie.

Die Anfangstilgung entscheidet über die Laufzeit

Der Zins bestimmt, was das Darlehen kostet. Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie lange es läuft. Wie stark dieser Hebel wirkt, zeigt ein Rechenbeispiel mit einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent und monatlicher Zahlung. Alle Werte stehen in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, damit sie sich auf jede Größenordnung übertragen lassen.

Annahme: Sollzins 3,5 Prozent über die gesamte Laufzeit, monatliche Rate, keine Sondertilgung. Eigene Berechnung ME Finance, gerundet.

Zwei Prozentpunkte mehr Rate, von 4,5 auf 6,5 Prozent im Jahr, halbieren die Laufzeit fast. Der Unterschied in der Restschuld nach zehn Jahren beträgt 24 Prozentpunkte der Darlehenssumme. Genau dieser Betrag steht am Ende der ersten Zinsbindung nicht mehr zur Neuverhandlung.

Viele Banken verlangen inzwischen eine Mindesttilgung von 2 Prozent, manche staffeln den Zins danach. Nach oben setzt das Haushaltsbudget die Grenze. Die sinnvolle Tilgung ist deshalb keine Prozentzahl aus einer Faustregel, sondern die höchste Rate, die auch in einem Jahr mit Reparaturen und Nebenkosten noch trägt. Wie viel Eigenkapital dabei hilft, steht im Beitrag zum Eigenkapital in der Baufinanzierung.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung

Ein Annuitätendarlehen ist fast nie nach der ersten Zinsbindung getilgt. Üblich sind zehn oder fünfzehn Jahre Bindung bei einer Gesamtlaufzeit von zwanzig bis vierzig Jahren. Für die verbleibende Restschuld wird ein neuer Zins vereinbart, und dieser Zins ist heute nicht bekannt.

Was das bedeutet, zeigt die Fortsetzung des Beispiels mit 2 Prozent Anfangstilgung. Nach zehn Jahren sind 76 Prozent der Darlehenssumme offen. Bleibt die Rate gleich, hängt die weitere Laufzeit allein am Anschlusszins:

Annahme: Start mit 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, nach zehn Jahren neuer Zins bei unveränderter Rate. Eigene Berechnung ME Finance, gerundet.

Ein Prozentpunkt mehr Anschlusszins kostet in diesem Beispiel knapp drei Jahre zusätzliche Laufzeit. Wer stattdessen die Laufzeit halten will, zahlt eine höhere Rate. Eine der beiden Größen bewegt sich immer.

Das Gesetz gibt Ihnen dafür Vorlauf. Nach § 493 Absatz 1 BGB muss die Bank Sie spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und den angebotenen Sollzins nennen. Drei Monate sind für einen Marktvergleich knapp. Wer früher handeln will, kann sich den Anschlusszins mit einem Forward-Darlehen bis zu einigen Jahren im Voraus sichern. Wie lang die Bindung von Anfang an sein sollte, behandelt der Beitrag Zinsbindung wählen.

Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfälliges Darlehen

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform, aber nicht die einzige. Der Unterschied liegt darin, wie Zins und Tilgung über die Zeit verteilt werden.

• Annuitätendarlehen. Gleiche Rate, sinkender Zinsanteil, steigende Tilgung. Planbar für das Haushaltsbudget, in den Anfangsjahren mit langsamem Schuldenabbau.
• Tilgungsdarlehen. Gleicher Tilgungsbetrag in jeder Rate, die Zinsen kommen obendrauf. Die Rate ist am Anfang am höchsten und sinkt dann. Insgesamt fallen weniger Zinsen an, die Anfangsbelastung ist aber deutlich größer. Im privaten Wohnungsbau selten.
• Endfälliges Darlehen. Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt, die Rückzahlung erfolgt am Ende in einer Summe, oft über einen Bausparvertrag oder eine Versicherung. Teuer, weil die Schuld nie sinkt, und vor allem bei vermieteten Objekten aus steuerlichen Gründen im Einsatz.

Eine Sonderform ist das Volltilgerdarlehen. Es ist ein Annuitätendarlehen, bei dem Tilgung und Zinsbindung so gewählt sind, dass die Schuld am Ende der Bindung vollständig zurückgezahlt ist. Das Anschlussrisiko entfällt, dafür ist die Rate hoch. Banken geben für diese Struktur häufig einen Zinsabschlag.

Sondertilgung, Tilgungswechsel und das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Die feste Rate ist der Vorteil des Annuitätendarlehens und zugleich seine Einschränkung. Was sich während der Zinsbindung ändern lässt, steht im Vertrag, nicht im Gesetz. Drei Klauseln lohnen deshalb den Blick vor der Unterschrift.

• Sondertilgung. Zusätzliche Zahlungen außerhalb der Rate, meist begrenzt auf einen Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und verkürzt die Laufzeit.
• Tilgungssatzwechsel. Das Recht, die Tilgung und damit die Rate während der Zinsbindung zu ändern, oft ein- bis zweimal. Wertvoll für Familien, deren Einkommen sich absehbar verändert.
• Tilgungsaussetzung. Bei manchen Banken lassen sich einzelne Raten aussetzen, etwa während einer Elternzeit. Die Laufzeit verlängert sich entsprechend.

Unabhängig vom Vertrag gilt ein gesetzliches Kündigungsrecht. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei einer Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren ist das ein Ausstieg ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer vorher aussteigt, etwa beim Verkauf der Immobilie, zahlt sie in aller Regel.

Flexibilität kostet. Hohe Sondertilgungsrechte und Tilgungswechsel lassen sich manche Banken mit einem kleinen Zinsaufschlag bezahlen. Ob sich das lohnt, hängt daran, wie wahrscheinlich Sie die Rechte tatsächlich nutzen.

Den Tilgungsplan können Sie verlangen

Ein Tilgungsplan zeigt Rate für Rate, wie viel davon Zins und wie viel Tilgung ist und wie hoch die Restschuld nach jeder Zahlung ist. Für das Annuitätendarlehen ist er das wichtigste Dokument neben dem Vertrag, weil er die Restschuld am Ende der Zinsbindung schwarz auf weiß ausweist.

Sie müssen ihn nicht selbst errechnen. Nach § 492 Absatz 3 Satz 2 BGB kann der Darlehensnehmer bei einem Darlehen mit bestimmter Rückzahlungszeit jederzeit einen Tilgungsplan nach Artikel 247 § 14 EGBGB verlangen. Das gilt vor dem Abschluss als Entscheidungsgrundlage und während der Laufzeit, etwa vor einer Sondertilgung oder der Anschlussfinanzierung.

Beim Vergleich mehrerer Angebote hilft der Plan mehr als der Zins allein. Zwei Angebote mit gleichem Effektivzins, aber unterschiedlicher Tilgung führen zu sehr verschiedenen Restschulden. Vergleichbar werden sie erst, wenn Rate und Restschuld zum gleichen Zeitpunkt nebeneinander stehen.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, ihre Zusammensetzung verschiebt sich von Zins zu Tilgung.
• Die Anfangstilgung bestimmt die Laufzeit stärker als jeder Zinsunterschied zwischen zwei Banken.
• Am Ende der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld, und für sie gilt der Zins von morgen.
• Sondertilgung und Tilgungswechsel sind Vertragssache. Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren steht im Gesetz.
• Den Tilgungsplan dürfen Sie jederzeit verlangen. Er macht Angebote überhaupt erst vergleichbar.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und verkauft kein eigenes Produkt. Wir vergleichen Angebote von über 500 Banken und Kreditinstituten und rechnen Tilgung und Restschuld für Ihre Situation durch. Wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite zur Baufinanzierung, für laufende Darlehen auf der Seite zur Anschlussfinanzierung. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.