Leistung
Immobilienfinanzierung für Selbstständige.
Banken, die BWA, EÜR und Bilanz richtig lesen — statt pauschal abzulehnen oder mit Risikoaufschlägen zu antworten.
Einordnung
Selbstständige werden anders bewertet — nicht schlechter.
Selbstständige, Freiberufler und GmbH-Geschäftsführer hören bei Hausbanken häufig pauschale Vorbehalte: schwankendes Einkommen, schwer planbare Bonität, höhere Risikoaufschläge. Das ist keine objektive Bewertung — es ist eine Bequemlichkeit der Banken, die Unternehmenszahlen nicht sauber lesen können oder wollen.
Es gibt Banken, die das anders machen. Sie kennen den Cashflow eines Handwerksbetriebs, den Rhythmus eines Honorardozenten, die Bilanzlogik einer Vermögensverwaltenden GmbH. Bei diesen Banken sind Konditionen für Unternehmer auf Augenhöhe mit Angestellten — manchmal sogar besser, weil Bonität und Eigenkapital meist stark sind.
Wir kennen diese Banken. Wir bereiten Unterlagen so auf, wie die Risikoanalyse sie sehen will — und wir vermeiden pauschale Absagen, die in der Schufa landen und die nächsten Anfragen erschweren.
Für wen
Wen wir typischerweise finanzieren.
Freiberufler
Ärzte, Anwälte, Architekten, IT-Berater, Honorardozenten. Hohe Bonität auf dem Papier, aber schwankende Einnahmen über die Jahre — viele Banken bewerten das pauschal zu vorsichtig.
Einzelunternehmer & Gewerbetreibende
Handwerksbetriebe, Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleister. Hier zählt die saubere EÜR über drei Jahre — und das Verständnis der Bank für Branchenrhythmus und saisonale Schwankungen.
GmbH-Geschäftsführer
Gehalt aus eigener GmbH, gegebenenfalls Ausschüttungen, oft mit Bürgschaften. Banken rechnen unterschiedlich — manche behandeln den GGF wie einen Angestellten, andere wie einen Unternehmer.
Holding-Strukturen & MFH-Investoren
Kapitalanlage über Vermögensverwaltende GmbH, Cash-Flow aus Bestand, Refinanzierung über mehrere Häuser. Komplexer Fall — kein Massenprodukt, kein Online-Vergleich.
Ablauf
Von der Unterlagensichtung bis zur Zusage.
- 1
Unterlagensichtung
BWA, EÜR oder Bilanz (3 Jahre), Steuerbescheide, Privatentnahmen, ggf. Anteilsverhältnisse. Wir prüfen vorab, welches Bild sich aus den Zahlen ergibt — und welche Banken das richtig lesen.
- 2
Bankenauswahl
Nicht jede Bank ist selbstständigenfreundlich. Wir wählen aus über 500 Partnern die fünf bis zehn aus, die Unternehmer fair und kompetent bewerten — statt pauschal Risikoaufschläge zu rechnen.
- 3
Aufbereitung & Anfrage
Wir bereiten die Unterlagen so auf, wie Banken sie sehen wollen: nachvollziehbarer Cashflow, bereinigte Privatentnahmen, glaubwürdige Forecasts. Das macht den Unterschied zwischen Zusage und Ablehnung.
- 4
Empfehlung & Begleitung
Schriftlicher Vergleich der Konditionen, klare Empfehlung. Auf Wunsch begleiten wir Sie bis zur Auszahlung und stehen für Rückfragen der Bank bereit.
Bausteine
Sechs Werkzeuge für die Unternehmerfinanzierung.
Klassischer Annuitätenkredit
Die Standardlösung — auch für Unternehmer. Voraussetzung: drei vollständige Geschäftsjahre, plausible Einkommensentwicklung, klare Privatentnahmen.
Kreditkurzbericht selbst erstellen
Manche Banken erlauben einen kurzen Geschäftsbericht des Unternehmers selbst — als Ergänzung zu BWA und EÜR. Das beschleunigt häufig die Entscheidung und erklärt Schwankungen.
Vermögensverwaltende GmbH als Käufer
Bei Kapitalanlagen häufig sinnvoll — steuerlich wie finanzierungstechnisch. Wir kennen die Banken, die das ohne Mehraufwand abbilden.
Eigenkapitalstrukturierung
Privatvermögen, Geschäftsvermögen, Wertpapierdepots — sauber getrennt und transparent dokumentiert. Wir helfen, das vorab so aufzubereiten, dass die Bank Vertrauen fasst.
KfW-Förderung für Unternehmer
KfW-Wohnbauförderung ist auch Selbstständigen zugänglich — manchmal über den Umweg klassischer Konsumentenkredite, manchmal direkt. Wir prüfen den Weg.
Honorarberatung als Alternative
In komplexen Fällen kann Honorarberatung die saubere Variante sein: feste Vergütung, voller Bankenmarkt, keine Provisionsanreize. Wir sprechen das transparent an, wenn es passt.
Stolperfallen
Vier Fehler, die Selbstständigen die Zusage kosten.
Zur Hausbank gehen — und Absage kassieren
Viele Selbstständige starten bei ihrer Hausbank. Die kennt zwar den Zahlungsverkehr, aber häufig nicht die Bewertungsregeln für Unternehmenseinkommen. Eine pauschale Absage in der Schufa kostet danach — wir starten woanders.
Privatentnahmen wie Gehalt behandeln
Privatentnahmen sind nicht 1:1 mit Nettogehalt vergleichbar — Banken rechnen Steuern, Vorsorgeaufwand und Bonität anders. Wer das nicht weiß, wundert sich über überhöhte Risikoaufschläge.
Bilanz schönrechnen
Wer Privatentnahmen kurz vor Antrag reduziert, um die EÜR aufzuhübschen, fällt Banken in der Regel auf. Glaubwürdige Zahlen über drei Jahre sind belastbarer als ein schönes letztes Quartal.
GmbH-Geschäftsführer als Angestellter melden
Wer als GGF eine GmbH besitzt, ist nicht „angestellt“ im Sinne der Bank — auch nicht mit eigenem Arbeitsvertrag. Banken erkennen das, der Unternehmer wird trotzdem als Unternehmer bewertet. Wer das verschleiert, riskiert die Zusage.
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Themen, die häufig dazugehören.
Häufig gefragt
Was Unternehmerinnen und Unternehmer vorab wissen wollen.
- Wie viele Geschäftsjahre brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?
- Die meisten Banken verlangen drei vollständige, positive Geschäftsjahre. Einzelne Banken akzeptieren auch zwei Jahre — wenn die Branche stabil und die Auftragslage belegbar gut ist. Unter zwei Jahren wird es schwierig, aber nicht unmöglich; hier braucht es zusätzliche Sicherheiten oder höheres Eigenkapital.
- Mit welchem Einkommen rechnen die Banken?
- Banken bilden in der Regel einen Durchschnitt aus den letzten zwei bis drei Jahren und ziehen Steuern und Sozialversicherungsaufwand ab. Schwankungen werden meist negativ gewichtet — wer das im Vorfeld sauber erklärt (z. B. einmalige Investitionsphase), kann das relativieren.
- Brauche ich höheres Eigenkapital als Angestellte?
- Tendenziell ja. Während Angestellte bei guter Bonität gelegentlich Vollfinanzierung erhalten, ist bei Selbstständigen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten der Standard. Mit Spezialbanken kann das auch unterboten werden — wir prüfen das im Einzelfall.
- Können auch Selbstständige in der Gründungsphase finanzieren?
- In der Regel nicht über klassische Baufinanzierung — solange weniger als zwei Geschäftsjahre vorliegen. Es gibt Ausnahmen mit Bürgschaften, Eltern als Mitdarlehensnehmer oder einem zweiten Einkommen im Haushalt. Im Erstgespräch sortieren wir, was realistisch ist.
- Was kostet die Beratung für Selbstständige?
- Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich. Wir werden im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank vergütet. Bei besonders komplexen Holding- oder GmbH-Strukturen sprechen wir ggf. über Honorarberatung — transparent und vor Auftrag.
Ihr Erstgespräch — kostenfrei und unverbindlich.
30 bis 60 Minuten, in denen wir Ihre Situation hören, erste Fragen beantworten und transparent sagen, ob und wie wir helfen können. Kein Verkaufsgespräch. Kein Druck.
- I.Wir melden uns binnen eines Werktages telefonisch oder per E-Mail.
- II.Wir vereinbaren einen Termin — vor Ort, telefonisch oder per Video.
- III.Wir prüfen Ihre Lage und sagen Ihnen offen, wie wir Sie unterstützen können.
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In wenigen Schritten zu Ihrer persönlichen Einschätzung. Antwort binnen 24 Stunden, streng vertraulich.
- Eckdaten zu Vorhaben und Eigenkapital
- Beruf und Haushaltsnettoeinkommen
- Wunsch-Berater oder offen
- Ihre Kontaktdaten
Dauer ca. 2 Minuten. Keine Bonitätsabfrage in diesem Schritt.