Glossar.

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A

Annuität

Konstante Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil — die Gesamtrate bleibt während der Zinsbindung gleich.

Anschlussfinanzierung

Neue Finanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Kann als Prolongation bei der bestehenden Bank, als Umschuldung zu einer neuen Bank oder als Forward-Darlehen vor Ablauf abgeschlossen werden. Weiterlesen →

B

Beleihungsauslauf

Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Banken staffeln Zinsen meist nach Beleihungsauslauf — niedriger Auslauf bedeutet bessere Konditionen.

Beleihungswert

Sicherheitsabschlag-bereinigter Wert der Immobilie aus Banksicht. Liegt typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert und ist die Bezugsgröße für den Beleihungsauslauf.

Bereitstellungszinsen

Zinsen, die die Bank für noch nicht abgerufene Teile des Darlehens berechnet — meist nach einer bereitstellungsfreien Phase (häufig drei bis zwölf Monate). Relevant vor allem bei Neubauten mit Auszahlung in Tranchen.

Bonität

Einschätzung der Bank über Ihre Fähigkeit, das Darlehen zurückzuzahlen. Berücksichtigt Einkommen, Vermögen, Schufa-Einträge, Beschäftigungsverhältnis und Selbstauskunft.

D

Disagio

Vorab abgezogener Anteil des Darlehensbetrags zur Reduktion des Sollzinses. Heute weitgehend ungebräuchlich, vereinzelt noch bei steuerlich vermieteten Objekten.

E

Effektivzins

Jährliche Gesamtkosten des Darlehens in Prozent. Berücksichtigt im Gegensatz zum Sollzins auch Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Auszahlungsverhalten — und ist deshalb der seriösere Vergleichsmaßstab zwischen Angeboten.

Eigenkapital

Vermögen, das Sie selbst in die Finanzierung einbringen. Faustregel: mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital, idealerweise zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Weiterlesen →

Erbbaurecht

Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen, meist für 75 bis 99 Jahre. Statt das Grundstück zu kaufen, zahlen Sie einen laufenden Erbbauzins. Für die Finanzierung zählen vor allem die Restlaufzeit und die Zustimmung des Eigentümers zur Grundschuld. Weiterlesen →

Erbbauzins

Laufende Zahlung an den Grundstückseigentümer beim Erbbaurecht, meist ein jährlicher Prozentsatz des Grundstückswerts. Er wird im Grundbuch als Reallast gesichert und über eine Wertsicherungsklausel in bestimmten Abständen angepasst. Weiterlesen →

F

Forward-Darlehen

Anschlussfinanzierung, die heute abgeschlossen wird, aber erst in 6 bis 60 Monaten startet. Sichert heutige Zinsen — gegen einen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Weiterlesen →

G

Grundbuch

Öffentliches Register, in dem Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie eingetragen sind. Wird vom Amtsgericht geführt; Eintragungen erfolgen über den Notar.

Grunderwerbsteuer

Steuer auf den Kauf einer Immobilie. In Hessen aktuell 6,0 Prozent vom Kaufpreis, in Bayern 3,5 Prozent. Wird vom Käufer getragen und ist fällig, bevor das Grundbuch umgeschrieben wird.

Grundschuld

Grundpfandrecht zugunsten der Bank, eingetragen im Grundbuch. Sicherheit für das Darlehen — wird nach vollständiger Rückzahlung wieder gelöscht (gegen Gebühr) oder als Eigentümergrundschuld stehen gelassen.

K

KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau — staatliche Förderbank. Wichtigste Programme für Privatkunden: KfW-261/262 (energetische Sanierung), KfW-455-B (altersgerechter Umbau), KfW-300 (Wohneigentum für Familien).

N

Nebenkosten

Erwerbsnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %), Grunderwerbsteuer (6 % in Hessen), ggf. Maklerprovision (3,57 % inkl. USt in Hessen für den Käufer). Summe häufig 8 bis 14 Prozent.

Notar

Beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst die Grundbucheintragung. In Deutschland gesetzlich vorgeschrieben für Immobilienkäufe. Gebühr nach Gebührenordnung, ca. 1,5 Prozent vom Kaufpreis.

R

Restschuld

Verbleibende Darlehenssumme zu einem bestimmten Zeitpunkt — typischerweise nach Ablauf der Zinsbindung. Maßgeblich für die Höhe der Anschlussfinanzierung.

S

Sollzins

Nominaler Zinssatz, mit dem das Darlehen verzinst wird. Wird im Vertrag fixiert und während der Zinsbindung nicht geändert. Sagt allein noch nichts über die tatsächlichen Gesamtkosten — dafür ist der Effektivzins relevanter.

Sondertilgung

Außerplanmäßige Rückzahlung über die vereinbarte Tilgung hinaus. Sondertilgungsrechte sind häufig auf 5 oder 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr begrenzt — bei der richtigen Bank kostenfrei.

T

Tilgung

Rückzahlung des Darlehensbetrags. Die Anfangstilgung wird im Vertrag festgelegt (meist 2 bis 4 Prozent) und steigt während der Laufzeit automatisch, weil der Zinsanteil sinkt.

V

Vorfälligkeitsentschädigung

Ausgleichszahlung, die die Bank verlangen kann, wenn Sie das Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig ablösen. Kann fünfstellig sein — § 489 BGB (Sonderkündigung nach 10 Jahren) und Hausverkauf sind die wichtigsten Ausnahmen.

Volltilgerdarlehen

Darlehen, das innerhalb der vereinbarten Zinsbindung komplett zurückgezahlt wird. Keine Anschlussfinanzierung erforderlich — maximale Planungssicherheit, häufig mit Zinsabschlag der Bank.

Z

Zinsbindung

Zeitraum, in dem der Sollzins vertraglich fixiert ist. Üblich sind 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Längere Bindung bedeutet höhere Sicherheit, aber meist auch höheren Sollzins. Weiterlesen →