Ratgeber — Grundlagen
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Faustregeln, Stolperfallen, Sonderfälle. Sachlich erklärt, ohne die übliche „je mehr, desto besser"-Banalität.
Die Frage nach dem Eigenkapital ist meist die erste in der Beratung — und gleichzeitig die, bei der die einfachen Ratschläge am häufigsten in die Irre führen.
Die Faustregel — und was sie verschweigt
Die klassische Faustregel lautet: 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das also rund 80.000 Euro Eigenkapital plus 40.000 bis 50.000 Euro Nebenkosten — zusammen 120.000 bis 130.000 Euro.
Das ist eine sinnvolle Größenordnung für viele Fälle. Aber es ist eben eine Faustregel, kein Naturgesetz. Wir sehen regelmäßig solide Finanzierungen mit deutlich weniger Eigenkapital — und genauso Fälle, in denen 20 Prozent zu wenig sind, weil die Bonität oder das Objekt es nicht hergeben.
Was als Eigenkapital zählt — und was nicht
Anerkannt werden Vermögenswerte, die zum Zeitpunkt der Auszahlung verfügbar sind: Sparguthaben, Tagesgeld, Festgeld, Bausparguthaben, sofort verkaufbare Wertpapiere, bestehende Bausparverträge mit Zuteilungsreife, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert.
Nicht oder nur eingeschränkt anerkannt werden: gebundene Altersvorsorge (Riester, Rürup, betriebliche), nicht zuteilungsreife Bausparverträge, langlaufende Lebensversicherungen ohne Verfügbarkeit, theoretische Werte (z. B. „mein Auto ist 30.000 wert"). Wer das nicht früh weiß, rechnet sich die Finanzierung schöner als sie ist.
Die Nebenkosten — der häufig unterschätzte Block
Die Erwerbsnebenkosten sind keine Verhandlungsmasse, sondern feste Größen. In Hessen aktuell:
- Grunderwerbsteuer: 6,0 Prozent vom Kaufpreis
- Notar & Grundbuch: ca. 1,5 bis 2,0 Prozent
- Maklerprovision (sofern anfallend): meist 3,57 Prozent (inkl. USt) für den Käufer in Hessen
Summe: häufig 8 bis 12 Prozent, mit Makler bis 14 Prozent. Diese Beträge sollten — wenn irgendwie möglich — aus Eigenkapital fließen. Werden sie mitfinanziert, spricht man von 110-Prozent-Finanzierung, und die hat ihren Preis im Zinsaufschlag.
Sonderfall: Vollfinanzierung
Vollfinanzierung — 100 oder 110 Prozent des Kaufpreises — ist heute möglich und bei guter Bonität gar nicht ungewöhnlich. Sie ist nicht per se schlecht: für jüngere Akademiker mit steiler Einkommenskurve kann es sinnvoller sein, in den Markt einzusteigen, statt fünf Jahre auf Eigenkapital zu sparen.
Was aber jeder wissen sollte: Vollfinanzierung kostet meist einen halben bis ganzen Prozentpunkt mehr Zins — gerechnet auf 30 Jahre eine fünfstellige Summe. Und sie funktioniert nur bei einwandfreier Bonität, stabilem Einkommen, sauberer Schufa. Bei Selbstständigen, jungen Familien mit Elternzeitperspektive oder volatilem Einkommen wird sie deutlich schwieriger.
Was Sie zurückhalten sollten
Eine Faustregel, die wir konsequent vertreten: bringen Sie Ihr Eigenkapital nicht auf Null. Eine Reserve von drei bis sechs Monatsausgaben sollte unbedingt bestehen bleiben. Heizung, Dach, Einbauküche, Lebensereignisse — irgendetwas kommt immer in den ersten Jahren nach Einzug. Wer dann keine Liquidität hat, finanziert über den teuersten Weg, den es gibt: Konsumkredit oder Dispo.
Lieber etwas weniger Eigenkapital in die Finanzierung stecken und dafür einen ruhigen Schlaf. Das wirkt auf der Konditionsseite minimal teurer aus — ist im Alltag aber die klügere Entscheidung.
Häufig gefragt
Fünf Fragen, die wir wöchentlich hören.
- Wie viel Eigenkapital ist Pflicht?
- Gesetzlich vorgeschrieben ist nichts. Faustregel der Branche: die Nebenkosten — also Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision — sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. In Hessen sind das rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Darüber hinaus gilt: je mehr Eigenkapital, desto besser meist die Konditionen.
- Zählt eine Lebensversicherung als Eigenkapital?
- Nur eingeschränkt. Eine Lebensversicherung, die jederzeit ausgezahlt werden könnte, wird häufig anerkannt — meist mit einem Sicherheitsabschlag. Eine erst in zehn Jahren fällige Police wird nicht als verfügbares Eigenkapital gerechnet, kann aber bei manchen Banken als zusätzliche Sicherheit dienen.
- Kann ich auch ohne Eigenkapital finanzieren?
- Ja — Vollfinanzierung (100 Prozent des Kaufpreises) ist möglich, 110-Prozent-Finanzierung (inkl. Nebenkosten) ebenfalls. Beide gehen mit höheren Zinsaufschlägen einher und setzen sehr gute Bonität voraus. Für die richtige Lebenslage kann das sinnvoll sein — pauschale Empfehlungen verbieten sich.
- Was ist Muskelhypothek?
- Eigenleistung beim Bau oder bei der Sanierung — also Arbeit, die Sie selbst statt eines Handwerkers erbringen. Banken erkennen das nur teilweise an, in der Regel mit 5 bis 15 Prozent der Bausumme. Voraussetzung: realistische Stundenkalkulation und nachweisbare handwerkliche Eignung.
- Sollte ich mein gesamtes Erspartes einbringen?
- Nein. Eine Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsausgaben sollte unbedingt erhalten bleiben — für unerwartete Reparaturen, Renovierungen nach Einzug, Lebensereignisse. Wer auf Null bringt, finanziert die nächste Heizungsreparatur am Ende über Dispo.
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