Ratgeber — Grundlagen
Zinsbindung wählen — 10, 15, 20 oder 30 Jahre?
Die wichtigste strategische Entscheidung der Baufinanzierung — und die, bei der die einfachen Faustregeln am häufigsten in die Irre führen.
Es gibt keine pauschal richtige Zinsbindung. Es gibt eine, die zu Ihrer Lebensphase, Ihrer Tilgung und Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt. Und genau das prüfen wir vor jeder Entscheidung.
Was die Zinsbindung wirklich bedeutet
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem Bank und Kreditnehmer am vereinbarten Sollzins festhalten. Nach Ablauf endet entweder das Darlehen — wenn Sie volltilgend bis dahin getilgt haben — oder es wird über eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Konditionen verlängert.
Übliche Bindungslängen sind 5, 10, 15, 20 und 30 Jahre. 10 Jahre ist die häufigste Wahl, 15 Jahre die zweithäufigste, 20 und 30 Jahre kommen vor allem bei sicherheitsorientierten Eigentümern und in Phasen, in denen Zinsanstiege erwartet werden.
10 Jahre — der gesetzliche Sicherheitsanker
10 Jahre Bindung ist nicht zufällig die Standardwahl. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung haben Sie nach § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht — egal welche Bindung vereinbart wurde. Sie können also faktisch nie länger als zehn Jahre gebunden sein, wenn Sie es nicht wollen.
Die 10-Jahre-Bindung ist meist die zinsgünstigste Variante. Sie passt gut, wenn Sie eine zügige Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen, wenn die Restschuld nach 10 Jahren überschaubar ist oder wenn Sie in der Zwischenzeit ohnehin größere Sondertilgungen planen.
15 Jahre — der pragmatische Mittelweg
15 Jahre Bindung kostet typischerweise 0,15 bis 0,4 Prozentpunkte mehr als 10 Jahre — und gibt Ihnen fünf zusätzliche Jahre Zinssicherheit für eine in der Regel überschaubare Mehrkosten-Rechnung. Der § 489-BGB-Mechanismus greift weiterhin nach zehn Jahren.
Diese Variante ist häufig die wirtschaftlich klügste, wenn Sie das Anschlussrisiko in 10 Jahren als zu groß empfinden, aber den Aufschlag für 20 Jahre als unverhältnismäßig.
20 Jahre — Sicherheit mit Optionsrecht
20 Jahre Bindung ist effektiv eine Versicherung: Sie sichern sich den heutigen Zins über 20 Jahre, behalten aber durch § 489 BGB das Recht, nach 10 Jahren bei besseren Marktkonditionen umzufinanzieren. Eine asymmetrische Konstellation zu Ihren Gunsten — die natürlich mit entsprechendem Zinsaufschlag bezahlt wird.
20 Jahre passt, wenn Sie maximale Planungssicherheit wollen, einen Zinsanstieg in den nächsten 10 bis 15 Jahren erwarten und bereit sind, dafür typischerweise 0,4 bis 0,8 Prozentpunkte Aufschlag zu zahlen.
30 Jahre — Vollkasko für Sicherheitsorientierte
30 Jahre Bindung gibt es bei einigen Banken — meist als Volltilgerdarlehen, bei dem die gesamte Restschuld in der Bindung getilgt wird. Komplett ohne Anschlussrisiko, aber mit dem höchsten Zinsaufschlag.
Diese Variante ist die Vollkasko-Lösung. Sie passt zu sehr sicherheitsorientierten Eigentümern oder zu Kapitalanlegern, die ihre Cashflow-Rechnung über die gesamte Tilgungsdauer unverändert wissen wollen.
Was Sie bei der Entscheidung mitdenken sollten
- Restschuld nach Bindung: Was bleibt realistisch übrig, wenn Sie 10, 15 oder 20 Jahre getilgt haben? Bei kleiner Restschuld ist eine lange Bindung selten wirtschaftlich.
- Lebensphase: Familie in Gründung, möglicher Hauswechsel, Erbschaftsperspektive — alles Faktoren, die für kürzere Bindung sprechen können.
- Sondertilgungsrechte: Hohe Sondertilgungsrechte machen kürzere Bindungen attraktiver, weil Sie die Restschuld unabhängig vom Vertrag beschleunigen können.
- Zinsumfeld: In Niedrigzinsphasen rechtfertigt das Sicherheitsbedürfnis längere Bindungen leichter. In Hochzinsphasen ist kürzere Bindung häufig klüger, weil Sie die Chance auf eine günstigere Anschlussfinanzierung wahren.
Häufig gefragt
Fünf Fragen, die wir oft beantworten.
- Welche Zinsbindung ist die beste?
- Es gibt keine generell beste Zinsbindung — die Wahl hängt von Lebensphase, Tilgung, Zinsumfeld und Sicherheitsbedürfnis ab. Für junge Eigentümer mit hoher Restschuld und langem Tilgungshorizont passt oft 15 bis 20 Jahre. Für Eigentümer in den letzten Tilgungsjahren oder mit kleiner Restschuld ist 10 Jahre häufig die wirtschaftlichere Wahl.
- Kann ich nach 10 Jahren kündigen, auch wenn ich 20 Jahre Bindung habe?
- Ja. Nach § 489 BGB haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach Vollauszahlung, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Sie kündigen mit sechs Monaten Frist und können dann zu aktuellen Konditionen umfinanzieren — oder bei der Bank bleiben. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen 20 oder 30 Jahre Bindung de facto Optionsrecht für Sie bedeuten.
- Warum sind lange Bindungen teurer?
- Banken refinanzieren sich langfristig am Kapitalmarkt. Je länger die Bindung, desto höher das Zinsrisiko für die Bank — das bezahlen Sie über den Sollzins. Der Aufschlag zwischen 10 und 20 Jahren Bindung liegt typischerweise bei 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten, zwischen 10 und 30 Jahren häufig bei 0,5 bis 1,2 Prozentpunkten.
- Lohnt sich Volltilgung in der ersten Bindung?
- Wenn Sie eine Bindung wählen, in der Sie die gesamte Restschuld bis zur Null tilgen können (Volltilgerdarlehen), entfällt das Anschlussrisiko komplett. Banken geben dafür häufig einen Zinsabschlag. Sinnvoll für Eigentümer in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren der Tilgung, die maximale Planungssicherheit wollen.
- Was passiert, wenn die Zinsen während der Bindung fallen?
- Während der Zinsbindung sind beide Seiten gebunden. Sie können nicht zu niedrigeren Zinsen umfinanzieren, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen. Diese kann erheblich sein — fünfstellige Beträge sind nicht ungewöhnlich. Eine Umfinanzierung mitten in der Bindung lohnt sich daher nur in seltenen Konstellationen.
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