Leistung
Anschlussfinanzierung.
Zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung — dann beginnt der Vergleich. Nicht erst, wenn das Prolongationsangebot im Briefkasten liegt.
Einordnung
Der zweite Vertrag entscheidet mit über die Gesamtkosten.
Die meisten Baufinanzierungen sind nach Ablauf der ersten Zinsbindung — meist nach zehn oder fünfzehn Jahren — noch lange nicht zurückgezahlt. Was dann folgt, ist die Anschlussfinanzierung: ein neuer Vertrag, der entscheidend über die Gesamtkosten der Immobilie mitbestimmt.
Banken nutzen die Trägheit ihrer Kunden. Das Prolongationsangebot der Hausbank ist häufig drei Wochen vor Ablauf im Briefkasten — viel zu spät für einen sauberen Marktvergleich. Wer dann unterschreibt, vergleicht nicht.
Wir setzen früher an. Zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung analysieren wir Ihren Bestandsvertrag, prüfen Restschuld und eingebaute Optionen, und holen Vergleichsangebote ein. Erst dann entscheiden Sie — auf Augenhöhe, nicht unter Zeitdruck.
Situationen
Vier Konstellationen, in denen wir prüfen.
Zinsbindung läuft in 6 bis 12 Monaten aus
Ihre Bank schickt das Prolongationsangebot meist drei Monate vor Ablauf — viel zu spät. Wir starten den Vergleich sechs bis zwölf Monate vorher, damit Sie nicht unter Zeitdruck unterschreiben.
Zinsbindung läuft in 1 bis 3 Jahren aus
Klassische Forward-Konstellation: heutige Zinsen sichern für eine Anschlussfinanzierung, die später startet. Sinnvoll bei steigenden Erwartungen — wir rechnen die Prämie nüchtern gegen.
Aktueller Vertrag älter als 10 Jahre
Nach zehn Jahren haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB). Wer das nicht prüft, verschenkt häufig Konditionen — gerade in geänderten Zinsphasen.
Bank verlangt höhere Zinsen ohne Begründung
Wenn das Prolongationsangebot deutlich über aktuellem Marktniveau liegt: das ist kein Schicksal, sondern Verhandlungssache. Mit drei Vergleichsangeboten in der Hand sieht das Gespräch anders aus.
Ablauf
Von der Bestandsanalyse bis zum neuen Vertrag.
- 1
Bestandsanalyse
Wir prüfen Ihren aktuellen Vertrag: Restschuld, Sollzins, Tilgung, Ende der Zinsbindung, eingebaute Sondertilgungsrechte, Sonderkündigungsoptionen.
- 2
Strategieentscheidung
Prolongation, Umschuldung zur neuen Bank, Forward-Darlehen oder Volltilgerdarlehen? Wir besprechen, was bei Ihrer Restschuld und Lebensphase passt — und was nicht.
- 3
Marktvergleich
Über 500 Banken und Kreditinstitute. Wir holen drei vergleichbare Angebote ein, immer mit denselben Eckdaten, damit Sie wirklich vergleichen können.
- 4
Umsetzung & Wechsel
Wenn ein Wechsel sinnvoll ist, koordinieren wir Grundschuldabtretung, Notar und Auszahlungstermin. Auf Wunsch sprechen wir direkt mit Ihrer Bestandsbank.
Bausteine
Sechs Optionen, die wir gegeneinander rechnen.
Prolongation
Verlängerung bei der bestehenden Bank. Bequem, oft nicht das beste Angebot — aber manchmal die richtige Wahl, wenn die Restschuld klein ist oder Sondertilgungen weiterlaufen sollen.
Umschuldung
Wechsel zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen. Lohnt sich häufig ab einer Restschuld im fünfstelligen Bereich — Notar- und Grundbuchkosten rechnen wir mit ein.
Forward-Darlehen
Sichern heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in 6 bis 60 Monaten. Die Vorlaufprämie ist nur dann ihren Preis wert, wenn die Marktentwicklung dahinsteht.
Volltilger-Anschluss
Restschuld komplett durchfinanzieren bis zur Null — kein weiterer Anschluss nötig. Für Kunden in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren der Tilgung oft die ruhigere Variante.
Tilgungssatzanpassung
Anschluss als Anlass, die Tilgung neu zu denken. Höhere Tilgung verkürzt Laufzeit, niedrigere schafft Spielraum — wir rechnen beides durch, statt es zu raten.
§ 489 BGB — Sonderkündigung
Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen — unabhängig von der Zinsbindung. Ein häufig übersehener Hebel.
Stolperfallen
Vier Fehler, die bei der Anschlussfinanzierung teuer werden.
Das erste Prolongationsangebot unterschreiben
Banken setzen bewusst kurze Fristen. Wer drei Wochen vor Ablauf unterschreibt, vergleicht nicht mehr — und bezahlt das in der Regel mit höheren Konditionen über die ganze Folgelaufzeit.
Forward-Prämie nicht durchrechnen
Forward-Darlehen kosten Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Bei kurzer Vorlaufzeit lohnt es selten, bei langer kann es ein klarer Hebel sein. Die Faustregel: Vorlauf gegen erwartete Zinsbewegung gegenrechnen, nicht nach Bauchgefühl.
Wechselkosten ignorieren
Bei einer Umschuldung fallen Grundschuldabtretung, Notar und ggf. neue Wertermittlung an. Zwei- bis dreistellig pro tausend Euro Restschuld — wir kalkulieren das in den Vergleich mit ein.
Tilgung nicht anpassen
Wer die Anfangstilgung aus dem alten Vertrag einfach übernimmt, lässt häufig Restschuldverkürzung liegen. Bei niedrigeren Zinsen kann eine höhere Tilgung mit gleicher Rate möglich sein.
Verwandte Leistungen
Themen, die häufig dazugehören.
Häufig gefragt
Was Kundinnen und Kunden vorab wissen wollen.
- Wann sollte ich mit der Anschlussfinanzierung beginnen?
- Wir empfehlen, zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung zu starten. Sechs Monate sind das absolute Minimum — wer kurzfristiger reagiert, hat weniger Verhandlungsspielraum und nimmt das erstbeste Angebot der Hausbank.
- Lohnt sich ein Bankwechsel bei kleiner Restschuld?
- Faustregel: ab ca. 50.000 Euro Restschuld rechnen sich die Wechselkosten in der Regel. Darunter ist Prolongation oft die wirtschaftlichere Wahl — wir rechnen den Einzelfall sauber durch, statt pauschal zu raten.
- Was ist ein Forward-Darlehen — und wann passt es?
- Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in 6 bis 60 Monaten startet. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit höher gewichten als die Vorlaufprämie. Bei flachen Zinskurven seltener sinnvoll.
- Kann ich nach zehn Jahren kündigen?
- Ja — § 489 BGB gibt Ihnen nach zehn Jahren ab Vollauszahlung ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Wer in einer Hochzinsphase abgeschlossen hat, sollte das immer prüfen lassen.
- Was kostet Ihre Beratung zur Anschlussfinanzierung?
- Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich. Wir werden im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank vergütet — Ihre Konditionen werden dadurch weder besser noch schlechter. Bei reiner Prolongation ohne Bankwechsel sprechen wir vorab transparent über die Vergütungsfrage.
Ihr Erstgespräch — kostenfrei und unverbindlich.
30 bis 60 Minuten, in denen wir Ihre Situation hören, erste Fragen beantworten und transparent sagen, ob und wie wir helfen können. Kein Verkaufsgespräch. Kein Druck.
- I.Wir melden uns binnen eines Werktages telefonisch oder per E-Mail.
- II.Wir vereinbaren einen Termin — vor Ort, telefonisch oder per Video.
- III.Wir prüfen Ihre Lage und sagen Ihnen offen, wie wir Sie unterstützen können.
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