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Leistung

Gewerbe & Kapitalanlage

Gewerbliche Immobilienfinanzierung.

Mehrfamilienhaus, Bürogebäude, Praxis oder Lager — Banken, die Objekttypen und Cashflow lesen können.

Einordnung

Worum es geht

Gewerbeobjekte rechnen anders — und Banken auch.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum bewerten Banken vor allem den Käufer — Bonität, Einkommen, Eigenkapital. Bei gewerblichen Objekten rechnen sie zusätzlich das Objekt: was trägt der Cashflow nach Bewirtschaftungskosten, Leerstand und Rücklage? Wie steht der Standort im regionalen Mietspiegel? Welcher Sanierungsstau drückt auf die Rendite?

Das macht die Sache komplexer — und schließt einen Teil der Banken automatisch aus. Klassische Baufinanzierer machen MFH noch oft mit, bei Büro- oder Mischobjekten wird die Auswahl kleiner. Bei Praxis, Lager, Mixed-Use bleiben nur die spezialisierten Häuser.

Wir kennen diese Häuser. Wir bereiten den Cashflow so auf, wie er bewertet werden soll, und wählen Banken, die mit dem Objekttyp routiniert arbeiten. Das spart Zeit, vermeidet pauschale Absagen — und verschafft Ihnen Konditionen, die wirklich vergleichbar sind.

Objekttypen

Was wir typischerweise finanzieren

Vier Objekttypen, die häufig auf den Tisch kommen.

  • Mehrfamilienhaus & Zinshaus

    Klassische Kapitalanlage — kleines bis mittleres MFH, drei bis zwölf Einheiten. Banken bewerten nach Lage, Mietspiegel, Sanierungsstand und Cashflow. Eigenkapital meist 20 bis 30 Prozent.

  • Bürogebäude & Praxisräume

    Selbstgenutzte Praxis oder Bürogebäude, häufig in Kombination mit Wohneinheiten oben drüber. Hier zählt die Eigennutzungsquote — und die Bonität des nutzenden Betriebs.

  • Lager-, Logistik- & Produktionsflächen

    Hallenflächen, kleine Logistikobjekte, Produktionsstandorte. Spezialisierte Banken — nicht jede klassische Baufinanzierungsbank macht das mit.

  • Mixed-Use & Sanierungsobjekte

    Gemischtgenutzte Objekte (Wohnen + Gewerbe + Praxis), denkmalgeschützte Gebäude, Sanierungs- oder Umnutzungsprojekte. Komplex, aber finanzierbar — wenn die Struktur stimmt.

Ablauf

Vier Schritte

Vom Objektprofil bis zur Zusage.

  1. 1

    Objekt- & Käuferprofil

    Wir prüfen Objekt (Nutzung, Lage, Mietspiegel, Sanierungsstand) und Käuferprofil (Privatperson, VV-GmbH, Holding) gemeinsam. Die Finanzierungslogik richtet sich nach beidem.

  2. 2

    Cashflow-Strukturierung

    Bei Gewerbe rechnen Banken cashflow-orientiert: Mieten minus Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Instandhaltungsrücklage. Wir bereiten das so auf, dass es nachvollziehbar ist.

  3. 3

    Bankenauswahl

    Gewerbliche Immobilienfinanzierung ist nicht jeder Bank ihr Tagesgeschäft. Wir wählen aus über 500 Partnern die fünf bis zehn, die mit Ihrem Objekttyp routiniert arbeiten.

  4. 4

    Angebote & Strukturierung

    Schriftlicher Vergleich, klare Empfehlung. Auf Wunsch begleiten wir Sie bis zur Auszahlung — inklusive Bank-Kommunikation, Notartermin und Unterlagenfluss.

Bausteine

Was wir kombinieren

Sechs Werkzeuge für die Gewerbefinanzierung.

  • Klassische gewerbliche Finanzierung

    Annuitätendarlehen mit grundpfandrechtlicher Besicherung. Standardfall für MFH, Büro und Mischobjekte — vergleichbar mit privater Baufinanzierung, aber mit anderer Bewertungslogik.

  • Vermögensverwaltende GmbH als Käufer

    Steuerlich häufig attraktiv (5,5 Prozent KSt + Soli auf Mieteinkünfte). Banken-seitig braucht es spezialisierte Partner — wir kennen sie.

  • Cashflow-Finanzierung

    Bei rentablen Bestandsobjekten kann die Finanzierung am Cashflow orientiert werden — höhere Beleihung möglich, wenn die Miete die Tilgung verlässlich trägt.

  • KfW-Förderkredite gewerblich

    Für energetische Sanierung gewerblicher Immobilien (KfW-276 / 277). Häufig übersehen, kann erheblich Konditionen verbessern.

  • Erbpacht & Grundstücksstrukturen

    Erbpachtobjekte, geteilte Grundstücke, komplexe Eigentumsstrukturen. Erfordern Banken, die den Bewertungsaufwand mitgehen — keine Selbstverständlichkeit.

  • Refinanzierung von Bestand

    Bestandsportfolio refinanzieren, Cash herausziehen, Anschluss umstrukturieren. Häufig der Schritt, der Wachstum erst möglich macht.

Stolperfallen

Worauf wir früh achten

Vier Fehler, die Gewerbe-Investoren teuer kommen.

  • Privatbaufinanzierung für Gewerbe nutzen

    Manche Käufer versuchen, Gewerbeobjekte über klassische Privatbaufinanzierung darzustellen. Banken erkennen das, die Zusage kippt — oder die Konditionen werden im Nachhinein verschlechtert.

  • Cashflow zu optimistisch rechnen

    Wer Bewirtschaftungskosten, Leerstandsrisiko und Instandhaltungsrücklage zu niedrig ansetzt, baut sich ein Trugbild. Banken rechnen konservativ — wir auch.

  • Steuerliche Struktur erst nach Kauf bedenken

    VV-GmbH, Holding oder Privatkauf — diese Entscheidung muss vor Kaufvertrag stehen, nicht danach. Nachträgliche Umstrukturierung kostet Grunderwerbsteuer oder Beratungsaufwand.

  • Eine Bank für alles

    Wer alle Objekte über dieselbe Bank finanziert, hängt von einem Risikobegrenzungslimit ab. Streuung über zwei bis drei Häuser schafft mehr Spielraum bei Wachstum.

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Häufig gefragt

Gewerbe im Detail

Was Investorinnen und Investoren vorab wissen wollen.

Welche Objekte finanzieren Sie typischerweise?
Wir begleiten kleine bis mittlere Gewerbeobjekte: Mehrfamilienhäuser, Praxis- und Bürogebäude, Mixed-Use-Objekte, Logistik- und Gewerbeflächen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für Gewerbeobjekte?
Faustregel: 20 bis 30 Prozent vom Kaufpreis plus Nebenkosten. Bei besonders renditestarken Bestandsobjekten und solider Cashflow-Historie sind 15 Prozent möglich, bei Sanierungs- oder Spezialobjekten häufig 35 Prozent oder mehr. Wir prüfen das objektgenau.
Lohnt sich der Kauf über eine vermögensverwaltende GmbH?
Steuerlich häufig ja — die VV-GmbH besteuert Mieteinkünfte mit ca. 16 Prozent statt mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Aber: nicht jede Bank finanziert problemlos in die VV-GmbH, und Erwerbsnebenkosten sind höher. Wir besprechen das vor Vertragsabschluss — und arbeiten in komplexen Fällen mit Steuerberatern zusammen.
Wie wird der Cashflow von der Bank bewertet?
Banken rechnen Mietertrag minus Bewirtschaftungskosten (ca. 15 bis 25 Prozent), abzüglich Leerstandsannahme (2 bis 5 Prozent) und einer Instandhaltungsrücklage (ca. 8 Euro pro Quadratmeter und Jahr). Was übrig bleibt, muss Tilgung und Zinsdienst tragen — meist mit Sicherheitsmarge von 110 bis 130 Prozent.
Welche Banken sind spezialisiert auf gewerbliche Immobilien?
Es gibt klassische Immobilienbanken mit Gewerbe-Schwerpunkt, spezialisierte Hypothekenbanken, einige Geschäftsbanken mit MFH-Programmen, und Förderbanken wie die KfW für energetische Sanierung. Welche Partner für Ihren konkreten Fall sinnvoll sind, hängt von Objekttyp, Käuferstruktur und Region ab.
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