Vorfälligkeitsentschädigung: Rechtslage, Berechnung und wann sie entfällt.

Was die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleicht

Mit einer festen Zinsbindung, im Vertrag Sollzinsbindung genannt, verspricht die Bank Ihnen einen Zins für viele Jahre und refinanziert sich passend dazu. Zahlen Sie die Restschuld vorher zurück, entgehen ihr Zinsen, die sie fest eingeplant hat. Diesen Zinsschaden ersetzt die Vorfälligkeitsentschädigung, im Vertrag manchmal auch Vorfälligkeitsentgelt genannt.

Rechtsgrundlage für Verbraucher ist § 502 Abs. 1 BGB. Danach kann die Bank „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen“, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzins schulden. Zwei Dinge folgen daraus:

• Nur bei festem Zins. Ein Darlehen mit veränderlichem Zins können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Eine Entschädigung fällt dafür nicht an.
• Nur der Schaden. Die Bank darf keinen Aufschlag und keine Strafe verlangen. Was sie durch die Rückzahlung an Risiko- und Verwaltungskosten spart, muss sie abziehen.

Wann Sie einen Immobilienkredit vorzeitig ablösen dürfen

Einen Immobilienkredit mit fester Zinsbindung können Sie nicht nach Belieben zurückzahlen. Wer den Kredit vorzeitig ablösen will, hat drei Wege, und nur bei einem davon wird eine Entschädigung fällig.

• Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), ohne Entschädigung. Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger läuft.
• Berechtigtes Interesse. Nach § 490 Abs. 2 BGB und § 500 Abs. 2 BGB dürfen Sie vorzeitig ablösen, wenn Ihre Interessen es erfordern. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass Sie die beliehene Immobilie „anderweitig verwerten“ wollen, also vor allem den Verkauf. Dann schulden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Einvernehmlich mit der Bank. Ohne berechtigtes Interesse muss die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung nicht zustimmen. Sie kann es trotzdem tun, in der Regel gegen eine Entschädigung, deren Höhe dann verhandelt wird.

Teilweise ablösen können Sie im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen. Wie viel das pro Jahr sein darf, steht in Ihrem Vertrag. Grundlagen zur Bindung selbst erklärt der Beitrag Zinsbindung.

In vier Schritten prüfen, ob Sie überhaupt zahlen

Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, entscheidet nicht die Bank, sondern das Gesetz. Bevor Sie über die Höhe sprechen, lohnt deshalb eine Prüfung in dieser Reihenfolge. Jeder Schritt kann die Entschädigung ganz oder teilweise beseitigen.

1. Schritt 1

   Ist die Zinsbindung vorbei oder sind zehn Jahre um?

   Endet die Zinsbindung regulär, zahlen Sie keine Entschädigung. Unabhängig davon können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Haben Sie später einen neuen Zins vereinbart, beginnen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen oder erschweren (§ 489 Abs. 4 BGB).

2. Schritt 2

   Wer hat gekündigt?

   Kündigt die Bank den Kredit, weil Raten ausgeblieben sind, schuldet der Kunde nach der Rechtsprechung des BGH Verzugszinsen, aber keine Vorfälligkeitsentschädigung (Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 103/15). Das Urteil betraf eine ältere Fassung des Gesetzes. Bei Immobilienkrediten liegt der Verzugszins heute bei 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszins (§ 497 Abs. 4 BGB). Wer selbst kündigt oder ablöst, ist von diesem Schritt nicht erfasst.

3. Schritt 3

   Stehen Laufzeit, Kündigungsrecht und Berechnung ausreichend im Vertrag?

   Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Entschädigung ausgeschlossen, wenn der Vertrag die Laufzeit, Ihr Kündigungsrecht oder die Berechnung unzureichend angibt. Ebenso, wenn Sie mit einer Versicherung ablösen, die der Vertrag zur Sicherung verlangt hat (Nr. 1). Um diesen Schritt ging es in beiden BGH-Urteilen von 2025, und er hängt am Wortlaut Ihres Vertrags. Wie unterschiedlich sie ausgingen, steht weiter unten.

4. Schritt 4

   Hat die Bank Sondertilgungen und ersparte Kosten abgezogen?

   Greift kein Ausschluss, bleibt die Prüfung der Höhe. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank so berücksichtigen, als hätten Sie sie voll genutzt. Eine Klausel, die das ausschließt, hat der BGH für unwirksam erklärt (Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14, siehe Verbraucherzentrale Bundesverband). Außerdem muss sie ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abziehen.

Zwei BGH-Urteile aus 2025, zwei Ergebnisse

Wie sehr Schritt 3 am Wortlaut hängt, zeigen zwei Urteile des Bundesgerichtshofs aus 2025. Im Urteil vom 20. Mai 2025 (XI ZR 22/24) beschrieb die Klausel einer Sparkasse nicht ausreichend, wie die Entschädigung berechnet wird. Der BGH stellte klar: „Fehlende oder fehlerhafte Angaben zur Berechnung führen zum Anspruchsausschluss“. Eine finanzmathematische Formel muss der Vertrag zwar nicht enthalten, die wesentlichen Parameter der Berechnung aber schon. Die Bank musste die Entschädigung zurückzahlen.

Im Urteil vom 21. Oktober 2025 (XI ZR 187/23) ging es um eine andere Klausel. Diese hielt der BGH für ausreichend, die Kundin bekam nichts zurück. Pauschale Aussagen wie „die meisten Verträge sind fehlerhaft“ tragen deshalb nicht. Wer bereits gezahlt hat oder vor einer Ablösung steht, sollte den konkreten Vertrag prüfen lassen.

So rechnet die Bank: Aktiv-Passiv und Aktiv-Aktiv

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zwei anerkannte Methoden, und die Bank darf zwischen ihnen wählen. Das hat der BGH in ständiger Rechtsprechung bestätigt, zuletzt im Urteil vom 20. Mai 2025.

• Aktiv-Passiv-Methode. Die Bank vergleicht die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem Ertrag, den sie erzielt, wenn sie das zurückgezahlte Geld für dieselbe Zeit in sichere Kapitalmarkttitel anlegt. Als Wiederanlagezins dienen in der Praxis Pfandbriefrenditen, die die Deutsche Bundesbank veröffentlicht. Die Differenz wird um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten gekürzt und auf den Tag der Zahlung abgezinst.
• Aktiv-Aktiv-Methode. Die Bank unterstellt, dass sie das Geld als neuen Kredit an einen anderen Kunden vergibt. Ersetzt wird dann der Zinsmargenschaden, also der Gewinnanteil, der ihr entgeht, und gegebenenfalls ein Zinsverschlechterungsschaden, wenn neue Kredite heute niedriger verzinst sind.

Im Fall vom 20. Mai 2025 hatte die Bank die Aktiv-Passiv-Methode gewählt. Weil der Zins für sichere Anlagen in der Regel unter dem Zins für neue Kredite liegt, fällt der Schaden damit eher höher aus. Für Ihre Prüfung heißt das: Fragen Sie nach der Methode, dem verwendeten Wiederanlagezins und dem Abzug für ersparte Kosten. Diese drei Angaben bestimmen die Zahl.

Beispielrechnung in Prozent der Restschuld

Wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt an drei Größen: der Restschuld, der Zeit bis zum Ende der Zinsbindung und dem Zinsabstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem heutigen Wiederanlagezins. Wir haben die Aktiv-Passiv-Methode vereinfacht nachgerechnet. Alle Werte stehen in Prozent der Restschuld, damit sie sich auf jede Kredithöhe übertragen lassen.

Spalten: Zinsabstand zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins in Prozentpunkten (Pp.). Annahmen: Annuitätendarlehen mit 3,5 Prozent Sollzins, Rate mit 2,5 Prozent Tilgungsanteil bezogen auf die heutige Restschuld, jährliche Zahlungen, ersparte Risiko- und Verwaltungskosten 0,2 Prozent der jeweiligen Restschuld pro Jahr, Abzinsung mit dem Wiederanlagezins, keine Sondertilgungsrechte. Eigene Berechnung ME Finance, gerundet. Banken rechnen monatsgenau und mit ihrer Zinsstrukturkurve.

Ein Beispiel aus der mittleren Zeile: Sie haben noch fünf Jahre Zinsbindung, Ihr Vertragszins liegt einen Prozentpunkt über der Pfandbriefrendite für diese Laufzeit. Die Entschädigung liegt dann bei rund 3,5 Prozent der Restschuld. Ohne den Abzug ersparter Kosten wären es rund 4,4 Prozent. Erlaubt der Vertrag Sondertilgungen von 5 Prozent pro Jahr, sinkt sie auf rund 3,2 Prozent.

Häufig liest man, die Entschädigung sei auf 1 Prozent der Restschuld begrenzt. Diese Grenze aus § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Konsumkredite, ausdrücklich „bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen“. Für Immobilienkredite gibt es keine prozentuale Obergrenze. Wie sich die Restschuld während der Zinsbindung entwickelt, zeigt der Beitrag Annuitätendarlehen.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Haus verkaufen, Kredit läuft noch: Das ist ein typischer Anlass für eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Verkauf gilt als berechtigtes Interesse. Sie dürfen den Kredit deshalb vorzeitig ablösen, auch wenn die Zinsbindung noch Jahre läuft (§ 490 Abs. 2 und § 500 Abs. 2 BGB). Im Gegenzug ersetzen Sie der Bank ihren Schaden. Vier Punkte helfen, ihn klein zu halten oder zu vermeiden:

• Zeitpunkt prüfen. Endet die Zinsbindung bald oder sind die zehn Jahre ab Auszahlung fast erreicht, kann es sich lohnen, den Notartermin oder die Ablösung darauf abzustimmen.
• Darlehen mitnehmen. Mit Zustimmung der Bank lässt sich der Kredit auf eine neue Immobilie übertragen, wenn diese als Sicherheit ausreicht. Dann wird nichts vorzeitig zurückgezahlt.
• Übernahme durch den Käufer. Auch das geht nur mit Zustimmung der Bank, die den Käufer dann wie einen neuen Kunden prüft.
• Sondertilgungen nutzen. Steht ein Sondertilgungsrecht für das laufende Jahr noch offen, mindert es die Summe, auf die die Entschädigung berechnet wird.

Nach der Ablösung gibt die Bank die Grundschuld frei. Was dabei zu tun ist, erklärt der Beitrag Grundschuld löschen.

Umschuldung trotz Vorfälligkeitsentschädigung durchrechnen

Sind die Zinsen gefallen, liegt die Frage nahe, ob es sich lohnt, die Entschädigung zu zahlen und zu einem günstigeren Kredit zu wechseln. Die Rechnung dafür ist einfach: Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis bis zum Ende der alten Zinsbindung höher ist als Entschädigung und Nebenkosten zusammen.

In der Praxis geht das selten auf, und zwar aus einem strukturellen Grund. Die Bank berechnet ihren Schaden mit dem Zins für sichere Anlagen wie Pfandbriefe. Sie bekommen für einen neuen Kredit aber einen Kreditzins, der darüber liegt. Der Abstand, den die Bank ansetzt, ist deshalb meist größer als der Abstand, den Sie sparen.

Mit den Annahmen aus der Beispielrechnung, also fünf Jahren Restlaufzeit und 3,5 Prozent Vertragszins: Ist der neue Kredit 0,5 Prozentpunkte günstiger, sparen Sie über fünf Jahre rund 2,4 Prozent der Restschuld an Zinsen. Die Entschädigung liegt bei rund 3,5 Prozent. Erst bei einem Zinsvorteil von einem ganzen Prozentpunkt kommen Sie mit rund 4,7 Prozent in die Nähe, und davon gehen noch Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Grundschuld ab.

Meist ist es günstiger, das Ende der Zinsbindung abzuwarten und sich die Konditionen vorher zu sichern. Wie das geht, erklären die Beiträge Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt nur den tatsächlichen Zinsschaden der Bank, abzüglich ersparter Kosten.
• Nach zehn Jahren ab Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung.
• Unzureichende Angaben im Vertrag schließen den Anspruch aus. Ob das bei Ihnen zutrifft, hängt am Wortlaut.
• Die 1-Prozent-Grenze gilt nicht für Immobilienkredite. Restlaufzeit und Zinsabstand bestimmen die Höhe.
• Eine Umschuldung mitten in der Zinsbindung lohnt sich selten. Beim Hausverkauf lohnt der Blick auf Zeitpunkt und Darlehensmitnahme.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und berät nicht rechtlich. Wir rechnen mit Ihnen durch, ob sich eine Ablösung oder Umschuldung lohnt, und vergleichen dafür Angebote von über 500 Banken und Kreditinstituten. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.