Grundschuld löschen: wann es sich lohnt und wann die Abtretung günstiger ist.

Was nach der letzten Rate im Grundbuch steht

Das Grundbuch führt jedes Grundstück in drei Abteilungen. In der ersten steht, wem es gehört. In der zweiten stehen Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder ein Wohnrecht. In der dritten stehen die Grundpfandrechte, und dort steht auch Ihre Grundschuld, mit dem Betrag, der bei der Bestellung eingetragen wurde, und mit einer Rangstelle.

In welcher Form sie dort steht, macht später einen praktischen Unterschied. Die Buchgrundschuld existiert ausschließlich als Eintrag im Grundbuch und ist heute der Regelfall. Bei der Briefgrundschuld kommt eine Urkunde hinzu, der Grundschuldbrief. Welche der beiden Formen bei Ihnen vorliegt, steht im Grundbuchauszug, und es entscheidet darüber, ob Sie für eine spätere Löschung ein zusätzliches Dokument brauchen.

Der eingetragene Betrag ist nicht Ihre Restschuld. Er ist die Obergrenze, bis zu der die Bank aus dem Grundstück Zahlung verlangen könnte, und er bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, während die Restschuld sinkt. Nach der letzten Rate klaffen beide Zahlen also maximal auseinander: Die Restschuld ist null, der eingetragene Betrag steht unverändert da.

Genau das irritiert viele Eigentümer, und die Erklärung liegt in der Konstruktion. Eine Hypothek wäre mit der Rückzahlung automatisch geschrumpft, weil sie an die Forderung gebunden ist. Die Grundschuld ist es nicht. Sie steht selbstständig neben dem Darlehen, verbunden nur durch einen Vertrag, die Sicherungsabrede. Deshalb hat sich die Grundschuld in der Praxis durchgesetzt: Dieselbe Eintragung lässt sich für ein zweites Darlehen weiterverwenden, ohne dass etwas Neues ins Grundbuch muss.

Was sich mit der letzten Rate ändert, ist deshalb nicht die Eintragung, sondern die Berechtigung. Die Bank darf aus der Grundschuld nichts mehr fordern, und aus der Sicherungsabrede entsteht Ihr Anspruch darauf, dass sie die Sicherheit zurückgibt. Wie sie das tut, bestimmen in aller Regel Sie.

Löschungsbewilligung, Notar und Grundbuchamt

Entscheiden Sie sich für die Löschung, sind drei Beteiligte im Spiel, und jeder tut genau eine Sache. Diese Aufteilung erklärt zugleich, warum die Frage nach der Löschung ohne Notar mit einem klaren Jein zu beantworten ist.

• Die Bank stellt die Löschungsbewilligung aus. Das ist ihre Erklärung, dass sie mit der Löschung einverstanden ist. Sie stellt keinen Antrag und veranlasst nichts. Häufig kommt das Dokument unaufgefordert nach der letzten Rate, andernfalls fordern Sie es an.
• Der Notar beglaubigt Ihre Unterschrift unter dem Löschungsantrag. Er beurkundet nichts und berät nicht, er bestätigt nur die Echtheit der Unterschrift. Deshalb ist dieser Termin kurz und kostet deutlich weniger als eine Beurkundung.
• Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein. Erst damit ist die Grundschuld aus Abteilung III verschwunden.

Ohne Notar geht es also nicht, obwohl der Notar die Löschung nicht vornimmt. Ein Sonderfall ist die Briefgrundschuld. Zu ihr gehört eine Urkunde, der Grundschuldbrief, und der muss beim Antrag vorgelegt werden. Ist er verloren gegangen, geht der Weg über ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht, das Monate dauern kann. Wer einen solchen Brief im Ordner hat, sollte ihn deshalb aufbewahren wie eine Urkunde und nicht wie eine Kopie.

Was die Löschung kostet

Die Gebühren stehen nicht im Ermessen der Beteiligten, sondern im Gerichts- und Notarkostengesetz. Bemessungsgrundlage ist der Nennbetrag der Grundschuld, also der eingetragene Betrag. Das ist der Punkt, an dem sich die meisten verschätzen: Gerechnet wird mit der Zahl aus dem Grundbuch und nicht mit der Restschuld, die inzwischen null ist.

Gebühren fallen zweimal an. Der Notar berechnet die öffentliche Beglaubigung der Unterschrift, das Grundbuchamt die Eintragung der Löschung. Für die Löschung sieht das Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz unter Nummer 14140 eine 0,5-Gebühr vor. Weil beide Positionen an denselben Geschäftswert anknüpfen, steigen sie gemeinsam mit der Höhe der Grundschuld.

Eine belastbare Summe für Ihren Fall liefert der amtliche Gebührenrechner der Bundesnotarkammer. Die im Netz kursierenden Beispielbeträge weichen erheblich voneinander ab, weil sie unterschiedliche Leistungsumfänge unterstellen. Die Systematik, nach der beim Immobilienkauf gerechnet wird, haben wir im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf aufgeschlüsselt, sie gilt hier entsprechend.

Wann Löschen sinnvoll ist und wann nicht

In fast allen Darstellungen ist das eine Ja-Nein-Frage: löschen oder stehen lassen. Tatsächlich haben Sie aus dem Sicherungsvertrag einen Rückgewähranspruch, und der eröffnet drei Wege. Sie können verlangen, dass die Grundschuld gelöscht wird. Sie können eine Verzichtserklärung der Bank verlangen, wodurch aus der Sicherheit eine Eigentümergrundschuld wird. Oder Sie können die Abtretung an sich selbst oder an einen Dritten verlangen.

Der Unterschied zwischen diesen Wegen ist die Rangstelle. Grundpfandrechte werden in der Reihenfolge ihrer Eintragung bedient, und der erste Rang ist der wertvollste. Wird gelöscht, ist er weg, und nachrangige Rechte rücken auf. Bleibt die Eintragung als Eigentümergrundschuld oder auf Sie abgetreten bestehen, bleibt auch der Rang erhalten und steht für die nächste Finanzierung zur Verfügung.

Für die Löschung sprechen deshalb nur wenige, dafür klare Gründe: Die Immobilie soll verkauft, verschenkt oder vererbt und dabei lastenfrei übergeben werden, oder Sie wollen das Grundbuch schlicht aufgeräumt wissen und eine weitere Finanzierung ist ausgeschlossen. Gegen die Löschung spricht alles andere, und vor allem der Umstand, dass sie nicht rückgängig zu machen ist. Wer die Sicherheit später wieder braucht, bestellt sie neu und zahlt Notar und Grundbuchamt ein zweites Mal.

Welche Wege Ihnen offenstehen, richtet sich nach Ihrem Sicherungsvertrag. Klauseln, die den Anspruch formularmäßig auf die bloße Löschung verkürzen, sind nicht in jedem Fall wirksam. Wenn Sie unsicher sind, lohnt der Blick in die Sicherungszweckerklärung, bevor Sie der Bank antworten.

Beim Bankwechsel entscheidet Abtretung gegen Neubestellung

Bisher ging es um den Fall, dass die Finanzierung beendet ist. In der Praxis stellt sich die Frage nach der Grundschuld weit häufiger in einer anderen Lage: Die Finanzierung läuft weiter, aber die Bank wechselt. Das ist der Normalfall bei einer Anschlussfinanzierung zu einem anderen Institut und bei jeder Umschuldung. Dann heißt die Wahl nicht löschen oder behalten, sondern abtreten oder neu bestellen.

Bei der Neubestellung wird die alte Grundschuld gelöscht und für die neue Bank eine neue eingetragen. Das bedeutet: eine Löschungsbewilligung, eine neue Grundschuldbestellungsurkunde beim Notar, zwei Eintragungen beim Grundbuchamt. Bei der Abtretung wandert dieselbe Eintragung mit derselben Rangstelle zum neuen Gläubiger. Der Notar beglaubigt dabei nur die Unterschrift unter der Abtretungserklärung, eine neue Urkunde entfällt.

Die Abtretung ist deshalb in aller Regel der günstigere und der schnellere Weg. Für die Abtretung werden üblicherweise zwei bis vier Wochen veranschlagt, für Löschung mit anschließender Neueintragung vier bis sechs. Beides sind Erfahrungswerte, die vom jeweiligen Grundbuchamt abhängen, aber die Richtung ist eindeutig.

Der entscheidende Satz kommt zum Schluss: Diese Wahl trifft in der Praxis häufig die Bank und nicht der Eigentümer, weil niemand danach fragt. Die abgebende und die aufnehmende Bank müssen sich auf die Abtretung einlassen, und wenn im Antrag nichts anderes steht, läuft der Vorgang oft über den aufwendigeren Weg. Bezahlen tut ihn der Kunde. Wer eine Anschlussfinanzierung vorbereitet, sollte die Frage deshalb stellen, bevor die Unterlagen unterschrieben sind, nicht danach. Wie sich eine Anschlussfinanzierung frühzeitig sichern lässt, steht in unserem Beitrag zum Forward-Darlehen.

Vier Situationen, vier verschiedene Antworten

Ob eine Grundschuld gelöscht werden sollte, lässt sich nicht allgemein beantworten, und genau daran scheitern die meisten Ratgeber zu diesem Thema. Dieselbe Frage hat je nach Lebenslage eine andere Antwort. In der Beratung bei ME Finance sortieren wir sie deshalb nach vier Situationen.

1. Die Finanzierung ist beendet, weitere Vorhaben sind offen. Stehen lassen. Es kostet nichts, und die Rangstelle bleibt für eine Modernisierung oder eine spätere Finanzierung verfügbar.
2. Die Finanzierung läuft, die Bank wechselt. Abtretung verlangen und diese Frage aktiv stellen. Löschung und Neubestellung sind hier der teuerste Weg.
3. Die Immobilie wird verkauft. Lastenfreistellung, aber nicht im Voraus. Der Ablauf gehört in den Kaufvertrag und wird vom Notar gesteuert.
4. Die Immobilie wird übertragen oder vererbt. Löschung prüfen. Hier ist ein aufgeräumtes Grundbuch tatsächlich etwas wert, weil es spätere Klärungen erspart.

Auffällig ist, dass nur in zwei von vier Fällen überhaupt gelöscht wird, und in einem davon nicht sofort. Wer nach der letzten Rate reflexhaft die Löschung beantragt, entscheidet also in der Mehrzahl der Fälle gegen sich selbst. Was in Ihrer Lage sinnvoll ist, hängt auch davon ab, wann Ihre Zinsbindung ausläuft und was danach geplant ist.

Immobilie verkaufen mit eingetragener Grundschuld

Eine eingetragene Grundschuld ist kein Verkaufshindernis, und es ist auch nicht nötig, sie vor dem Verkauf auf eigene Kosten löschen zu lassen. Der Käufer will die Immobilie lastenfrei, und dieser Weg ist eingespielt: Er heißt Lastenfreistellung und wird über den Kaufvertrag geregelt.

Der Ablauf ist immer derselbe. Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers eine Ablösesumme und die Löschungsbewilligung an. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Bank bedient, der Rest geht an den Verkäufer. Die Löschung wird gemeinsam mit dem Eigentumswechsel eingetragen. Der Käufer bekommt damit ein sauberes Grundbuch, ohne dass der Verkäufer in Vorleistung gehen musste.

Wer vorher auf eigene Rechnung löschen lässt, zahlt die Gebühren also ohne Not: Er trägt sie selbst, obwohl sie im Kaufvertrag ohnehin geregelt worden wären, und er gibt eine Rangstelle auf, die er bis zum Verkauf noch hätte nutzen können. Auch das ist ein Fall, in dem Abwarten die günstigere Entscheidung ist.

Ob löschen, stehen lassen oder abtreten: Die Entscheidung hängt daran, was als Nächstes geplant ist, und sie kostet nichts, solange sie rechtzeitig fällt. Wenn bei Ihnen eine Anschlussfinanzierung, eine Modernisierung oder ein Verkauf ansteht, sehen wir uns Ihre Unterlagen vorher an. Sprechen Sie uns an, bevor Sie der Bank antworten.