Notarkosten beim Hauskauf: die Rechnung kommt vor dem Darlehen.

Wofür der Notar beim Hauskauf bezahlt wird

Der Notar ist beim Immobilienkauf nicht optional. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam. Dahinter steckt kein Formalismus, sondern eine Schutzfunktion: Der Notar ist beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum in der richtigen Reihenfolge den Besitzer wechseln.

Was oft als eine Position wahrgenommen wird, ist in Wirklichkeit eine Reihe einzelner Tätigkeiten, und jede löst eigene Gebühren aus:

• Die Beurkundung des Kaufvertrags. Der größte Einzelposten. Der Notar verliest den Vertrag, belehrt beide Seiten und nimmt die Erklärungen entgegen.
• Die Auflassungsvormerkung. Ein Eintrag im Grundbuch, der Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert, solange der Kaufpreis noch nicht geflossen ist.
• Vollzug und Betreuung. Der Notar holt Genehmigungen und Löschungsbewilligungen ein, prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen und überwacht die Abwicklung.
• Die Grundschuldbestellung. Die Sicherheit Ihrer Bank muss ebenfalls beurkundet und eingetragen werden. Sie hängt an der Finanzierung, nicht am Kauf, und wird steuerlich später gesondert behandelt.
• Die Eintragungen beim Grundbuchamt. Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld. Diese Gebühren erhebt das Gericht, sie laufen aber über dieselbe Abwicklung.

Für die Finanzierung ist vor allem der vierte Punkt relevant. Die Kosten der Grundschuldbestellung entstehen nur, weil Sie ein Darlehen aufnehmen. Welche Sicherheit die Bank überhaupt verlangt und in welcher Höhe, hängt am Beleihungswert.

Wie sich die Höhe berechnet

Notargebühren sind gesetzlich festgelegt. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Es arbeitet mit zwei Größen: einem Geschäftswert und einem Gebührensatz. Der Geschäftswert ist beim Immobilienkauf in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis. Der Gebührensatz sagt, mit welchem Faktor die jeweilige Tätigkeit bewertet wird.

Zum Geschäftswert gehört eine Gebührentabelle. Bei einem Geschäftswert von 300.000 Euro beträgt die einfache Gebühr nach Tabelle B 635 Euro, bei 500.000 Euro sind es 935 Euro. Die Tabelle steigt also nicht proportional zum Kaufpreis, sondern deutlich flacher. Ein doppelt so teures Haus verursacht keineswegs doppelt so hohe Notarkosten.

Für das Beurkundungsverfahren eines Kaufvertrags sieht das Kostenverzeichnis eine 2,0-Gebühr vor, mindestens 120 Euro. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entspricht das 1.270 Euro allein für die Beurkundung. Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten sowie die Gebühren des Grundbuchamts kommen darauf noch an.

An dieser Stelle machen es sich viele Ratgeber zu einfach und nennen eine glatte Endsumme oder einen festen Prozentsatz. Wir tun das bewusst nicht. Welche Tätigkeiten anfallen, hängt vom konkreten Vertrag ab: ob über ein Notaranderkonto abgewickelt wird, wie viele Löschungsbewilligungen nötig sind, ob eine Genehmigung eingeholt werden muss. Eine belastbare Zahl für Ihren Fall liefert der amtliche Gebührenrechner der Bundesnotarkammer. Die Tabellen selbst können Sie in der Gebührentabelle des GNotKG nachlesen.

Wann die Rechnung kommt und wann das Darlehen fließt

Bis hierhin ging es um die Höhe. Jetzt kommt der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Käufer überrascht werden, und den kein Gebührenrechner beantwortet: Die Notarrechnung ist fällig, bevor auch nur ein Euro aus der Finanzierung geflossen ist.

Der Grund liegt in der Reihenfolge der Kaufabwicklung. Sie sieht regelmäßig so aus:

1. Beurkundung. Der Kaufvertrag wird unterzeichnet. Ab diesem Moment ist der Notar tätig geworden und hat seinen Gebührenanspruch.
2. Die Notarrechnung. Sie kommt üblicherweise kurz nach dem Termin, meist innerhalb von ein bis zwei Wochen, und ist nach Zugang zu begleichen.
3. Eintragung der Auflassungsvormerkung. Der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein. Wie lange das dauert, hängt vom Grundbuchamt ab und liegt außerhalb Ihres Einflusses.
4. Löschungsbewilligungen und Zustimmungen. Alte Grundschulden des Verkäufers, bei Eigentumswohnungen die Zustimmung der Verwaltung, bei Grundstücken Erklärungen zu Vorkaufsrechten.
5. Die Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn diese Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
6. Auszahlung. Viele Banken verlangen die Fälligkeitsmitteilung als Nachweis, bevor sie das Darlehen anweisen.

Zwischen Schritt zwei und Schritt sechs liegen regelmäßig mehrere Wochen. In dieser Zeit bewegt sich aus der Finanzierung nichts, die Notarrechnung liegt aber bereits auf dem Tisch.

Und sie bleibt nicht allein. Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an, kurz darauf kommt der Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Auch dieser Betrag ist zu zahlen, bevor die Finanzierung fließt, und das ist keine Gepflogenheit, sondern Gesetz. Nach § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes darf der Erwerber eines Grundstücks „in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird". Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt erst, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist. Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer gibt es also keine Eigentumsumschreibung.

In dem Fenster zwischen Beurkundung und Auszahlung stehen damit zwei erhebliche Beträge an, und beide treffen auf ein Konto, von dem noch nichts abgeflossen ist, weil das Darlehen ja noch nicht angewiesen wurde.

Bei ME Finance gehen wir diesen Zeitstrahl deshalb vor der Beurkundung durch, nicht danach. Nicht weil sich daran etwas ändern ließe, sondern weil niemand in diesem Moment eine Überraschung gebrauchen kann.

Warum die Notarkosten aus Eigenkapital kommen

Notarkosten sind ein Teil der Kaufnebenkosten. Dazu zählen außerdem die Grunderwerbsteuer, die Gebühren des Grundbuchamts und, falls beauftragt, die Maklerprovision. Was diese Posten gemeinsam haben: Sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie.

Genau daran hängt die Finanzierungslogik. Banken richten den Darlehensbetrag am Beleihungswert aus, also an dem, was die Immobilie als Sicherheit trägt. Kaufnebenkosten haben dort keinen Gegenwert. Sie werden deshalb im Regelfall aus Eigenkapital erbracht.

Das heißt nicht, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital ausgeschlossen wäre. Es gibt Modelle, die Nebenkosten einschließen. Sie sind aber nicht der Standard, verlangen zusätzliche Voraussetzungen und werden entsprechend bepreist. Ob und zu welchen Bedingungen das in Frage kommt, entscheidet ausschließlich das jeweilige Kreditinstitut. Was sich davon unabhängig nicht verschiebt, ist der Zeitpunkt: Die Notarrechnung ist fällig, bevor ein Darlehen ausgezahlt wird.

Für die Planung ergibt sich daraus eine einfache Regel. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten nicht als Restposten am Ende, sondern als das Geld, das Sie zuerst brauchen. Eine Übersicht der einzelnen Positionen finden Sie im Beitrag zu den Kaufnebenkosten im Überblick, und wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, steht im Ratgeber Eigenkapital.

Wer die Notarkosten trägt

In der Praxis trägt der Käufer die Notarkosten. Das ist keine gesetzliche Zwangsläufigkeit, sondern eine Regelung, die in nahezu jedem Kaufvertrag so getroffen wird: Beurkundung, Vollzug und die Eintragungen im Grundbuch gehen zulasten des Käufers.

Eine Ausnahme betrifft die Lastenfreistellung. Ist die Immobilie noch mit Grundschulden des Verkäufers belastet, muss sie lastenfrei übergeben werden. Die Kosten für die Löschung dieser Rechte übernimmt üblicherweise der Verkäufer, denn sie hängen an seiner alten Finanzierung und nicht an Ihrem Kauf.

Maßgeblich ist am Ende immer der konkrete Kaufvertrag. Es lohnt sich, den Abschnitt zur Kostentragung im Entwurf zu lesen, bevor Sie zum Notartermin gehen. Der Entwurf liegt Ihnen bei Verbraucherverträgen ohnehin vorab vor.

Wann Notarkosten steuerlich absetzbar sind

Hier trennen sich zwei Fälle sauber voneinander, und die meisten Ratgeber behandeln nur den ersten.

Bei Eigennutzung sind die Notarkosten des Immobilienkaufs nicht absetzbar. Sie gehören zur privaten Lebensführung, und daran ändert auch die Höhe nichts.

Bei Vermietung wird es interessanter, weil die Notarkosten in zwei Töpfe fallen, die steuerlich völlig unterschiedlich behandelt werden:

• Die Kosten rund um den Kaufvertrag gehören zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wirken sich nicht sofort aus, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Und zwar nur anteilig: Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt außen vor.
• Die Kosten der Grundschuldbestellung gelten dagegen als Finanzierungskosten. Sie sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Das ist der Posten, der am schnellsten wirkt, und der in vielen Darstellungen untergeht.

Bei den Abschreibungssätzen kursiert eine Zahl, die für die meisten Käufer falsch ist. Nach § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes gelten drei Prozent nur für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Wurde das Gebäude zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt, sind es zwei Prozent, bei Fertigstellung vor 1925 zweieinhalb Prozent. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, rechnet also in aller Regel mit zwei Prozent und nicht mit drei.

Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, hängt von der Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück ab und von Ihrer persönlichen Situation. Das gehört in die Hand einer Steuerberatung. Dieser Abschnitt ordnet die Systematik ein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Warum die Notarkosten überall gleich hoch sind

Kaum ein Thema wird so oft nach Bundesland gesucht wie dieses. Notarkosten für Hessen, für Nordrhein-Westfalen, für Bayern. Die Suche ist nachvollziehbar, führt aber ins Leere: Das Gerichts- und Notarkostengesetz ist ein Bundesgesetz. Dieselbe Tätigkeit kostet bei gleichem Geschäftswert in Frankfurt genauso viel wie in Rostock.

Der Irrtum hat einen nachvollziehbaren Ursprung. Bei den Kaufnebenkosten gibt es sehr wohl einen Posten, der von Bundesland zu Bundesland erheblich abweicht, und der ist deutlich größer als die Notarkosten: die Grunderwerbsteuer. Sie setzen die Länder selbst fest, und die Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land ist beträchtlich.

Wer also wissen will, was ein Kauf im eigenen Bundesland kostet, sucht an der richtigen Stelle, aber unter dem falschen Stichwort. Für Hessen haben wir das im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Hessen aufgeschlüsselt.