Was beim Hauskauf zusätzlich auf Sie zukommt.

Die fixen Erwerbsnebenkosten

Drei Posten fallen bei jedem Immobilienkauf in Hessen an und sind keine Verhandlungsmasse:

• Grunderwerbsteuer: 6,0 Prozent vom Kaufpreis (Hessen)
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2,0 Prozent
• Maklerprovision: meist 3,57 Prozent inkl. USt für den Käufer, sofern überhaupt anfallend

Summe: rund 8 bis 12 Prozent. Mit Maklerprovision können es 12 bis 14 Prozent werden. Diese Beträge fließen idealerweise aus Eigenkapital. Werden sie mitfinanziert, spricht man von 110-Prozent-Finanzierung. Details dazu im Ratgeber Eigenkapital.

Beim Neubau: Kosten, die nicht im Bauvertrag stehen

Der Bauvertrag deckt die Errichtung des Gebäudes ab. Eine Reihe von Posten ist meist nicht enthalten und überrascht Bauherren in der Mitte des Projekts:

• Erschließungskosten, sofern noch nicht erfolgt
• Bodengutachten und Baugrunduntersuchung
• Vermessung und Lageplan
• Baugenehmigung und Prüfgebühren
• Baustrom und Bauwasser
• Bauleistungsversicherung und Bauherrenhaftpflicht
• Außenanlagen, Pflasterung, Zufahrt, Zaun
• Architekten und Statiker, sofern frei beauftragt

Je nach Vorhaben summiert sich diese Liste auf einen niedrigen bis mittleren fünfstelligen Bereich. Ohne klare Planung wird sie zur Finanzierungslücke.

Nach dem Einzug: was selten auf der Rechnung steht

Mit der Schlüsselübergabe ist es nicht vorbei. Die ersten Monate nach Einzug bringen Kosten, die im Bankgespräch fast nie auftauchen:

• Umzug und Möbeltransport
• Renovierungen, Maler, Bodenarbeiten
• Einbauküche
• Möbel und Erstausstattung
• Lampen, Vorhänge, kleinere Anpassungen, die sich addieren

Realistisch sollte hierfür eine Reserve im niedrigen bis mittleren fünfstelligen Bereich eingeplant werden. Wer ohne Puffer in die neue Immobilie zieht, finanziert die ersten Anschaffungen häufig über Konsumkredit oder Dispo.

Was finanzierbar ist, was nicht

Erwerbsnebenkosten sind grundsätzlich finanzierbar, kosten aber einen Zinsaufschlag. Bauversicherungen und Außenanlagen laufen meist über die Baufinanzierung mit, wenn sie früh geplant sind. Einbauküche und Möbel werden selten Teil der Immobilienfinanzierung. Hier gibt es entweder separate Konsumdarlehen oder die Eigenkapitalreserve.

Modernisierungs- und Sanierungskosten lassen sich häufig in die Baufinanzierung integrieren, sofern sie wertsteigernd sind. Mehr Hintergrund dazu in unserer Modernisierungsfinanzierung.

Checkliste für die Planung

Bevor Sie mit der Bank sprechen, sollten diese Positionen auf Ihrer Liste stehen:

• Grunderwerbsteuer (in Hessen 6,0 Prozent)
• Notar und Grundbuch (1,5 bis 2,0 Prozent)
• Maklerprovision, falls anfallend
• Bauversicherungen für die Bauphase
• Erschließung, Gutachten, Vermessung, Baugenehmigung
• Außenanlagen, Pflasterung, Zufahrt
• Umzug und Renovierungen nach Einzug
• Einbauküche, Möbel, Erstausstattung
• Liquiditätsreserve in Höhe von drei bis sechs Monatsausgaben

Mit dieser Liste lässt sich realistisch durchrechnen, wie hoch der tatsächliche Finanzbedarf ist und welche Posten aus Eigenkapital, welche aus der Finanzierung kommen.