Der Beleihungswert und was er über Ihren Zins entscheidet.

Beleihungswert und Marktwert sind nicht dasselbe

Der Marktwert beschreibt, was eine Immobilie heute am Markt erzielt. Der Beleihungswert beschreibt etwas anderes: was sie voraussichtlich auch dann noch erzielt, wenn der Markt sich gedreht hat. Die beiden Zahlen beantworten also unterschiedliche Fragen, und deshalb fallen sie auseinander.

Die Beleihungswertermittlungsverordnung formuliert das ungewöhnlich klar. Nach § 3 ist der Beleihungswert der Wert der Immobilie, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann".

In diesem einen Satz steckt die gesamte Erklärung für den Abstand zum Kaufpreis. Ein Kaufpreis entsteht aus Angebot und Nachfrage von heute, aus Lagegunst, manchmal aus einem Bieterverfahren. Genau diese Bestandteile muss die Bank herausrechnen. Sie fragt nicht, was jemand heute zu zahlen bereit ist, sondern was das Objekt trüge, wenn sie es in einigen Jahren verwerten müsste.

Ergänzend verlangt die Verordnung, die zukünftige Verkäuflichkeit „unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung" zugrunde zu legen. Das Wort „vorsichtig" ist dabei keine Floskel, sondern eine Anweisung.

Wie eine Immobilie unabhängig davon am Markt eingeschätzt wird, ist ein eigenes Thema. Dazu finden Sie mehr im Beitrag zur Immobilienbewertung.

Wie Banken den Beleihungswert ermitteln

Für die Ermittlung stehen drei Verfahren zur Verfügung. Welches zum Einsatz kommt, hängt vom Objekt und von seiner Nutzung ab, nicht von der Vorliebe des Instituts.

• Vergleichswertverfahren: Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Typisch bei Eigentumswohnungen und standardisierten Reihenhäusern, wo es genügend Vergleichsfälle gibt.
• Ertragswertverfahren: Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Miete. Typisch bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern, wo der Ertrag die Werthaltigkeit bestimmt.
• Sachwertverfahren: Grundlage sind Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes. Typisch bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und bei Objekten ohne Vergleichsmarkt.

Bei vielen Objekten werden zwei Verfahren gerechnet und plausibilisiert. Ein selbst genutztes Einfamilienhaus in einer Region mit lebhaftem Markt kann sowohl über den Sachwert als auch über den Vergleich betrachtet werden, und die Bank entscheidet, welchem Ergebnis sie folgt.

Auf das Ergebnis wird anschließend ein Sicherheitsabschlag angewendet. Er ist keine feste Quote, sondern folgt aus dem Vorsichtsgebot der Verordnung. In der Praxis werden Größenordnungen genannt, nach denen der Beleihungswert häufig zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises liegt. Das ist eine verbreitete Beobachtung, keine Regel, und im Einzelfall kann der Abstand deutlich anders ausfallen.

Was die Beleihungswertermittlungsverordnung vorgibt

Die Beleihungswertermittlungsverordnung, abgekürzt BelWertV, ist der rechtliche Rahmen für die gesamte Bewertung. Sie richtet sich nicht an Käufer, sondern an Institute, und genau deshalb lohnt ein Blick hinein: Sie zeigt, warum die Bank rechnet, wie sie rechnet.

Geregelt sind unter anderem der Wertbegriff selbst, die zulässigen Verfahren, Anforderungen an Gutachten und die Qualifikation der Gutachter. Die Verordnung ist frei zugänglich, der Volltext der Beleihungswertermittlungsverordnung steht bei den Gesetzen im Internet.

Für die meisten privaten Finanzierungen ist eine einzelne Vorschrift besonders relevant, weil sie darüber entscheidet, ob überhaupt ein Gutachten erstellt wird. Nach § 24 kann bei einem im Inland gelegenen, wohnwirtschaftlich genutzten Objekt auf ein Gutachten verzichtet werden, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt. Diese Schwelle wird als Kleindarlehensgrenze bezeichnet.

Praktisch bedeutet das: Unterhalb dieser Grenze arbeiten viele Institute mit vereinfachten Verfahren, oft ohne Ortsbesichtigung. Wer sich wundert, dass niemand die Immobilie ansieht, findet hier die Erklärung. Umgekehrt ist eine Besichtigung kein Misstrauensvotum, sondern meist eine Frage der Größenordnung.

Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Aus dem Beleihungswert leiten sich zwei weitere Größen ab, die im Finanzierungsgespräch ständig fallen und leicht zu verwechseln sind.

Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, den eine Bank maximal als erstrangige Sicherheit ansetzt. Sie ist eine Vorgabe des Instituts und liegt je nach Haus und Produkt bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Was darüber hinausgeht, wird nicht automatisch abgelehnt, aber anders bepreist.

Der Beleihungsauslauf ist dagegen eine Kennzahl Ihres konkreten Vorhabens. Er gibt an, welchen Anteil das Darlehen am Beleihungswert ausmacht. Ein Darlehen in Höhe von 60 Prozent des Beleihungswerts entspricht einem Auslauf von 60 Prozent. Genau diese Zahl meinen Bankmitarbeiter, wenn sie von „60 Prozent Beleihung" sprechen.

Wichtig ist die Bezugsgröße. Der Auslauf wird auf den Beleihungswert bezogen, nicht auf den Kaufpreis. Weil der Beleihungswert niedriger ist, fällt der Auslauf höher aus als eine Rechnung auf Basis des Kaufpreises vermuten lässt. Wer mit dem Kaufpreis kalkuliert, unterschätzt seinen Auslauf systematisch. Wie viel Eigenkapital sinnvollerweise eingeplant wird, ist im Beitrag zum Eigenkapital beschrieben.

Warum der Auslauf über Ihren Zinssatz entscheidet

Der Beleihungsauslauf ist für die Bank ein Risikomaß. Je kleiner der Anteil des Darlehens am Beleihungswert, desto größer der Puffer, falls die Immobilie einmal verwertet werden muss. Diesen Zusammenhang bilden Institute nicht stufenlos ab, sondern in Sprüngen.

Üblich sind Stufen bei 60, 80 und 90 Prozent. Bis 60 Prozent gelten regelmäßig die besten Konditionen. Zwischen 60 und 80 Prozent bleiben die Konditionen gut, mit geringen Aufschlägen. Oberhalb von 80 Prozent wird der Aufschlag deutlicher spürbar, genannt werden Größenordnungen von etwa 0,15 bis 0,45 Prozentpunkten. Welche Stufen ein einzelnes Institut ansetzt und wie hoch der Aufschlag ausfällt, ist Sache des jeweiligen Hauses.

Aus den Sprüngen folgt eine praktische Konsequenz. Wer knapp über einer Stufe liegt, kann durch vergleichsweise wenig zusätzliches Eigenkapital unter die Marke rutschen und dadurch eine ganze Stufe günstiger finanzieren. Ob sich das im Einzelfall rechnet, hängt davon ab, wie weit Sie von der Grenze entfernt sind und was das Eigenkapital an anderer Stelle leisten müsste. Für eine erste Einordnung finden Sie einen Rechner auf unserer Website, die verbindliche Rechnung entsteht im Gespräch.

Was die Stufenlogik für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet, hängt von Objekt, Einkommen und Laufzeitwunsch ab. Eine allgemeine Aussage über Ihre Kondition lässt sich daraus nicht ableiten. Wie eine Baufinanzierung insgesamt aufgebaut wird, beschreibt die zugehörige Leistungsseite.

Wenn die Bewertung unter dem Kaufpreis liegt

Bis hierhin ging es um Systematik. Jetzt geht es um den Fall, der in der Praxis die meisten Fragen auslöst: Die Bank kommt nicht auf Ihren Objektwert. Der Kaufvertrag steht, der Preis ist verhandelt, und plötzlich fehlt Geld, weil die Bank weniger ansetzt als vereinbart.

Der erste und wichtigste Punkt: Es gibt keinen objektiven Beleihungswert. Die BelWertV gibt einen Rahmen vor, aber innerhalb dieses Rahmens entscheidet jedes Institut selbst über Verfahren, Datengrundlage und Abschläge. Dasselbe Objekt wird deshalb bei verschiedenen Banken unterschiedlich bewertet. Diese Streuung ist kein Zeichen von Willkür, sondern Folge unterschiedlicher Risikopolitik und unterschiedlicher Datenbestände.

Genau an dieser Stelle unterscheidet sich die Perspektive. Eine einzelne Bank kennt ihre eigene Bewertung. ME Finance reicht dasselbe Objekt bei mehreren Instituten ein und sieht dadurch, wie unterschiedlich dieselbe Immobilie eingeschätzt wird. Eine Absage oder ein niedriger Wert bei einem Haus sagt deshalb wenig darüber aus, wie ein anderes Institut denselben Fall beurteilt.

Daraus ergeben sich mehrere Wege, die sich kombinieren lassen:

• Mehrere Institute anfragen, weil sich Verfahren und Datengrundlage unterscheiden.
• Den Auslauf senken, durch zusätzliches Eigenkapital oder durch eine niedrigere Darlehenssumme.
• Weitere Sicherheiten einbringen, etwa eine zweite, bereits entschuldete Immobilie.
• Die Bewertungsgrundlage prüfen, denn Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Modernisierungen fließen ein und sind nicht immer korrekt erfasst.

Der letzte Punkt wird oft übersehen. Wenn die Bank mit einer veralteten Wohnflächenangabe oder ohne Kenntnis einer erst kürzlich erneuerten Haustechnik rechnet, ist das kein Bewertungsproblem, sondern ein Unterlagenproblem. Was dabei hilft, steht im nächsten Abschnitt. Was zu tun ist, wenn es am Ende trotzdem nicht reicht, beschreibt der Beitrag dazu, wenn die Finanzierung abgelehnt wird.

Welche Unterlagen die Bank für die Bewertung braucht

Die Qualität der Bewertung hängt an der Qualität der Unterlagen. Fehlt eine Angabe, rechnet die Bank vorsichtig, und vorsichtig heißt in diesem Zusammenhang immer: niedriger. Vollständige Unterlagen sind deshalb kein Formalismus, sondern ein Werthebel.

• Grundbuchauszug und, sofern vorhanden, Angaben zu Rechten und Lasten in Abteilung II.
• Wohn- und Nutzflächenberechnung, möglichst nach einer nachvollziehbaren Methode.
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
• Energieausweis sowie Nachweise über Modernisierungen der letzten Jahre.
• Aktuelle Fotos von innen und außen, gerade wenn keine Besichtigung stattfindet.
• Bei vermieteten Objekten die Mietverträge und eine Aufstellung der tatsächlichen Mieteinnahmen.

Eine Frage taucht in diesem Zusammenhang regelmäßig auf: Wer bezahlt eigentlich das Wertgutachten? Die Bewertung erfolgt im eigenen Interesse der Bank und ist für sie zugleich eine aufsichtsrechtliche Pflicht. Das Landgericht Stuttgart hat daraus bereits 2007 gefolgert, dass Wertermittlungsgebühren nicht über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Darlehensnehmer abgewälzt werden dürfen. Nachzulesen ist die Entscheidung unter LG Stuttgart, Urteil vom 24.04.2007, 20 O 9/07. Bestätigt wurde sie unter anderem durch das Oberlandesgericht Düsseldorf. Ob eine konkrete Klausel in Ihrem Vertrag davon erfasst ist, ist eine Rechtsfrage und gehört anwaltlich geprüft.

Dieser Beitrag ordnet die Systematik ein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Welcher Beleihungswert für Ihr Objekt angesetzt wird und welche Kondition daraus folgt, lässt sich nur anhand der konkreten Unterlagen und der jeweiligen Bank beurteilen. Wenn Sie das für Ihr Vorhaben klären möchten, stellen Sie uns gern eine Finanzierungsanfrage.