Finanzierung abgelehnt. Was jetzt möglich ist.

Eine Absage bewertet die Passung, nicht Ihre Person

Jede Bank arbeitet mit eigenen Vergaberichtlinien. Sie legen fest, bis zu welchem Anteil des Objektwerts finanziert wird, mit welchen Pauschalen die monatlichen Lebenshaltungskosten angesetzt werden, welche Objektarten überhaupt in Frage kommen und wie mit befristeten Verträgen, Probezeiten oder selbstständigen Einkünften umgegangen wird.

Diese Richtlinien sind keine Bewertung Ihrer Zuverlässigkeit. Sie sind Risikopolitik, und die fällt je nach Haus, Zeitpunkt und Geschäftsstrategie unterschiedlich aus. Eine Bank, die gerade ihr Immobilienportfolio drosselt, lehnt Fälle ab, die sie zwölf Monate zuvor angenommen hätte.

Vier Gründe, aus denen Banken ablehnen

In der Praxis lässt sich fast jede Ablehnung einem dieser vier Punkte zuordnen. Welcher es war, entscheidet darüber, ob ein zweiter Anlauf überhaupt Aussicht hat.

• Die Immobilie. Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit ihrem eigenen Beleihungswert. Liegt der darunter, fehlt Sicherheit, und der Beleihungsauslauf steigt über die zulässige Grenze. Wie dieser Wert entsteht, steht im Beitrag zur Immobilienbewertung durch die Bank.
• Die Haushaltsrechnung. Banken rechnen nicht mit Ihren tatsächlichen Ausgaben, sondern mit Pauschalen je Person. Bleibt danach zu wenig übrig, trägt die Rate rechnerisch nicht, auch wenn Sie sie im Alltag problemlos zahlen würden.
• Einkommen und Beschäftigung. Probezeit, Befristung, kurze Selbstständigkeit oder stark schwankende Einkünfte passen nicht in jedes Raster. Manche Häuser schließen solche Fälle grundsätzlich aus, andere prüfen sie einzeln.
• Bonität und SCHUFA. Ein negativer Eintrag oder ein niedriger Score kann eine Ablehnung auslösen. Nicht jeder Eintrag wirkt gleich, und ältere oder erledigte Vorgänge werden von Banken unterschiedlich gewichtet.

Der teuerste Fehler kommt nach der Absage

Die häufigste Reaktion auf eine Ablehnung ist verständlich und schädlich zugleich: bei der nächsten Bank einen Antrag stellen, dann bei der übernächsten. Der Grund, warum das schadet, liegt in einer Unterscheidung, die kaum jemand kennt.

Eine Konditionsanfrage dient dem Vergleich. Sie wird der SCHUFA gemeldet, gilt dort aber als bonitätsneutral und ist ausschließlich für Sie selbst einsehbar. Mehrere Konditionsanfragen nebeneinander bleiben folgenlos.

Eine Kreditanfrage ist etwas anderes. Sie trägt das Merkmal Anfrage Kredit, ist rund zehn Tage lang für andere Banken sichtbar und kann den Score belasten, wenn sie sich häuft, ohne dass ein Vertrag zustande kommt. Wer nach einer Absage bei fünf Häusern nacheinander echte Anträge stellt, wird von Haus zu Haus schlechter bewertet. Die Absage selbst hat Ihre Bonität nicht verschlechtert. Der ungeplante Nachlauf tut es.

Warum die nächste Bank anders rechnen kann

Die Unterschiede zwischen den Häusern sind größer, als es von außen wirkt. Sie betreffen vor allem drei Stellen: wie die Immobilie bewertet wird, bis zu welchem Anteil des Werts finanziert wird und wie Einkünfte angerechnet werden, die nicht aus einem unbefristeten Angestelltenverhältnis stammen.

Hinzu kommt Spezialisierung. Manche Häuser finanzieren Kapitalanlagen bereitwilliger als selbstgenutzte Objekte, andere umgekehrt. Manche nehmen sanierungsbedürftige Substanz an, andere schließen sie aus. Manche kennen die Preisniveaus im Rhein-Main-Gebiet gut, andere bewerten dieselbe Lage vorsichtiger. Wie viel Eigenkapital dabei überhaupt anerkannt wird, ist ebenfalls Auslegungssache und im Beitrag zum Eigenkapital ausführlich beschrieben.

Selbstständige werden nach anderen Regeln geprüft

Wer selbstständig ist oder ein Unternehmen führt, erlebt Ablehnungen häufiger, ohne dass die wirtschaftliche Lage schlechter wäre. Der Grund ist die Nachweislogik. Banken verlangen in der Regel die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide und rechnen häufig mit dem Durchschnitt, nicht mit dem stärksten Jahr.

Wie stark Abschreibungen, Einmaleffekte oder ein Investitionsjahr das Ergebnis drücken, bewertet jedes Haus anders. Genau hier liegen die größten Unterschiede zwischen den Banken, und genau hier lohnt sich die Vorauswahl am meisten. Was bei einer Finanzierung für Selbstständige zu beachten ist, steht auf der eigenen Leistungsseite.

Was Sie vor dem nächsten Antrag klären sollten

Bevor irgendein neuer Antrag läuft, sind vier Dinge sinnvoll. Sie kosten wenig Zeit und entscheiden über die Trefferwahrscheinlichkeit.

1. Den Ablehnungsgrund erfragen. Banken nennen ihn oft nur knapp. Fragen Sie ausdrücklich nach, ob es an der Objektbewertung, der Haushaltsrechnung, dem Einkommen oder der Bonität lag.
2. Die eigene SCHUFA einsehen. Die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO ist kostenfrei. Falsche oder erledigte Einträge lassen sich korrigieren, bevor sie erneut stören.
3. Unterlagen vollständig machen. Fehlende Nachweise führen häufiger zu Absagen als schwache Zahlen. Vollständigkeit ist der am leichtesten behebbare Grund.
4. Nur mit Konditionsanfragen vergleichen. Erst wenn ein Haus wirklich passt, folgt die eine echte Kreditanfrage.

Eine Zusage lässt sich nicht versprechen, und niemand sollte das tun. Was sich verbessern lässt, ist die Passung: das richtige Haus für das konkrete Vorhaben, statt eines zweiten Versuchs beim selben Regelwerk.