Unterlagen für die Baufinanzierung: die Liste hängt an Ihrem Fall.

Warum die Bank Unterlagen verlangt

Die Bank fragt nicht aus Neugier nach Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen. Bei einer Immobilienfinanzierung ist sie gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen. Nach § 505b Absatz 2 BGB hat sie das auf der Grundlage „notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen“ zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen eingehend zu tun.

Absatz 3 legt fest, wie: Die Bank muss die Informationen in angemessener Weise überprüfen, soweit erforderlich auch durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Und nach § 18a des Kreditwesengesetzes darf sie einen Immobilienkredit nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen. Außer bei Bau oder Renovierung darf sich die Prüfung außerdem nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Deshalb reicht ein gutes Objekt allein nicht, die Bank will Ihre Zahlen sehen.

Persönliche Unterlagen und Selbstauskunft

Die persönlichen Unterlagen sind bei fast allen Finanzierungen gleich. Sie zeigen, wer den Kredit aufnimmt, wie der Haushalt aussieht und welche Verpflichtungen schon bestehen.

• Ausweis. Personalausweis oder Reisepass, bei Staatsangehörigen außerhalb der EU auch der Aufenthaltstitel.
• Selbstauskunft. Familienstand, Kinder, Beruf, Einnahmen, Ausgaben, laufende Kredite, Unterhalt. Die meisten Banken haben dafür ein eigenes Formular.
• Eigenkapitalnachweis. Aktuelle Kontoauszüge, Depotauszüge oder Bausparverträge, aus denen das eingesetzte Eigenkapital hervorgeht.
• Bestehende Kredite. Verträge und aktuelle Salden laufender Darlehen, Leasing- oder Ratenverträge.
• Einwilligung in die Auskunft. Die Bank fragt bei einer Auskunftei wie der SCHUFA an. § 505b BGB nennt solche Auskünfte ausdrücklich als mögliche Grundlage.

Bei Paaren, die gemeinsam finanzieren, braucht die Bank die Unterlagen beider Personen. Zahlungen aus einer Scheidung oder Unterhaltspflichten gehören ebenfalls in die Selbstauskunft, weil sie die monatliche Belastung verändern.

Einkommensnachweise unterscheiden sich nach Beruf

Beim Einkommen gehen die Checklisten am weitesten auseinander. Die Bank will wissen, wie hoch es ist und wie sicher es bleibt. Wie sich das belegen lässt, hängt davon ab, wie Sie Ihr Geld verdienen.

• Angestellte. Die letzten Gehaltsabrechnungen, üblich sind drei, oft zusätzlich die Dezember-Abrechnung des Vorjahres, dazu der letzte Einkommensteuerbescheid. Bei neuem Job oder laufender Probezeit auch der Arbeitsvertrag.
• Beamte. Die letzten Bezügemitteilungen und, bei Beamten auf Probe, ein Nachweis zum Status.
• Selbstständige und Freiberufler. Bilanzen oder Einnahmenüberschussrechnungen der letzten Jahre, die Einkommensteuerbescheide derselben Jahre und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Viele Banken wollen zwei bis drei Jahre sehen.
• Rentner und Pensionäre. Der aktuelle Rentenbescheid oder die Mitteilung über die Versorgungsbezüge.
• Mieteinnahmen. Mietverträge und die Anlage V zur Steuererklärung, wenn bestehende Vermietung in die Rechnung eingehen soll.

Selbstständige brauchen nicht nur mehr Unterlagen, sie brauchen auch die richtige Bank. Wie stark schwankende Gewinne oder eine kurze Historie gewichtet werden, unterscheidet sich zwischen den Instituten erheblich. ME Finance ordnet das im Rahmen der Finanzierung für Selbstständige vor der ersten Anfrage ein.

Unterlagen zur Immobilie entscheiden über die Zusage

Die Unterlagen zur Immobilie braucht die Bank, um das Objekt selbst zu bewerten. Aus dieser Bewertung ergibt sich der Beleihungswert, und der bestimmt, wie viel die Bank zu welchen Konditionen finanziert. Fehlt hier etwas, verzögert sich die Zusage, auch wenn Ihr Einkommen längst geprüft ist.

Bestandsimmobilie

Exposé mit Fotos, aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung oder Angaben zu Baujahr und Ausstattung, der Energieausweis und, sobald vorhanden, der Entwurf des Kaufvertrags.

Eigentumswohnung

Zusätzlich die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan mit Hausgeld und ein Nachweis zur Erhaltungsrücklage. In den Protokollen sucht die Bank nach beschlossenen Sanierungen, die auf die Eigentümer zukommen.

Neubau

Baugenehmigung oder Bauantrag, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, eine Kostenaufstellung aller Gewerke und der Grundstückskaufvertrag. Beim Kauf vom Bauträger tritt an die Stelle der Einzelkosten der Bauträgervertrag mit Zahlungsplan.

Modernisierung

Kostenvoranschläge oder Angebote der Handwerker und der aktuelle Grundbuchauszug. Ob die Bank dafür eine Grundschuld verlangt, ordnet der Beitrag zum Modernisierungskredit ein.

Bei der Anschlussfinanzierung reicht oft weniger

Läuft die Zinsbindung eines bestehenden Darlehens aus, stellt sich die Frage nach den Unterlagen neu. Die Antwort hängt daran, ob Sie bei Ihrer Bank bleiben oder wechseln. Nach § 18a Absatz 2a des Kreditwesengesetzes bedarf es bei einem Anschlussdarlehen zwischen denselben Vertragsparteien einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur, wenn der Betrag deutlich erhöht wird.

Bleiben Sie bei der bisherigen Bank und erhöhen nicht, ist der Aufwand deshalb meist gering. Wechseln Sie zu einer anderen Bank, prüft diese Sie wie bei einer Erstfinanzierung: mit Einkommensnachweisen, Objektunterlagen und dem aktuellen Stand des laufenden Darlehens. Dazu kommen die Unterlagen zur Übertragung der Grundschuld. Wer den Wechsel früh plant, etwa mit einem Forward-Darlehen, sammelt diese Unterlagen ohne Zeitdruck. Mehr dazu unter Anschlussfinanzierung.

Unterlagen in der richtigen Reihenfolge sammeln

Nicht alle Unterlagen werden gleichzeitig gebraucht. Wer sie in drei Schritten sammelt, kann früh handeln und verliert später keine Zeit.

1. Vor der ersten Besichtigung. Persönliche Unterlagen, Einkommensnachweise und Eigenkapitalnachweis. Damit lässt sich eine Finanzierungsbestätigung erstellen, die zeigt, welcher Kaufpreis tragbar ist.
2. Sobald die Immobilie feststeht. Die Objektunterlagen. Verkäufer oder Makler liefern die meisten davon, Grundbuchauszug und Flurkarte lassen sich auch selbst anfordern.
3. Vor dem Notartermin. Der Kaufvertragsentwurf geht an die Bank, damit die Zusage zum Vertrag passt.

Wo diese Schritte im gesamten Kauf liegen, zeigt der Beitrag zum Ablauf beim Hauskauf. Ein Vorteil der Vermittlung liegt hier im Gesetz selbst: Nach § 505b Absatz 3 BGB berücksichtigt die Bank auch die Auskünfte, die Sie einem Darlehensvermittler erteilt haben. Bei ME Finance reichen Sie Ihre Unterlagen deshalb einmal ein, und wir legen sie den Banken vor, die zu Ihrem Fall passen.

Was die Bank verlangen darf und was nicht

Viele Käufer fragen sich, wie weit die Neugier der Bank gehen darf. Der Maßstab steht in § 505b BGB: Informationen, die für die Prüfung notwendig, ausreichend und angemessen sind. Alles, was Einkommen, Ausgaben, Vermögen und Verpflichtungen betrifft, gehört dazu. Fragen ohne Bezug zur Rückzahlung gehören nicht dazu.

Absatz 5 der Vorschrift stellt außerdem klar, dass die Regeln zum Schutz personenbezogener Daten unberührt bleiben. Umgekehrt gilt: Wer Nachweise nicht vorlegen will, kann keine Zusage erwarten, denn ohne geprüfte Kreditwürdigkeit darf die Bank nach § 18a KWG den Vertrag nicht abschließen. Wurde eine Finanzierung trotz vollständiger Unterlagen abgelehnt, hilft der Beitrag Finanzierung abgelehnt bei den nächsten Schritten.

Checkliste zum Ausdrucken als PDF

Alle Punkte aus diesem Beitrag gibt es als Checkliste zum Abhaken, sortiert nach persönlichen Unterlagen, Einkommensnachweisen je Beruf, Unterlagen zur Immobilie je Objektart, Anschlussfinanzierung und Reihenfolge. Zwei Seiten, zum Ausdrucken oder zum Ausfüllen am Bildschirm.

PDF, 2 Seiten, Stand 1. Oktober 2026. Welche Nachweise Ihre Bank im Einzelfall verlangt, legt sie selbst fest.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die Bank braucht drei Gruppen von Unterlagen: persönliche, Einkommens- und Vermögensnachweise, Unterlagen zur Immobilie.
• Welche Nachweise genau, entscheidet Ihr Fall. Selbstständige, Eigentumswohnungen und Neubauten haben eigene Listen.
• Die Prüfung ist gesetzliche Pflicht der Bank nach § 505b BGB und § 18a KWG.
• Bei einer Anschlussfinanzierung ohne Bankwechsel und ohne Erhöhung reicht meist deutlich weniger.
• Persönliche und Einkommensunterlagen gehören vor die erste Besichtigung, Objektunterlagen folgen.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und verkauft kein eigenes Produkt. Wir sagen Ihnen vorab, welche Unterlagen für Ihren Fall gebraucht werden, und reichen sie bei den passenden Banken ein. Schildern Sie uns Ihr Vorhaben über die unverbindliche Anfrage.