Hauskauf Ablauf: die Reihenfolge entscheidet über den Preis.

Der Ablauf beim Hauskauf in acht Schritten

Der Hauskauf läuft in acht Schritten ab, und nur die ersten drei liegen weitgehend in Ihrer Hand. Ab dem Kaufvertragsentwurf bestimmen Notar, Finanzamt und Grundbuchamt das Tempo. Wer die frühen Schritte in der falschen Reihenfolge geht, holt das später nicht mehr auf.

1. Budget und Eigenkapital. Was Sie monatlich tragen können und was davon aus eigenem Geld kommt.
2. Finanzierungsbestätigung. Eine Einschätzung, welcher Kaufpreis mit Ihren Zahlen finanzierbar ist, bevor Sie suchen.
3. Suche und Besichtigung. Mit einem klaren Preisrahmen und den Unterlagen, die eine Bank später sehen will.
4. Reservierung, falls gewünscht. Eine Absprache mit dem Makler, die den Verkäufer nicht bindet.
5. Finanzierungszusage und Darlehensvertrag. Objektbezogen, mit Bewertung der Immobilie durch die Bank.
6. Kaufvertragsentwurf. Vom Notar, im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin.
7. Notartermin. Beurkundung des Kaufvertrags und Bestellung der Grundschuld für die Bank.
8. Abwicklung. Vormerkung, Grunderwerbsteuer, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Eigentumsumschreibung.

Budget und Finanzierungsbestätigung kommen vor der Besichtigung

Die meisten Ratgeber setzen die Finanzierung an die vierte Stelle, nach Suche und Reservierung. Aus Sicht der Vermittlung ist das die teuerste Reihenfolge. Wer ohne Finanzierungsbestätigung besichtigt, kann auf ein gutes Objekt nicht verbindlich reagieren, und in Frankfurt, Hanau oder Offenbach entscheiden Verkäufer bei mehreren Interessenten oft danach, wer den Kauf belegen kann.

Am Anfang stehen zwei Zahlen. Die erste ist das Eigenkapital, und davon zuerst der Teil, der die Kaufnebenkosten deckt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler haben keinen Gegenwert im Beleihungswert und werden deshalb im Regelfall aus eigenem Geld bezahlt. Wie hoch sie in Hessen und in Bayern ausfallen, steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten. Die zweite Zahl ist die monatliche Rate, die auch nach Ablauf der Zinsbindung noch tragbar ist.

Aus beiden ergibt sich ein Kaufpreisrahmen. Eine Finanzierungsbestätigung auf dieser Basis ist noch keine Kreditzusage, denn die Bank bewertet erst das konkrete Objekt. Sie zeigt aber, dass Einkommen, Eigenkapital und Unterlagen geprüft sind. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, ordnet der Beitrag zum Eigenkapital ein, wie die Bank den Wert ansetzt, der Beitrag zum Beleihungswert. ME Finance erstellt diese Einschätzung im Rahmen der Baufinanzierung, bevor ein Objekt feststeht.

Reservierung: was sie bindet und was nicht

Eine Reservierung beim Hauskauf ist fast immer eine Absprache mit dem Makler, nicht mit dem Eigentümer. Sie verpflichtet den Makler, das Objekt für eine vereinbarte Zeit keinem anderen anzubieten. Den Verkäufer bindet sie nicht, er kann weiterhin an jemand anderen verkaufen.

Deshalb hat der Bundesgerichtshof im Verfahren I ZR 113/22 entschieden, dass eine formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühr des Maklers unwirksam ist. Der Makler erbringe dafür keine werthaltige Gegenleistung. Das gilt nicht für echte Einzelvereinbarungen, deren Inhalt tatsächlich ausgehandelt wurde. Eine Reservierung, die den Verkäufer wirklich bindet, bräuchte wegen § 311b BGB ihrerseits eine notarielle Beurkundung.

Für die Reihenfolge heißt das: Eine Reservierung verschafft Zeit, aber keine Sicherheit. Wer in dieser Zeit erst mit der Finanzierung beginnt, nutzt sie für den Schritt, der vorher hätte erledigt sein können. Liegt die Finanzierungsbestätigung schon vor, reicht die Reservierungszeit für die Bewertung des Objekts durch die Bank.

Finanzierungszusage und Darlehensvertrag vor dem Notartermin

Mit der Unterschrift beim Notar verpflichten Sie sich, den Kaufpreis zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob Ihr Darlehen steht. Ein Rücktrittsrecht wegen gescheiterter Finanzierung sieht ein gewöhnlicher Kaufvertrag nicht vor. Deshalb gehört die verbindliche Finanzierungszusage vor den Notartermin, nicht danach.

Für die Zusage bewertet die Bank das konkrete Objekt. Sie braucht dafür Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung oder Baujahr und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Je früher diese Unterlagen vorliegen, desto kürzer ist dieser Schritt.

Den Darlehensvertrag unterschreiben Sie in der Regel kurz vor dem Notartermin. Ab einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt berechnet die Bank für das noch nicht abgerufene Darlehen Zinsen, auch wenn der Kaufpreis erst Wochen später fließt. Wie sich das planen lässt, steht im Beitrag zu den Bereitstellungszinsen.

Kaufvertragsentwurf: zwei Wochen Prüfzeit

Der Kaufvertragsentwurf ist der Moment, in dem der Hauskauf vom Makler zum Notar wechselt. Bei einem Kauf durch Verbraucher muss der Notar den beabsichtigten Text vorher zur Verfügung stellen. Nach § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz soll das im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung geschehen.

Diese zwei Wochen sind Prüfzeit, nicht Wartezeit. Aus Finanzierungssicht zählen im Entwurf vor allem vier Stellen: der Kaufpreis und seine Aufteilung auf Grundstück, Gebäude und mitverkauftes Inventar, die Fälligkeitsvoraussetzungen, der Übergabetermin und die Vollmacht zur Bestellung der Grundschuld. Weichen Kaufpreis oder Inventarwert von dem ab, was die Bank bewertet hat, muss die Finanzierung vor dem Termin angepasst werden, nicht danach.

Der Notartermin: was an diesem Tag passiert

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks ist nach § 311b BGB ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam. Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt ihn und nimmt in der Regel auch die Auflassung auf, also die Einigung über den Eigentumsübergang, die nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten erklärt werden muss.

Häufig am selben Tag, manchmal kurz danach, folgt die Bestellung der Grundschuld für Ihre Bank. Sie ist die Sicherheit, ohne die kein Darlehen ausgezahlt wird. Der Verkäufer erteilt dafür im Kaufvertrag eine Vollmacht, weil er zu diesem Zeitpunkt noch Eigentümer ist. Wie die Notarrechnung zustande kommt und wann sie fällig wird, steht im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.

Nach dem Notartermin: Vormerkung, Steuer, Fälligkeit

Nach dem Notartermin laufen drei Stränge parallel: die Sicherung Ihres Anspruchs im Grundbuch, die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt und die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung. Keiner davon hängt von Ihnen ab, aber alle verlangen, dass das Geld bereitsteht.

Die Auflassungsvormerkung sichert Sie ab

Der Notar beantragt eine Vormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch. Nach § 883 BGB ist jede spätere Verfügung über das Grundstück insoweit unwirksam, als sie Ihren Anspruch vereiteln würde. Der Verkäufer kann das Haus danach nicht mehr wirksam an einen anderen verkaufen oder zusätzlich belasten. Deshalb zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist.

Die Grunderwerbsteuer kommt per Bescheid

Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt, das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest. Nach § 15 Grunderwerbsteuergesetz ist sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Im Rhein-Main-Gebiet hängt die Höhe von der Mainseite ab: Hessen erhebt 6 Prozent, Bayern und damit Aschaffenburg 3,5 Prozent. Befreiungen und Hessengeld erklärt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Hessen.

Die Fälligkeitsmitteilung löst die Zahlung aus

Den Kaufpreis zahlen Sie, wenn der Notar schreibt, dass alle Voraussetzungen aus dem Vertrag erfüllt sind. Typisch sind die eingetragene Vormerkung, die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden des Verkäufers und, wo nötig, der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Warum die Löschung alter Rechte zur Lastenfreistellung gehört, steht im Beitrag zur Löschung einer Grundschuld. Mit der Fälligkeitsmitteilung beginnt die Zahlungsfrist aus dem Vertrag. Jetzt ruft die Bank das Darlehen ab, Ihr Eigenkapitalanteil am Kaufpreis wird überwiesen.

Übergabe und Grundbuch: der letzte Schritt

Mit dem Eingang des Kaufpreises geht die Immobilie meist in Besitz über, so wie es der Kaufvertrag festlegt: Schlüssel, Zählerstände, Übergabeprotokoll. Eigentümer im rechtlichen Sinn sind Sie damit noch nicht. Das werden Sie erst mit der Umschreibung im Grundbuch.

Die Umschreibung beantragt der Notar, wenn zwei Nachweise vorliegen: die Zahlung des Kaufpreises, die der Verkäufer bestätigt, und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Nach § 22 Grunderwerbsteuergesetz darf der Erwerber ohne sie nicht als Eigentümer eingetragen werden, und die Bescheinigung gibt es erst nach Zahlung der Steuer. Die Grundschuld Ihrer Bank wird spätestens jetzt an der vereinbarten Stelle eingetragen. Die Gebühren des Grundbuchamts gehören zu den Kaufnebenkosten.

Wo der Ablauf ins Stocken gerät

Wie lange die Abwicklung beim Hauskauf dauert, entscheidet sich an wenigen Stellen. Die gesetzlichen Fristen sind fest, Verzögerungen entstehen fast immer dort, wo Unterlagen fehlen oder die Finanzierung zu spät begonnen wurde.

• Absage nach der Reservierung. Lehnt die Bank ab, nachdem das Objekt reserviert ist, fehlt die Zeit für einen zweiten Anlauf. Was nach einer Absage möglich ist und warum Serienanfragen schaden, steht im Beitrag Finanzierung abgelehnt.
• Alte Immobilie noch nicht verkauft. Wer den Kaufpreis aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie zahlen will, braucht für die Lücke eine Zwischenfinanzierung, und die muss vor dem Notartermin stehen.
• Unterlagen für die Bewertung. Fehlende Wohnflächenberechnung oder Protokolle der Eigentümerversammlung verzögern die Zusage um Wochen.
• Lastenfreistellung beim Verkäufer. Solange die Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen nicht liefert, verschickt der Notar keine Fälligkeitsmitteilung.

Bei Eigentumswohnungen kommen zwei Punkte dazu: Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, und die Bank prüft die Protokolle auf anstehende Sanierungen. Beides verlängert den Ablauf beim Wohnungskauf, wenn es erst nach dem Entwurf auffällt.

Was Käufer aus diesem Beitrag mitnehmen

• Der Hauskauf hat acht Schritte, und die ersten drei entscheiden über das Tempo aller weiteren.
• Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung, verbindliche Zusage vor dem Notartermin. Nicht umgekehrt.
• Eine Reservierung bindet den Verkäufer nicht. Eine formularmäßige Reservierungsgebühr ist unwirksam.
• Zwei Fristen sind gesetzlich: zwei Wochen für den Kaufvertragsentwurf, ein Monat bis zur Fälligkeit der Grunderwerbsteuer.
• Eigentümer werden Sie erst mit der Umschreibung im Grundbuch, und die setzt bezahlten Kaufpreis und bezahlte Steuer voraus.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und verkauft kein eigenes Produkt. Wir klären die Finanzierung, bevor Sie das erste Objekt besichtigen, und begleiten sie bis zur Auszahlung. Schildern Sie uns Ihr Vorhaben über die unverbindliche Anfrage.