Kaufnebenkosten: das Geld, das Sie zuerst brauchen.

Was zu den Kaufnebenkosten gehört

Kaufnebenkosten, in Bankunterlagen auch Erwerbsnebenkosten genannt, sind die Kosten, die der Erwerb selbst auslöst, unabhängig davon, was Sie später mit der Immobilie vorhaben. Es sind genau vier Posten. Drei davon sind gesetzlich festgelegt, einer ist Verhandlungssache.

• Grunderwerbsteuer. Eine Landessteuer auf den Kaufpreis, festgesetzt vom Finanzamt nach der Beurkundung. Der Satz hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt, nicht von Ihrem Wohnort. Bemessungsgrundlage, Befreiungen und das hessische Hessengeld erklärt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Hessen.
• Notarkosten. Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug und Betreuung, dazu die Beurkundung der Grundschuld für die Bank. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Kaufpreis beziehungsweise dem Nennbetrag der Grundschuld. Wie die Rechnung zustande kommt und wann sie fällig wird, steht im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.
• Grundbuchkosten. Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld. Ebenfalls nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, ebenfalls nicht verhandelbar.
• Maklerprovision. Nur, wenn ein Makler beteiligt war. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern schreibt § 656c BGB vor, dass sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten müssen, wenn der Makler von beiden eine Provision verlangt. Der Käuferanteil liegt im Rhein-Main-Gebiet üblicherweise bei 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.

Nicht zu den Kaufnebenkosten zählen Umzug, Renovierung, Einbauküche, Gutachten und die Nebenkosten der Finanzierung. Sie sind real, laufen aber nach anderen Regeln und werden von der Bank anders behandelt. Wer alles in einen Topf wirft, verliert im Bankgespräch den Überblick, welche Posten überhaupt finanzierbar sind.

Kaufnebenkosten berechnen: der Rechenweg in Prozent

Die Kaufnebenkosten lassen sich mit vier Prozentsätzen berechnen, jeder als Prozent vom Kaufpreis, die alle auf denselben Kaufpreis angewendet und dann addiert werden. Ein Rechner tut nichts anderes. Wer den Rechenweg kennt, kann jedes Exposé in einer Minute überschlagen.

Drei Dinge verschieben das Ergebnis. Erstens die Bemessungsgrundlage: Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück samt Gebäude an, nicht auf mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Sauna, sofern es im Vertrag gesondert und realistisch ausgewiesen ist. Zweitens die Grundschuld: Notar und Grundbuchamt berechnen sie nach ihrem Nennbetrag, und der liegt bei knapper Finanzierung nahe am Kaufpreis, bei hohem Eigenkapital deutlich darunter. Drittens der Makler: Ohne Makler fehlt der größte einzelne Posten nach der Steuer.

Zur Einordnung der Größenordnung: Bei einem Kaufpreis im mittleren sechsstelligen Bereich ergeben rund 11 Prozent einen mittleren fünfstelligen Betrag. Das ist die Summe, die vor der ersten Darlehensrate auf dem Konto liegen muss.

Hessen und Bayern: zwei Sätze in einem Beratungsgebiet

Die Grunderwerbsteuer ist der Posten, der die Kaufnebenkosten zwischen den Bundesländern am stärksten auseinanderzieht. Das Gesetz nennt 3,5 Prozent als Bundessatz, die Länder dürfen ihn eigenständig festlegen. Bundesweit reicht die Spanne heute von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Für das Rhein-Main-Gebiet heißt das: Frankfurt, Hanau, Offenbach, Rodgau und der Main-Kinzig-Kreis liegen in Hessen, dort gilt laut Verwaltungsportal Hessen ein Satz von 6 Prozent. Aschaffenburg und der bayerische Untermain liegen in Bayern, dort gilt laut Bayerischem Landesamt für Steuern der Bundessatz von 3,5 Prozent. Entscheidend ist die Lage der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Käufers und nicht der Sitz der Bank.

Zweieinhalb Prozentpunkte klingen nach wenig. Auf den Kaufpreis gerechnet sind sie bei einer Immobilie im mittleren sechsstelligen Bereich ein niedriger fünfstelliger Betrag, also grob das, was Notar und Grundbuch zusammen kosten. ME Finance berät an fünf Standorten auf beiden Seiten dieser Grenze, und in der Praxis ist der Unterschied bei der Suche entlang des Mains ein echtes Kriterium: Dieselbe Immobilie zum selben Preis braucht in Hanau spürbar mehr Eigenkapital als in Aschaffenburg.

Hessen federt das für Ersterwerber mit dem Hessengeld ab, einem Zuschuss, der die gezahlte Steuer teilweise zurückholt, aber erst nach dem Kauf und auf Antrag. Für die Liquiditätsplanung ändert das nichts: Die Steuer muss zuerst in voller Höhe bezahlt sein. Details und Voraussetzungen stehen im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Hessen.

Die Reihenfolge, in der die Rechnungen kommen

Die Kaufnebenkosten werden nicht am Ende in einer Summe fällig, sondern nacheinander, und fast alle davon, bevor die Bank auszahlt. Weil diese Posten keinen Gegenwert in der Immobilie haben, gibt es keine Sicherheit, gegen die eine Bank sie vorstrecken würde. Die Reihenfolge ist gesetzlich vorgezeichnet.

Sieben Schritte vom Notartermin bis zum Grundbuch

1. Notartermin und Notarrechnung. Mit der Beurkundung entsteht der Gebührenanspruch des Notars. Die Rechnung kommt in den Wochen danach und ist sofort fällig, lange vor der Kaufpreiszahlung.
2. Auflassungsvormerkung. Der Notar lässt Ihre Vormerkung ins Grundbuch eintragen, das Grundbuchamt stellt dafür die erste Gebühr. Sie sichert Ihren Anspruch, bevor Sie zahlen.
3. Grunderwerbsteuerbescheid. Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt, das Finanzamt setzt die Steuer fest. Nach § 15 des Grunderwerbsteuergesetzes wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst wenn die Steuer bezahlt oder gesichert ist, stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus und schickt sie an den Notar. Nach § 22 Grunderwerbsteuergesetz darf der Erwerber ohne sie nicht als Eigentümer eingetragen werden. Das ist der Punkt, an dem eine unbezahlte Steuer den gesamten Vollzug anhält.
5. Maklerrechnung. Der Provisionsanspruch entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag. Üblich ist die Fälligkeit mit der Kaufpreiszahlung, manche Maklerverträge sehen sie früher vor. Der Vertragstext entscheidet.
6. Kaufpreis. Sobald Vormerkung, Lastenfreistellung und gegebenenfalls Genehmigungen vorliegen, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Jetzt zahlt die Bank das Darlehen aus, und Ihr Eigenkapitalanteil am Kaufpreis wird überwiesen.
7. Eigentumsumschreibung. Nach Zahlung, Bescheinigung und Grundschuldeintragung wird das Eigentum umgeschrieben. Das Grundbuchamt stellt die letzte Gebühr.

Aus dieser Abfolge ergibt sich die Regel, mit der ME Finance in jede Finanzierung startet: Das Eigenkapital wird zuerst gegen die Nebenkosten gerechnet, erst der Rest gegen den Kaufpreis. Wer es umgekehrt macht, plant mit Geld, das zu dem Zeitpunkt, an dem der Notar und das Finanzamt es verlangen, noch in der Finanzierung steckt. Die genaue Abfolge beim Notar, inklusive der Frage, wer die Löschung alter Grundschulden bezahlt, steht im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.

Warum die Bank die Kaufnebenkosten nicht beleiht

Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Genau deshalb finanziert die Bank sie im Regelfall nicht mit, und genau das ist der Punkt, den die meisten Rechner und Ratgeber auslassen. Die Logik dahinter steht in der Verordnung, nach der Banken Immobilien bewerten.

Nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung ist der Beleihungswert der Wert, der während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann, unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen und ohne spekulative Elemente. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis. Steuer, Notar, Grundbuch und Provision kommen in dieser Definition nicht vor, weil kein späterer Käufer sie Ihnen zurückzahlt. Sie sind Geld, das mit dem Kauf weg ist.

Das Darlehen wird am Beleihungswert gemessen. Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf, und je höher er liegt, desto teurer wird der Zins, weil die Bank mehr Risiko trägt. Sobald die Nebenkosten mitfinanziert werden, steigt der Auslauf über hundert Prozent: Die Bank verleiht mehr, als die Sicherheit trägt. Wie sie den Wert im Einzelnen ansetzt, steht im Beitrag zum Beleihungswert.

Die Drei-Zeilen-Rechnung

In der Beratung rechnet ME Finance deshalb in drei Zeilen, bevor über Zinsen gesprochen wird. Erste Zeile: die Nebenkosten nach den Sätzen des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. Zweite Zeile: das vorhandene Eigenkapital abzüglich dieser Nebenkosten und abzüglich einer Reserve. Dritte Zeile: der Rest gegen den Kaufpreis, daraus der Darlehensbedarf und der Beleihungsauslauf. Erst wenn die dritte Zeile steht, lohnt der Blick auf Konditionen, weil sich die Zinsspanne nach dem Auslauf richtet und nicht nach dem Anbieter.

Reicht das Eigenkapital nur für die Nebenkosten, ist die Finanzierung eine Vollfinanzierung des Kaufpreises. Reicht es nicht einmal dafür, wird aus der Frage eine 110-Prozent-Finanzierung. Beides ist möglich, beides setzt sehr gute Bonität voraus, kostet einen Zinsaufschlag und wird von jedem Kreditinstitut nach eigenen Regeln entschieden. Was dabei zu einer Absage führen kann und was danach sinnvoll ist, steht im Beitrag Finanzierung abgelehnt. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, ordnet der Beitrag zum Eigenkapital ein.

Kaufnebenkosten senken: was geht und was nicht

Drei der vier Posten sind gesetzlich festgelegt, deshalb ist der Spielraum kleiner, als viele Ratgeber suggerieren. Ehrlich gerechnet gibt es vier Hebel, und keiner davon ist ein Trick.

• Ohne Makler kaufen. Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt der größte einzelne Posten nach der Steuer. Was nicht geht: die Provision einseitig auf den Käufer verschieben. § 656c BGB verlangt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Teilung in gleicher Höhe, abweichende Verträge sind unwirksam.
• Inventar gesondert ausweisen. Einbauküche, Sauna oder Markisen sind kein Grundstück und lösen keine Grunderwerbsteuer aus, wenn sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert getrennt aufgeführt sind. Das Finanzamt prüft die Höhe, und die Bank beleiht diesen Anteil nicht.
• Grundschuld nicht höher als nötig. Notar und Grundbuchamt berechnen die Grundschuld nach ihrem Nennbetrag. Wer sie deutlich über dem Darlehen eintragen lässt, zahlt dafür Gebühren ohne Gegenwert. Eine Reserve für spätere Vorhaben kann sinnvoll sein, sollte aber eine bewusste Entscheidung sein.
• Zuschüsse nach dem Kauf. In Hessen holt das Hessengeld für Ersterwerber einen Teil der Steuer zurück. Es senkt die Nebenkosten nicht, es erstattet sie teilweise. Für die Reihenfolge der Zahlungen bleibt es ohne Wirkung.

Steuerlich gilt: Bei Selbstnutzung sind die Kaufnebenkosten nicht absetzbar. Bei Vermietung zählen sie nach § 255 HGB zu den Anschaffungskosten und wirken über die Abschreibung des Gebäudeanteils, nicht sofort. Die Nebenkosten der Finanzierung laufen davon getrennt als Werbungskosten. Für die konkrete Gestaltung ist die Steuerberatung zuständig, nicht der Finanzierungsvermittler.

Was Käufer aus diesem Beitrag mitnehmen

• Kaufnebenkosten sind vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Alles andere ist ein anderer Block.
• In Hessen sind es rund 7,5 bis 8 Prozent ohne und rund 11 bis 12 Prozent mit Makler. In Bayern zweieinhalb Prozentpunkte weniger, weil die Grunderwerbsteuer 3,5 statt 6,0 Prozent beträgt.
• Die Rechnungen kommen nacheinander und fast alle vor der Darlehensauszahlung. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne Bescheinigung kein Grundbucheintrag.
• Nebenkosten haben keinen Gegenwert im Beleihungswert. Deshalb kommen sie aus Eigenkapital, und deshalb rechnet ME Finance das Eigenkapital zuerst gegen die Nebenkosten.
• Senken lassen sie sich nur an zwei Stellen ehrlich: beim Makler und beim Inventar. Der Rest ist Gesetz.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und verkauft kein eigenes Produkt. Wir rechnen die drei Zeilen für Ihr Objekt durch, auf welcher Seite des Mains es auch liegt, und sagen Ihnen, welche Finanzierung die Sicherheit tatsächlich trägt. Schildern Sie uns Ihr Vorhaben über die unverbindliche Anfrage.