Zwischenfinanzierung für Immobilien.Was die Bank wirklich prüft.

Der Fall, für den die Zwischenfinanzierung gebaut ist

Die Zwischenfinanzierung löst ein Timing-Problem, kein Geldproblem. Das Vermögen ist vorhanden, es steckt nur in der falschen Immobilie. Der klassische Fall im Rhein-Main-Gebiet: Eine Familie zieht innerhalb der Region um, findet das passende Objekt und muss sich entscheiden, bevor das bisherige Haus einen Käufer hat.

Wer wartet, bis der Verkauf abgeschlossen ist, verliert das neue Objekt. Wer ohne Absicherung kauft, trägt zwei Finanzierungen gleichzeitig. Die Zwischenfinanzierung ist der dritte Weg: Sie stellt den Betrag bereit, der später aus dem Verkaufserlös zurückfließt, und macht damit das im alten Objekt gebundene Eigenkapital vorzeitig verfügbar.

Der Zeitdruck ist dabei real und regional unterschiedlich. Ein Hausverkauf in Frankfurt dauert nach Angaben von von Poll Immobilien im Jahr 2025 im Schnitt drei bis sechs Monate. Das ist ein Anhaltspunkt für die Großstadt, keine Zahl für die gesamte Region. In kleineren Lagen und bei erklärungsbedürftigen Objekten kann die Vermarktung deutlich länger dauern.

So läuft die Zwischenfinanzierung ab

Der Ablauf einer Zwischenfinanzierung folgt in aller Regel demselben Muster, unabhängig davon, welches Institut sie stellt. Die einzelnen Schritte:

1. Die Bank prüft Ihre Unterlagen, die neue Immobilie und die bisherige Immobilie als Sicherheit.
2. Die Zwischenfinanzierung wird zugesagt und über eine Grundschuld abgesichert. Je nach Fall wird sie auf der alten Immobilie, auf der neuen oder auf beiden eingetragen.
3. Die Auszahlung erfolgt zu dem Termin, an dem der Kaufpreis für die neue Immobilie fällig wird.
4. Während der Laufzeit zahlen Sie ausschließlich Zinsen. Eine laufende Tilgung gibt es nicht.
5. Sobald der Verkaufserlös eingeht, lösen Sie das Darlehen in einer Summe ab.

Parallel dazu läuft die langfristige Baufinanzierung für das neue Objekt. Beide Bausteine sollten von Anfang an gemeinsam gerechnet werden. Wer die Zwischenfinanzierung erst sucht, wenn die Hauptfinanzierung bereits steht, schränkt die Auswahl an möglichen Instituten unnötig ein.

Was die Bank an Ihrer alten Immobilie prüft

Die bisherige Immobilie ist bei einer Zwischenfinanzierung nicht nur Ihr künftiges Geld, sondern die Sicherheit der Bank. Entsprechend genau wird sie angesehen. Welche Unterlagen im Einzelfall verlangt werden, legt jedes Institut selbst fest. Aus der Sicherungslogik ergeben sich aber Punkte, die in aller Regel eine Rolle spielen.

Der Grundbuchstand. Entscheidend ist, was auf der alten Immobilie noch lastet. Ist das bisherige Darlehen abgelöst, ist der Weg frei. Steht die Hausbank noch mit einer Grundschuld im Grundbuch, muss geklärt werden, ob im Rang dahinter überhaupt Raum für eine weitere Absicherung bleibt. Dieser Punkt entscheidet häufiger über Machbarkeit als die Bonität.

Der realistische Wert. Nicht der Wunschpreis aus dem Exposé zählt, sondern der Wert, den die Bank ansetzt. Wie dieser Beleihungswert zustande kommt und warum er unter dem Marktwert liegt, haben wir im Ratgeber zur Immobilienbewertung durch die Bank ausführlich beschrieben.

Der Nachweis zum Verkauf. Je belastbarer der erwartete Erlös belegt ist, desto einfacher wird die Entscheidung. Ein notarieller Kaufvertrag für die alte Immobilie ist die stärkste Form dieses Nachweises. Liegt er noch nicht vor, tritt an seine Stelle die Frage, wie realistisch die Vermarktung im aktuellen Marktumfeld ist.

Diese Aufzählung ist bewusst keine abschließende Checkliste. Sie beschreibt, worauf die Prüfung hinausläuft, nicht welche Formulare ein bestimmtes Institut verlangt.

Warum Banken die Doppelbelastung rechnen müssen

Viele Interessenten gehen davon aus, dass eine werthaltige alte Immobilie als Sicherheit genügt. Das Haus ist mehr wert als der überbrückte Betrag, also müsste die Sache klar sein. In der Praxis führt genau diese Annahme zu Absagen, die von außen willkürlich wirken. Sie sind es nicht. Der Grund steht im Gesetz.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt § 505b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Absatz 2 formuliert es unmissverständlich: „Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt." Die Norm setzt die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie um. Nachlesen können Sie sie in der amtlichen Fassung bei Gesetze im Internet.

Für die Zwischenfinanzierung heißt das: Die Bank darf sich nicht darauf verlassen, dass Ihr altes Haus im Zweifel den Kredit deckt. Sie muss prüfen, ob Sie die Belastung tatsächlich tragen können, und zwar in dem Zeitraum, in dem beide Finanzierungen nebeneinander laufen. Aus einer gefühlten Formalie wird damit eine gesetzliche Pflicht, der sich kein Institut entziehen kann.

Wie diese Prüfung im Detail ausfällt, ist von Bank zu Bank verschieden. Die Bandbreite reicht von einer eher konservativen Betrachtung bis zu einer Rechnung, die den absehbaren Verkauf stärker berücksichtigt. Genau deshalb lohnt es sich, mehrere Institute zu vergleichen, statt die Absage der Hausbank als endgültiges Urteil zu nehmen. ME Finance greift dafür auf ein Panel von über 500 Banken und Kreditinstituten zu.

Wenn die alte Immobilie nicht verkauft wird

Das ist die Sorge, die hinter fast jeder Anfrage zur Zwischenfinanzierung steht. In einem Finanztip-Forum bringt es ein Nutzer auf den Punkt: „Wenn dann der gewünschte Preis nicht erzielt wird hat der Käufer schnell keine Freude mehr an seinem neuen Eigenheim." Die Sorge ist berechtigt, und sie lässt sich sachlich einordnen.

Zunächst zur Mechanik. Die Zwischenfinanzierung ist üblicherweise auf 24 Monate begrenzt. Läuft die Vermarktung länger, ist eine Verlängerung über eine Prolongation grundsätzlich möglich. Dabei können sich die Vertragskonditionen ändern, und es können erneut Kosten anfallen. Automatisch geschieht das nicht, es ist eine neue Entscheidung der Bank.

Der zweite Weg führt über den Preis. Wer den Angebotspreis anpasst, verkürzt die Vermarktungsdauer, verringert aber den Erlös. Damit bleibt nach der Ablösung weniger übrig, was wiederum die langfristige Finanzierung des neuen Objekts belastet. Beide Größen hängen zusammen und sollten von Beginn an zusammen betrachtet werden.

Der dritte Weg ist die Umwandlung in eine dauerhafte Lösung, in der Regel im Rahmen der Anschlussfinanzierung. Ob das möglich ist, hängt davon ab, ob Sie die dauerhafte Doppelbelastung tragen können. Damit sind wir wieder bei der Prüfung aus dem vorigen Abschnitt.

Der praktisch wichtigste Punkt lautet: Wer früh erkennt, dass der Verkauf länger dauert, hat alle drei Wege offen. Wer erst kurz vor Ablauf der Frist reagiert, meist nur noch einen.

Was die Zwischenfinanzierung kostet

Der Zinssatz einer Zwischenfinanzierung liegt über dem einer langfristigen Baufinanzierung. Das ist kein Aufschlag für den Einzelfall, sondern folgt aus der Struktur des Darlehens. Drei Gründe wirken zusammen.

Die kurze Laufzeit. Eine Bank kann Mittel, die nach wenigen Monaten zurückfließen, schlechter planen als eine Finanzierung über fünfzehn Jahre. Kurzfristige Bereitstellung ist in der Refinanzierung teurer.

Die fehlende Tilgung. Weil während der Laufzeit nur Zinsen fließen, bleibt der ausstehende Betrag bis zum Schluss unverändert hoch. Das Risiko sinkt über die Zeit nicht, anders als bei einem Annuitätendarlehen.

Der offene Rückzahlungszeitpunkt. Die Rückzahlung hängt an einem Ereignis, das noch nicht eingetreten ist. Wann der Verkauf gelingt und zu welchem Preis, steht bei Vertragsschluss nicht fest.

Dazu kommen die Kosten für die Bestellung der Grundschuld, sofern eine neue Eintragung nötig wird. Konkrete Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht. Sie hängen vom Einzelfall, vom Institut und vom Zeitpunkt ab und werden ausschließlich von der jeweiligen Bank festgelegt. Was sich sagen lässt: Die Mehrkosten fallen nur für die Überbrückungsphase an, nicht über die gesamte Finanzierungsdauer. Gemessen an einem verlorenen Wunschobjekt sind sie oft die kleinere Größe.

Zwischenfinanzierung, variables Darlehen oder warten

Die Zwischenfinanzierung ist nicht der einzige Weg über die Lücke. Welcher passt, hängt vor allem davon ab, wie sicher der Verkauf und wie fest der Zeitpunkt ist.

Ein vierter Weg wird oft genannt und funktioniert in der Praxis selten: die Verlängerung der Zahlungsfrist im Kaufvertrag der neuen Immobilie. Ob der Verkäufer sich darauf einlässt, entscheidet allein er. In einem angespannten Markt mit mehreren Interessenten ist die Bereitschaft dazu gering.

Nicht verwechseln sollten Sie die Zwischenfinanzierung mit der Vorfinanzierung. Beide sind kurzfristig und endfällig, der Anlass ist aber ein anderer: Die Vorfinanzierung überbrückt die Zeit, bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, nicht die Zeit bis zum Verkauf einer Immobilie. Wer beides parallel braucht, sollte die Bausteine in einer gemeinsamen Rechnung prüfen lassen.

Was Sie vor der Kaufentscheidung klären sollten

• Den Grundbuchstand der alten Immobilie prüfen, insbesondere bestehende Grundschulden der Hausbank.
• Den realistisch erzielbaren Erlös ansetzen, nicht den Wunschpreis.
• Zwischenfinanzierung und langfristige Finanzierung in einer gemeinsamen Rechnung betrachten.
• Klären, ob Sie die Doppelbelastung auch dann tragen, wenn die Vermarktung länger dauert als geplant.
• Die Laufzeitgrenze im Kalender vermerken und rechtzeitig vor Ablauf das Gespräch suchen.
• Mehrere Institute vergleichen, statt die erste Absage als Ergebnis zu nehmen.

ME Finance vermittelt Immobilienfinanzierungen nach § 34i GewO und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir prüfen, welche Kreditinstitute Ihre Konstellation darstellen können, und rechnen beide Finanzierungsbausteine gemeinsam durch. Persönlich beraten wir unter anderem in Hanau und im übrigen Rhein-Main-Gebiet.

Quellen

• § 505b BGB: Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
• § 505a BGB: Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
• von Poll Immobilien: Dauer eines Hausverkaufs in Frankfurt