So ermittelt die Bank den Wert Ihrer Immobilie.

Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis

Beim Immobilienkauf treffen drei verschiedene Werte aufeinander, die oft verwechselt werden:

• Kaufpreis: was Käufer und Verkäufer vereinbaren. Er kann durch Wettbewerb, Zeitdruck oder Emotion über dem tatsächlichen Wert liegen.
• Marktwert (Verkehrswert): der Preis, der zum Bewertungsstichtag am Markt erzielbar wäre. Er ist im Baugesetzbuch definiert und die Grundlage jeder seriösen Wertermittlung.
• Beleihungswert: der Wert, den die Bank der Immobilie als Sicherheit beimisst. Bewusst vorsichtig angesetzt.

Für die Bank ist nicht entscheidend, was Sie zahlen, sondern was sie im Sicherungsfall langfristig wieder erlösen könnte. Genau deshalb rechnet sie mit dem Beleihungswert und nicht mit dem Kaufpreis.

Der Beleihungswert ist der vorsichtige Langfristwert

Der Beleihungswert ist gesetzlich geregelt und beschreibt den Wert, den eine Immobilie über die gesamte Laufzeit des Kredits voraussichtlich dauerhaft behält. Kurzfristige Übertreibungen am Markt lässt die Bank dabei außen vor. In der Regel liegt der Beleihungswert etwa 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert.

Aus dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf. Er entscheidet über Ihre Konditionen: Bis zu einem Auslauf von rund 60 Prozent des Beleihungswerts gilt eine Finanzierung als besonders sicher, darüber staffeln Banken die Zinsen in Stufen nach oben. Viel Eigenkapital senkt den Auslauf und damit den Zins. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, lesen Sie im Ratgeber Eigenkapital.

Ein Beispiel, wie der Beleihungsauslauf wirkt

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt das Zusammenspiel. Angenommen, der Beleihungswert entspricht dem Kaufpreis. Bringen Sie ein Fünftel des Kaufpreises als Eigenkapital ein und finanzieren den Rest, liegt der Beleihungsauslauf bei rund 80 Prozent. Das ist eine gängige, gut finanzierbare Größe.

Bringen Sie dagegen nur die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital auf und finanzieren den vollen Kaufpreis, steigt der Auslauf über 90 Prozent. Dann verlangt die Bank in der Regel einen spürbaren Zinsaufschlag. Und fällt der Beleihungswert unter den Kaufpreis, verschiebt sich alles nach oben: Derselbe Kredit führt zu einem höheren Auslauf, weil er sich auf einen kleineren Wert bezieht. Genau dieser Hebel wird oft unterschätzt.

Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert

Welches Verfahren die Bank anwendet, hängt vom Objekttyp ab, nicht von Ihrer Wahl. Es gibt drei anerkannte Ansätze:

• Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und standardisierte Objekte. Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung.
• Sachwertverfahren: für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Grundlage sind der Bodenwert, abgeleitet aus dem Bodenrichtwert, plus der Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Alterung.
• Ertragswertverfahren: für vermietete und gewerbliche Objekte. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieterträge. Für Kapitalanleger ist das der entscheidende Ansatz.

Bei vermieteten Objekten zählt also weniger die Ausstattung als die Miete, die sich dauerhaft erzielen lässt. Mehr dazu im Ratgeber Gewerbliche Immobilienfinanzierung.

Diese Faktoren bewegen den Wert am stärksten

Unabhängig vom Verfahren gibt es Merkmale, die den Wert einer Immobilie besonders prägen:

• Lage, sowohl die Region als auch die konkrete Nachbarschaft, Anbindung und das Umfeld
• Baujahr und baulicher Zustand
• Wohnfläche und Grundstücksgröße
• Qualität der Ausstattung und der Grundriss
• energetischer Zustand: Heizung, Dämmung und der Energieausweis
• Modernisierungen der letzten Jahre

Der energetische Zustand hat in den vergangenen Jahren deutlich an Gewicht gewonnen. Objekte mit hohem Sanierungsbedarf werden vorsichtiger bewertet, weil künftige Kosten den Wert belasten. Wer Modernisierungen belegen kann, gibt der Bank ein Argument, den Wert höher anzusetzen.

Bewertung im Rhein-Main-Gebiet

Der Wert einer Immobilie ist immer lokal. Grundlage für den Bodenwert ist der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse der Städte und Kreise regelmäßig veröffentlichen. In Hessen lässt er sich über das amtliche Portal BORIS-Hessen einsehen.

Zwischen Frankfurt, dem Hochtaunus und den Rändern des Rhein-Main-Gebiets liegen dabei große Unterschiede, oft schon von einem Stadtteil zum nächsten. Für die Bank heißt das: Zwei baugleiche Häuser können je nach Lage deutlich unterschiedlich bewertet werden. In gefragten Lagen wie Frankfurt oder am Taunusrand trägt der hohe Bodenwert die Bewertung, in ländlicheren Teilen zählt der Zustand des Gebäudes stärker. Wir kennen die regionalen Unterschiede und wissen, welche Bank welche Lagen wie einschätzt.

Diese Unterlagen braucht die Bank

Für die Bewertung stützt sich die Bank auf Unterlagen, die Sie als Käufer beibringen. Vollständig zusammengestellt sind das in der Regel:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Lageplan
• Baupläne und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• aktuelle Fotos innen und außen
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wohngeldabrechnung
• bei vermieteten Objekten: aktuelle Mietaufstellung

Bei Standardobjekten reicht der Bank häufig eine Bewertung am Schreibtisch anhand dieser Unterlagen und eigener Marktdaten. Bei größeren Finanzierungen oder besonderen Objekten folgt eine Besichtigung oder ein externes Gutachten. Vollständige, saubere Unterlagen beschleunigen den Prozess und vermeiden Abschläge, die eine Bank aus Unsicherheit sonst vorsorglich ansetzt.

So machen Sie Ihr Objekt bewertungsfertig

Sie können die Bewertung nicht bestimmen, aber Sie können ihr eine gute Grundlage geben. Diese Punkte helfen:

• Unterlagen früh und vollständig sammeln, statt sie einzeln nachzureichen
• Modernisierungen der letzten Jahre mit Rechnungen belegen, besonders Heizung, Fenster, Dämmung und Bad
• den Energieausweis bereithalten und energetische Verbesserungen dokumentieren
• helle, aussagekräftige Fotos von innen und außen bereitstellen
• bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlung auf beschlossene Sanierungen prüfen
• offensichtliche Mängel benennen, statt sie zu verschweigen, denn die Bank findet sie ohnehin

Je klarer das Bild, das die Bank bekommt, desto weniger vorsichtige Sicherheitsabschläge setzt sie an.

Wenn der Wert unter dem Kaufpreis liegt

Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, entsteht eine Lücke, die Sie schließen müssen, denn die Bank richtet ihren Kredit am Beleihungswert aus. Drei Wege helfen weiter:

• mehr Eigenkapital einbringen, um den Beleihungsauslauf zu senken
• die Bewertung mit vollständigen Unterlagen und dem Nachweis von Modernisierungen untermauern
• eine andere Bank prüfen, denn Institute bewerten dasselbe Objekt unterschiedlich

Genau hier setzt unsere Arbeit an. Als freier Vermittler nach § 34i GewO vergleichen wir für Sie mehrere Banken und sehen, welche das Objekt realistisch bewertet. Das ist keine Garantie für einen höheren Wert, erhöht aber die Chance, eine Bank zu finden, deren Bewertung zu Ihrem Vorhaben passt. Mehr dazu auf der Seite Immobilienfinanzierung.