Strukturen und Voraussetzungen.

Was eine gewerbliche Finanzierung ausmacht

Der Begriff „gewerblich" bezieht sich auf die Nutzung des Objekts, nicht auf die Rechtsform des Käufers. Eine Privatperson, die ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung erwirbt, finanziert gewerblich. Eine GmbH, die ein Geschäftsführerhaus für die Eigennutzung kauft, in der Regel privat. Die Bank prüft, wofür die Immobilie tatsächlich verwendet wird.

Typische Objektarten in der gewerblichen Finanzierung: Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, gemischt genutzte Objekte (Wohnen plus Gewerbe), reine Gewerbeobjekte, vermietete Eigentumswohnungen ab einer bestimmten Größenordnung, Spezialimmobilien wie Logistik oder Pflege. Im Rhein-Main-Gebiet sehen wir den Schwerpunkt auf Mehrfamilienhäusern und gemischter Nutzung in Frankfurt, Offenbach und dem Main-Kinzig-Kreis. Wer hier strukturiert investiert, findet sich schnell in unserer Gewerbe-Finanzierung wieder.

Die zentrale Kennzahl: Beleihungsauslauf

Während im privaten Bereich Beleihungsausläufe von 100 oder 110 Prozent möglich sind, liegen sie bei gewerblichen Objekten typisch zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts. Der Beleihungswert wiederum ist nicht der Kaufpreis, sondern eine sicherheitsorientierte Bewertung der Bank, häufig mit Abschlag.

Praktisch heißt das: Sie brauchen mehr Eigenkapital als bei einer privaten Finanzierung. Bei Bestandsobjekten mit guter Mieterstruktur und solider Lage rechnen wir typisch mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalquote. Bei Spezialobjekten oder schwächeren Lagen steigt die Quote weiter.

Tilgung, Zinsen und Cashflow-Sicht

Banken rechnen bei gewerblichen Finanzierungen den Schuldendienst gegen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Diese Quote wird häufig als DSCR (Debt Service Coverage Ratio) bezeichnet. Liegt sie nicht deutlich über eins, finanziert die Bank nicht oder verlangt höhere Sicherheiten.

Tilgungsstrukturen sind vielfältiger als bei privat: neben der klassischen Annuität sind endfällige Darlehen mit Tilgungsersatz, Bullet-Strukturen für definierte Haltedauer und ratierliche Tilgungen verbreitet. Wer früh komplett tilgen will, sieht sich häufig einen Volltilger mit längerer Zinsbindung an. Welche Struktur passt, hängt vom Halteszenario, der Steuersituation und dem Cashflow-Ziel ab — und damit auch vom Effektivzins, nicht nur vom nominalen Zinssatz.

Welche Unterlagen Banken sehen wollen

Die Unterlagenliste ist deutlich umfangreicher als bei privater Finanzierung. Zum Objekt erwarten Banken:

• Aktuelles Exposé und Grundrisse
• Mieterliste mit Laufzeiten und Mietzinsen
• Mietverträge im Volltext
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Sanierungs- und Instandhaltungsstand, idealerweise mit Gutachten
• Energieausweis

Zum Käufer kommen bei Kapitalgesellschaften die letzten Bilanzen, betriebswirtschaftliche Auswertungen und Eigentümerstruktur hinzu. Bei Privatpersonen Bonität, Vermögensaufstellung und Erfahrung als Vermieter oder Betreiber. Selbstständige und Unternehmer mit unregelmäßigen Einnahmen finden sich häufig schon vorab in der Finanzierung für Selbstständige besser aufgehoben.

Typische Stolperfallen in der Praxis

Was wir in vielen ersten Beratungen sehen:

• Unterschätzte Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
• Zu optimistische Mietannahmen ohne Marktabgleich
• Vernachlässigte Instandhaltungsrückstellung
• Sanierungsstau in Bestandsobjekten, der den Beleihungswert mindert
• Konzentrationsrisiken, wenn ein Mieter den Großteil der Einnahmen stellt
• Fehlender Plan für Leerstandsphasen und Mieterwechsel

Eine solide Kalkulation rechnet diese Risiken von Anfang ein. Banken sehen das, wenn die Zahlen vor Abschluss vorgelegt werden, und prüfen sehr genau.

Worauf wir bei jeder Anfrage zuerst schauen

In der Erstprüfung interessiert uns dreierlei: ein realistisches Mietkonzept mit Marktabgleich, die Eigenkapitalbasis im Verhältnis zum Beleihungsauslauf der passenden Banken, und die Objekttauglichkeit für den jeweiligen Beleihungswert. Stimmt eines davon nicht, kostet jede weitere Bewerbung bei Banken vor allem Zeit.

Sind die drei Punkte tragfähig, sprechen wir die für Ihre Konstellation passenden Banken gezielt an. Welche Bank welches Profil bevorzugt, ist Erfahrungssache und nicht über öffentlich einsehbare Konditionen abzubilden. Für die Anschluss-Strategie nach Ablauf der ersten Zinsbindung lohnt ein Blick in unseren Ratgeber zur Zinsbindung.