Bereitstellungszinsen: die zinsfreie Zeit ist verhandelbar, nicht vorgegeben.

Bereitstellungszinsen fallen auf nicht abgerufene Darlehensteile an

Ein Darlehen wird nicht immer in einer Summe ausgezahlt. Beim Neubau, beim Kauf vom Bauträger und bei einer Sanierung fließt das Geld in Teilbeträgen, passend zum Baufortschritt. Zwischen der Zusage und dem letzten dieser Abrufe liegen oft viele Monate. In dieser Zeit hält die Bank den vollen Betrag vor. Für den Teil, der noch nicht abgerufen ist, berechnet sie den Bereitstellungszins.

Die Grundlage dafür ist der Darlehensvertrag. § 488 BGB verpflichtet den Darlehensgeber, dem Darlehensnehmer den Betrag „in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen". Genau diese Bereithaltung ist die Leistung, die vergütet wird. Die Bank refinanziert das Geld und kann es in dieser Zeit nicht anderweitig vergeben. Eine gesetzliche Vorgabe zur Höhe oder zum Beginn enthält die Norm nicht. Beides ergibt sich aus dem Vertrag.

Betroffen sind deshalb vor allem Vorhaben mit Teilauszahlung. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit einer einzigen Auszahlung nach Kaufvertrag spielt der Bereitstellungszins in der Praxis kaum eine Rolle. Beim Bauen ist er der Regelfall. In Verträgen und Preisaushängen finden Sie ihn auch als Bereitstellungszins im Singular, als Bereithaltungszinsen oder, seltener und meist im gewerblichen Kontext, als Bereitstellungsprovision. Gemeint ist jeweils dasselbe.

Die bereitstellungszinsfreie Zeit entscheidet über den Startzeitpunkt

Kein Kreditinstitut berechnet den Bereitstellungszins ab dem ersten Tag. Vereinbart wird ein Zeitraum, in dem das zugesagte Geld kostenfrei bereitliegt. Dieser Zeitraum heißt bereitstellungszinsfreie Zeit, in vielen Verträgen auch bereitstellungsfreie Zeit. Erst wenn er abgelaufen ist und noch Geld offen steht, beginnt die Berechnung.

Wann die Frist zu laufen beginnt, ist der erste Punkt, den viele überlesen. Verbreitet sind zwei Varianten: ab Abschluss des Darlehensvertrags oder ab dem Tag, an dem die Bank auszahlungsbereit ist, also alle Auszahlungsvoraussetzungen wie die Grundschuldbestellung erfüllt sind. Zwischen beiden können Wochen liegen. Welche Variante gilt, steht in Ihrem Vertrag, und die Antwort verschiebt den gesamten Zeitplan.

Der zweite Punkt ist die Dauer, und hier lohnt der Blick auf die Marktlage. Die verbreitete Angabe lautet drei bis zwölf Monate. Diese Spanne ist richtig, aber ungewichtet. Stiftung Warentest hat im November 2025 erhoben, dass mehr als die Hälfte aller Banken die Bereitstellungszinsen für ein ganzes Jahr erlässt, und dass 24 Freimonate „bei gut jedem zehnten Anbieter inklusive" sind. Zwölf Monate sind damit der Standardfall. Wer drei Monate im Angebot stehen hat, liegt unter dem, was die Mehrheit der Banken ohne Aufschlag gewährt. Das ist kein Naturgesetz, sondern ein Verhandlungsergebnis.

Höhe und Berechnung folgen einem festen Monatssatz

Der Bereitstellungszins wird als Prozentsatz pro Monat vereinbart und läuft neben dem Sollzins her. Nach der Erhebung von Stiftung Warentest verlangen die meisten Anbieter „seit Jahrzehnten 0,25 Prozent pro Monat oder 3 Prozent im Jahr". Einzelne Institute liegen darunter, andere darüber. Der für Sie geltende Satz steht im Darlehensvertrag und im Preisaushang der Bank, nicht in einem Vergleichsportal.

Die Rechnung selbst ist einfach: Der noch nicht abgerufene Teil der Darlehenssumme wird mit dem Monatssatz und der Zahl der betroffenen Monate multipliziert. Drei Größen bestimmen also das Ergebnis, und zwei davon können Sie beeinflussen.

• Der offene Betrag sinkt mit jedem Abruf. Wer früh große Teilbeträge abruft, senkt die Bemessungsgrundlage, zahlt dafür aber ab diesem Zeitpunkt den vollen Sollzins auf den abgerufenen Teil.
• Die Zahl der Monate ergibt sich aus der Differenz zwischen Bauzeit und vereinbarter Frist. Das ist der Hebel, um den es in diesem Beitrag geht.
• Der Satz steht fest, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Ob taggenau oder je angefangenem Monat gerechnet wird, regelt ebenfalls der Vertrag.

Weil der Bereitstellungszins immer nur auf den jeweils offenen Rest anfällt, sinkt er im Verlauf des Baus von selbst. Am teuersten ist die Phase kurz nach Fristablauf, wenn noch der größte Teil des Darlehens bereitliegt.

Der Bauablauf bestimmt die tatsächlich nötige Frist

Hier trennt sich die Beratung von der Produktliste. Die meisten Ratgeber zu diesem Thema erklären, welche Fristen es am Markt gibt. Die eigentliche Frage lautet anders: Wie lange brauchen Sie die Frist? Diese Zahl steht nicht im Banktarif, sie steht in Ihrem Bauzeitenplan. Wer beim Kauf vom Bauträger baut, kann sie sogar am Gesetz ablesen.

§ 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung erlaubt dem Bauträger, den Kaufpreis „in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf" entgegenzunehmen, gebildet aus dreizehn im Einzelnen aufgeführten Bauabschnitten. Die erste Rate von 30 vom Hundert der Vertragssumme wird nach Beginn der Erdarbeiten fällig, bei einem Erbbaurecht sind es 20 vom Hundert. Für die Bezugsfertigkeit sind 12 vom Hundert vorgesehen, Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Damit steht fest, dass ein erheblicher Teil des Geldes erst spät im Bau abgerufen wird, und damit auch, wie lange die Frist tragen muss.

In der Beratung bei ME Finance sortieren wir den Fristbedarf deshalb nach dem Abrufmuster. Vier Muster decken die weit überwiegende Zahl der Fälle ab.

Bestandskauf

Eine einzige Auszahlung, sobald Kaufvertrag und Grundbuchsicherung stehen. Der Fristbedarf ist gering. Kritisch wird es nur, wenn sich die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder die Grundschuldbestellung verzögert. Hier genügt in der Regel die Standardfrist.

Kauf vom Bauträger

Die Abrufe folgen dem gesetzlichen Ratenplan. Der Fristbedarf entspricht der geplanten Bauzeit ab der ersten Rate, gerechnet bis zur Bezugsfertigkeit. Der Vorteil: Dieser Zeitraum steht im Bauträgervertrag und lässt sich vor dem Finanzierungsgespräch beziffern.

Neubau mit Einzelgewerken

Ohne Bauträger gibt es keine gesetzliche Taktung. Abgerufen wird nach den Rechnungen der einzelnen Gewerke, und genau deshalb streuen die Zeitpunkte stärker. Ein ausgefallenes Gewerk verschiebt die folgenden mit. Der Fristbedarf liegt hier regelmäßig am höchsten, weil der Puffer größer sein muss.

Sanierung nach dem Kauf

Zwei Phasen in einem Darlehen. Der Kaufpreisanteil fließt früh, der Sanierungsanteil erst mit den Handwerkerrechnungen. Der Sanierungsteil liegt damit am längsten bereit und bestimmt den Fristbedarf praktisch allein. Wer nur den Kaufzeitpunkt betrachtet, unterschätzt ihn.

Die Regel dahinter ist in allen vier Fällen dieselbe. Die nötige Frist entspricht der geplanten Zeit bis zum letzten Abruf, zuzüglich eines Puffers für Verzögerungen. Diese Zahl gehört in das Finanzierungsgespräch, und zwar bevor über den Zinssatz gesprochen wird.

Längere Fristen kosten einen Aufschlag auf den Sollzins

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist kein Geschenk, sondern ein Preisbestandteil. Stiftung Warentest formuliert es knapp: „Die meisten Banken verlängern gegen Zinsaufschläge die bereitstellungszinsfreie Zeit." Die Verlängerung ist also verfügbar, aber sie hat einen Preis, und ob sich dieser Preis lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Die Abwägung folgt einer einfachen Asymmetrie. Der Zinsaufschlag wirkt auf die gesamte Darlehenssumme und über die gesamte Zinsbindung, also über viele Jahre. Der Bereitstellungszins wirkt nur auf den jeweils offenen Rest und nur für die Monate, in denen die Frist überschritten wird. Daraus folgen zwei Faustregeln, die in den Angeboten selten stehen.

• Wer eine kurze Verlängerung um wenige Monate einkauft, zahlt den Aufschlag über die gesamte Zinsbindung, um eine überschaubare Zahl von Monaten abzudecken. Diese Rechnung geht häufig nicht auf.
• Wer ein echtes Verzögerungsrisiko im Bauablauf hat, kauft mit dem Aufschlag Planungssicherheit für einen Zeitraum, in dem der größte Teil des Darlehens noch offen ist. Hier trägt die Verlängerung eher.

Entscheidend ist der Zeitpunkt. Solange kein Vertrag unterschrieben ist, ist die Frist Teil des Angebots und damit Verhandlungssache. Danach ist sie Vertragsinhalt, und eine nachträgliche Verlängerung ist eine Änderung, auf die Sie keinen Anspruch haben. Genau deshalb gehört die Frage nach der Frist in dieselbe Runde wie die Frage nach dem Zinssatz. Wir holen die Angebote für Ihre Baufinanzierung von vornherein mit der Fristdauer ein, die zu Ihrem Bauablauf passt, statt sie später nachzuverhandeln.

Vier Wege senken die Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen lassen sich selten vollständig vermeiden, aber ihre Höhe ist beeinflussbar. Vier Ansätze wirken, und sie greifen an unterschiedlichen Stellen des Ablaufs an.

Frist vor Vertragsschluss verhandeln

Der wirksamste Hebel, weil er nichts kostet, solange er rechtzeitig gezogen wird. Wer den Fristbedarf aus dem Bauablauf kennt und ihn im Angebotsvergleich als Kriterium führt, bekommt in vielen Fällen die passende Frist, ohne dafür zu zahlen. Zwölf Monate sind der Marktstandard und damit die Messlatte.

Abruf am Baufortschritt ausrichten

Teilbeträge erst abrufen, wenn die zugehörige Rechnung fällig ist. Zu früh abgerufenes Geld liegt auf dem Konto und kostet den vollen Sollzins statt des niedrigeren Bereitstellungszinses. Zu spät abgerufenes Geld verlängert die Zeit, in der die Bemessungsgrundlage hoch bleibt. Der Takt der Rechnungen ist der richtige Takt.

Reihenfolge von Eigenkapital und Darlehen prüfen

Beide Reihenfolgen sind im Umlauf, und beide können richtig sein. Wer das Eigenkapital zuerst einsetzt, spart Sollzins, hält aber den Darlehensrest länger offen und riskiert Bereitstellungszinsen. Wer zuerst das Darlehen abruft, vermeidet diese, zahlt aber früher den vollen Sollzins. Ausschlaggebend ist die Differenz zwischen beiden Sätzen und die Frage, ob die Frist überhaupt überschritten wird. Bei einer ausreichend langen zinsfreien Zeit ist der Eigenkapitaleinsatz zuerst in aller Regel die günstigere Variante.

Vermieter setzen sie als Werbungskosten ab

Bei vermieteten Objekten sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar und mindern die Steuerlast. § 9 Einkommensteuergesetz zählt zu den Werbungskosten „Schuldzinsen ... soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen". Bei einer selbst genutzten Immobilie fehlt dieser Zusammenhang, ein Abzug scheidet aus. Die Beurteilung des Einzelfalls gehört zu Ihrem Steuerberater.

Zeichnet sich während des Baus eine Verzögerung ab, ist das frühe Gespräch mit der Bank der letzte wirksame Schritt. Reicht die Zeit dennoch nicht, kann eine Zwischenfinanzierung den Engpass überbrücken. Das ist die teurere Lösung und deshalb die letzte. Wer das Darlehen am Ende gar nicht abruft, zahlt im Übrigen keine Bereitstellungszinsen mehr, sondern eine Nichtabnahmeentschädigung. Das ist ein anderer und in aller Regel deutlich größerer Kostenblock.

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen folgen anderen Regeln

Bereitstellungszinsen sind ein Thema der Erstfinanzierung mit Teilauszahlung. Bei einer Anschlussfinanzierung wird die Restschuld in einer Summe zum Ende der Zinsbindung abgelöst. Ein längerer Zeitraum, in dem Geld ungenutzt bereitliegt, entsteht dabei normalerweise nicht.

Beim Forward-Darlehen wird ein Zinssatz für einen Zeitpunkt in der Zukunft festgeschrieben. Für diese Wartezeit verlangt die Bank ebenfalls einen Preis, allerdings keinen Bereitstellungszins, sondern einen Forward-Aufschlag auf den Sollzins. Die beiden Kostenblöcke werden häufig verwechselt, weil beide dafür bezahlt werden, dass Geld noch nicht fließt. Der Unterschied: Der Forward-Aufschlag wird für die gesamte Laufzeit vereinbart, der Bereitstellungszins fällt nur solange an, wie ein Teil offen bleibt.

Eine Ausnahme gibt es. Wird eine Anschlussfinanzierung mit einer Modernisierung verbunden und deshalb in Teilen ausgezahlt, gelten dieselben Regeln wie beim Neubau. Dann gehört die Frist wieder auf den Tisch. Wenn bei Ihnen ein Bauvorhaben, eine Sanierung oder eine Anschlussfinanzierung ansteht, sehen wir uns den Zeitplan vor dem Angebotsvergleich an. Sprechen Sie uns an, bevor Sie unterschreiben.