Modernisierungskredit: die Grundschuld entscheidet, nicht der Zins.

Was als Modernisierungskredit gilt

Der Begriff ist kein Rechtsbegriff, sondern eine Produktbezeichnung der Banken. Gemeint ist ein Darlehen für Arbeiten an einer Immobilie, die dem Kreditnehmer bereits gehört. In den Preisaushängen finden Sie dasselbe Produkt auch als Modernisierungsdarlehen, Renovierungskredit oder, bei den Sparkassen, als S-Modernisierungskredit.

Typisch finanziert werden Heizungstausch, Fenster, Dämmung von Dach und Fassade, ein neues Bad, die Erneuerung der Elektrik, altersgerechter Umbau sowie Anbau und Aufstockung. Die Bandbreite reicht damit von einer einzelnen Maßnahme bis zur energetischen Sanierung des gesamten Hauses.

Zwei Merkmale unterscheiden ihn von den Nachbarprodukten. Gegenüber dem freien Ratenkredit ist der Verwendungszweck festgelegt, was den Zins senkt. Gegenüber der klassischen Baufinanzierung ist die Grundschuld nicht zwingend, was den Vorgang beschleunigt. Diese Zwischenstellung ist der ganze Sinn des Produkts.

Diese Zwischenstellung hat auch eine praktische Untergrenze und eine Obergrenze. Bei sehr kleinen Beträgen für rein kosmetische Arbeiten ist der Aufwand einer zweckgebundenen Prüfung höher als der Zinsvorteil, dort ist der freie Ratenkredit ehrlicher. Bei sehr großen Vorhaben, die den Charakter einer Kernsanierung annehmen und über Jahre laufen, wird aus der Modernisierungsfinanzierung faktisch wieder eine Baufinanzierung, mit entsprechend längerer Zinsbindung und Teilauszahlungen nach Baufortschritt. Dazwischen liegt das Feld, für das dieses Produkt gemacht ist.

Modernisierung, Renovierung und Sanierung sauber getrennt

Die drei Begriffe werden im Alltag synonym benutzt, in der Förderung sind sie es nicht. Wer den falschen verwendet, beantragt das falsche Programm.

• Renovierung. Kosmetische Erneuerung ohne Eingriff in die Substanz: streichen, tapezieren, Bodenbeläge. Energetisch nicht förderfähig, für die Bank ein Fall für den Ratenkredit.
• Modernisierung. Hebung des Standards gegenüber dem bisherigen Zustand: neue Heizung, bessere Fenster, Dämmung, altersgerechter Umbau. Das ist der förderfähige Kern.
• Sanierung. Beseitigung von Schäden und Mängeln, etwa bei Feuchtigkeit oder maroder Bausubstanz. Kann förderfähig sein, wenn dabei zugleich der energetische Standard steigt.

Praktisch heißt das: Ein neues Bad allein ist Renovierung, ein bodengleiches Bad mit altersgerechtem Zuschnitt ist Modernisierung. Für die Finanzierung macht das einen Unterschied, weil nur die zweite Variante Zugang zu Förderung hat.

Die Grundbuch-Schwelle beim Modernisierungskredit

Hier fällt die Entscheidung, und hier schweigen die Produktseiten der Banken. Ein Modernisierungskredit kann mit oder ohne Grundschuld vergeben werden. Beides hat einen Preis, nur fällt er zu verschiedenen Zeitpunkten an.

Mit Grundschuld bekommt die Bank eine dingliche Sicherheit. Der Zins sinkt deutlich, die möglichen Summen steigen, die Laufzeiten werden länger. Dafür fallen einmalig Notar- und Grundbuchkosten an, und zwischen Antrag und Auszahlung liegen mehrere Wochen, weil ein Notartermin und die Eintragung dazwischenstehen.

Ohne Grundschuld entfallen diese Kosten und die Wartezeit. Die Bank trägt dafür ein höheres Risiko und verlangt einen höheren Zins. Die Summen sind begrenzt, die Laufzeiten kürzer.

Die Kosten der Eintragung sind dabei keine Verhandlungssache. Sie ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld. Nicht nach dem Kaufpreis, nicht nach der Darlehenssumme. Genau das macht die Schwelle rechenbar: Auf der einen Seite stehen einmalige, gesetzlich festgelegte Gebühren, auf der anderen ein Zinsvorteil, der sich über die gesamte Laufzeit summiert.

Drei Faktoren verschieben die Schwelle

Drei Faktoren verschieben diese Schwelle. Erstens die Höhe: Je größer der Betrag, desto stärker wiegt der Zinsvorteil gegenüber den festen Gebühren. Zweitens die Laufzeit: Über zwanzig Jahre wirkt ein Zinsunterschied ungleich stärker als über fünf. Drittens, und das wird am häufigsten übersehen, die bestehende Grundschuld. Ist auf Ihrer Immobilie noch eine Grundschuld eingetragen, die durch Tilgung nicht mehr voll valutiert ist, lässt sich der frei gewordene Teil oft ohne neue Eintragung nutzen. Dann entfällt der teuerste Posten der Rechnung.

Als Reihenfolge für die eigene Einschätzung hat sich bewährt, in dieser Abfolge zu prüfen: Erstens, steht überhaupt noch eine Grundschuld im Grundbuch und wie hoch ist sie noch valutiert. Zweitens, wie groß ist der Finanzierungsbedarf im Verhältnis dazu. Drittens, über welchen Zeitraum soll getilgt werden. Erst wenn diese drei Punkte geklärt sind, ergibt der Vergleich von Zinssätzen einen Sinn. Wer in der umgekehrten Reihenfolge vorgeht und mit dem Zinsvergleich beginnt, vergleicht Angebote, die gar nicht dieselbe Struktur haben.

Für die Gegenrichtung, also die Löschung nach Ende der Laufzeit, haben wir das in einem eigenen Beitrag beschrieben: Grundschuld löschen oder behalten. Wie die Bank den Wert Ihrer Immobilie ansetzt, steht im Beitrag zum Beleihungswert. Die Kosten eines Notartermins ordnet der Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf ein.

Wann der Verwendungsnachweis verlangt wird

Der Verwendungsnachweis ist die zweite Frage, die im Netz kaum beantwortet wird, obwohl sie regelmäßig gestellt wird. Die Antwort hängt nicht an der Bank, sondern an der Kreditart.

• Zweckgebundener Modernisierungskredit. Die Bank will wissen, wofür das Geld verwendet wird, weil der günstigere Zins genau daran hängt. Üblich sind Kostenvoranschläge vor der Zusage und Handwerkerrechnungen nach der Auszahlung.
• Freier Ratenkredit. Kein Nachweis, dafür ein höherer Zins. Die Bank kalkuliert den Aufschlag genau dafür, dass sie die Verwendung nicht kennt.
• Förderkredit und Zuschuss. Nachweis ist immer Pflicht und an Fristen gebunden. Bei energetischen Maßnahmen kommt die Bestätigung durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten hinzu.

Der wichtigste praktische Punkt betrifft die Reihenfolge. Bei Förderprogrammen muss der Antrag gestellt und bewilligt sein, bevor der Auftrag an den Handwerksbetrieb vergeben wird. Wer zuerst beauftragt und danach den Antrag stellt, verliert die Förderung. Das ist der häufigste vermeidbare Fehler in diesem ganzen Themenfeld.

Sechs Wege zur Modernisierungsfinanzierung

Die folgenden sechs Bausteine deckt ME Finance in der Vermittlung ab. Sortiert sind sie hier nicht nach Produktart, sondern nach der Frage, die zuerst zu klären ist: Braucht es einen Grundbucheintrag oder nicht.

• KfW-Wohngebäude-Kredit 261. Für die energetische Komplettsanierung zum Effizienzhaus. Zinsgünstiger Kredit mit Tilgungszuschuss, gefördert werden bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Läuft über die Hausbank, nicht direkt bei der KfW.
• KfW-Zuschuss 458 für die Heizung. Seit 2026 wird die Heizungsförderung als Zuschuss bei der KfW beantragt, nicht mehr beim BAFA. Kombinierbar mit einem Kredit für den Restbetrag.
• BAFA-Zuschuss für Einzelmaßnahmen. Zuständig für Gebäudehülle, Fenster, Lüftung und Heizungsoptimierung ohne kompletten Kesseltausch. Zuschuss, kein Kredit.
• Bauspardarlehen. Sinnvoll, wenn ein zuteilungsreifer Vertrag vorliegt. Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, dafür geringere Flexibilität.
• Modernisierungskredit ohne Grundschuld. Der schnelle Weg für überschaubare Beträge. Kein Notartermin, keine Eintragung, dafür höherer Zins und kürzere Laufzeit.
• Aufstockung der bestehenden Finanzierung. Oft der günstigste Weg, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist und die laufende Finanzierung dieselbe Bank hält. Die Sicherheit liegt bereits vor.

In der Praxis ist es selten einer dieser Wege allein. Ein energetisches Vorhaben kombiniert häufig Zuschuss und Kredit, weil der Zuschuss nur einen Teil der Kosten deckt. Genau diese Kombination ist der Punkt, an dem eine einzelne Bank an ihre Grenze kommt: Sie kann Ihnen ihr eigenes Produkt anbieten, aber nicht, welches Zusammenspiel für Ihr Vorhaben das günstigste ist. Wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite zur Modernisierungsfinanzierung.

Ein Hinweis zur Aktualität: Das frühere KfW-Programm 262 für Einzelmaßnahmen wurde 2022 eingestellt. Einzelne Maßnahmen laufen seitdem über Zuschüsse, nicht mehr über einen eigenen KfW-Kredit. Wenn Sie auf einer älteren Ratgeberseite noch die Nummer 262 lesen, ist die Seite nicht aktuell.

Was die Zinshöhe im Bestand treibt

Eine konkrete Zahl wäre hier wertlos, weil sie sich mit dem Marktniveau laufend verschiebt. Belastbar ist dagegen, welche Faktoren den Zins bewegen, und in welcher Reihenfolge sie wirken.

• Besicherung. Der stärkste Hebel. Der Unterschied zwischen besichert und unbesichert ist größer als der Unterschied zwischen zwei Anbietern.
• Beleihungsauslauf. Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert. Je niedriger, desto besser der Zins.
• Laufzeit und Zinsbindung. Längere Bindung bedeutet Planungssicherheit, kostet aber einen Aufschlag.
• Bonität. Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und SCHUFA-Auskunft. Was passiert, wenn es hier hakt, steht im Beitrag Finanzierung abgelehnt.
• Förderfähigkeit. Ein Förderkredit unterbietet jeden Marktzins. Deshalb steht die Prüfung der Förderfähigkeit am Anfang und nicht am Ende.

Aus dieser Rangfolge folgt eine praktische Konsequenz, die dem üblichen Vorgehen widerspricht. Die meisten beginnen mit einem Zinsvergleich über ein Portal und klären Besicherung und Förderfähigkeit danach. Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge, weil die beiden oberen Punkte die Zinsspanne stärker verschieben als jeder Anbieterwechsel. Ein förderfähiges, grundbuchbesichertes Vorhaben bei einer mittelmäßig konditionierten Bank schlägt ein unbesichertes Vorhaben beim günstigsten Anbieter des Vergleichsportals.

Modernisierung in der vermieteten Immobilie

Bei vermieteten Objekten kommt eine Frage hinzu, die bei selbstgenutzten Immobilien keine Rolle spielt: Ein Teil der Kosten lässt sich auf die Miete umlegen, und das verändert die Rechnung.

Nach § 559 Absatz 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Gesetzestext knüpft dabei ausdrücklich an Modernisierungsmaßnahmen an, nicht an bloße Instandhaltung. Die Abgrenzung aus dem zweiten Abschnitt dieses Beitrags entscheidet also nicht nur über die Förderung, sondern auch über die Umlagefähigkeit.

Für die Finanzierung bedeutet das, dass ein Teil der Belastung über die Mieteinnahmen zurückfließt. Das verschiebt die Grundbuch-Schwelle aus dem dritten Abschnitt nach unten, weil sich eine längere Laufzeit leichter tragen lässt. Die mietrechtliche Seite, also Ankündigungsfristen, Duldungspflichten und Härtefallregelungen, ist davon getrennt zu betrachten und gehört in die Hände einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Mietrecht.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die erste Frage ist nicht der Zins, sondern ob ein Grundbucheintrag nötig und sinnvoll ist.
• Die Kosten der Eintragung stehen im GNotKG fest und richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld. Damit ist die Schwelle rechenbar.
• Eine bereits eingetragene, nicht mehr voll valutierte Grundschuld ist der günstigste Ausgangspunkt überhaupt.
• Der Verwendungsnachweis hängt an der Kreditart, nicht an der Bank. Er ist der Preis für den niedrigeren Zins.
• Bei Förderungen gilt: erst beantragen, dann beauftragen. Umgekehrt ist die Förderung verloren.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und verkauft kein eigenes Produkt. Wir vergleichen die Wege und rechnen die Schwelle für Ihr Vorhaben durch. Wenn Sie wissen möchten, welche Kombination bei Ihnen trägt, schildern Sie uns Ihr Vorhaben über die unverbindliche Anfrage.