Schuldhaftentlassung: was die Bank prüft und warum das Scheidungsurteil nicht genügt.

Was eine Schuldhaftentlassung rechtlich verändert

Eine Schuldhaftentlassung verändert genau eine Sache: wer der Bank das Darlehen schuldet. Der Vertrag selbst bleibt, mit demselben Zinssatz, derselben Zinsbindung und derselben Rate. Juristisch ist das eine Schuldübernahme. Eine Schuld kann von einem Dritten durch Vertrag mit dem Gläubiger so übernommen werden, dass der Dritte an die Stelle des bisherigen Schuldners tritt (§ 414 BGB). Vereinbaren die Beteiligten die Übernahme unter sich, hängt ihre Wirksamkeit von der Genehmigung des Gläubigers ab (§ 415 Absatz 1 BGB). Im Bankgespräch heißt derselbe Vorgang oft „Schuldnerwechsel“; gemeint ist dasselbe.

Damit ist auch klar, was eine Schuldhaftentlassung nicht ist. Sie ist keine Umschuldung, weil kein neues Darlehen entsteht. Sie ist keine Teilung des Kredits, denn es gibt weiterhin ein Darlehen in voller Höhe, nur mit einem Schuldner weniger. Und sie ist keine Entlassung aus der Vergangenheit: Rückstände, die vor der Entlassung aufgelaufen sind, regelt sie nicht automatisch mit. Wenn Sie den Begriff in einem Vertrag lesen, prüfen Sie deshalb immer, ab welchem Tag er wirkt und welche Forderungen er erfasst.

Praktisch wird die Entlassung fast immer in einem Zug mit der Alleinübernahme der Immobilie beantragt. Das muss nicht so sein, es ist aber die Konstellation, auf die Banken eingestellt sind: Eine Person wird Alleineigentümerin und Alleinschuldnerin, die andere scheidet aus beidem aus. Alle anderen Varianten sind möglich, brauchen aber eine Begründung, warum die Bank ihre Sicherheitslage dafür verschlechtern sollte.

Warum die Mithaftung das Scheidungsurteil überlebt

Dies ist der Punkt, an dem die meisten Trennungen finanziell aus dem Ruder laufen, und er ist in jedem Forum zum Thema nachzulesen. Wer gemeinsam einen Immobilienkredit aufgenommen hat, ist Gesamtschuldner. Das Gesetz formuliert die Folge unmissverständlich: Der Gläubiger kann die Leistung „nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern“, und „bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet“ (§ 421 BGB). Die Bank muss sich also nicht an Absprachen halten, von denen sie nichts weiß, und sie muss auch nicht halbe-halbe fordern. Sie darf sich den aussuchen, bei dem sie zahlungsfähig vermutet.

Davon streng zu trennen ist das Verhältnis der Partner untereinander. Dort gilt: Gesamtschuldner sind „im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist“ (§ 426 Absatz 1 BGB). Zahlt einer allein, kann er vom anderen einen Ausgleich verlangen und die Forderung der Bank geht insoweit auf ihn über, allerdings nicht zum Nachteil der Bank (§ 426 Absatz 2 BGB). Was in einer Trennungssituation „ein anderes“ ist, hängt vom Einzelfall ab und hat mit Unterhalt und Nutzung der Wohnung zu tun. Diese Bewertung ist Familienrecht und gehört zu einem Fachanwalt, nicht in einen Finanzierungsratgeber.

Der entscheidende Satz daraus lautet: Eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung, in der steht, dass einer von beiden den Kredit allein trägt, bindet den Ex-Partner, aber nicht die Bank. Sie ist ein Vertrag zwischen Ihnen zweien, und die Bank ist nicht Partei. Bleibt die vereinbarte Zahlung aus, holt die Bank sich das Geld bei dem, der greifbar ist, und der Ausgezogene steht wieder in der Pflicht, mit einem Rückforderungsanspruch gegen jemanden, der gerade nicht zahlt. Drei Ebenen, die getrennt geregelt werden müssen:

Der häufigste und teuerste Fehler steckt in der dritten Zeile. Wer seinen Miteigentumsanteil überträgt, bevor die Bank die Entlassung erteilt hat, hat kein Eigentum mehr und haftet trotzdem voll weiter. Die Reihenfolge ist deshalb nicht Geschmackssache: erst die schriftliche Zusage der Bank zur Schuldhaftentlassung, dann der Notartermin.

Was die Bank bei der Alleinübernahme prüft

Wer eine Schuldhaftentlassung beantragt, bittet die Bank um eine Verschlechterung ihrer eigenen Lage: Aus zwei Haftenden wird einer. Die Voraussetzung für eine Schuldhaftentlassung ist deshalb immer dieselbe, egal wie der Antrag formuliert ist: Die verbleibende Person muss das Darlehen allein tragen können. Geprüft wird nicht der Antrag, sondern diese Person, und zwar mit demselben Maßstab wie bei einer neuen Finanzierung. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf ein Vertrag nur geschlossen werden, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es „wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen … vertragsgemäß nachkommen wird“ (§ 505a Absatz 1 BGB). Grundlage sind „notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen“ (§ 505b Absatz 2 BGB). Welche Unterlagen das konkret sind, steht in unserem Beitrag zu den Unterlagen für die Baufinanzierung.

Aus demselben Paragrafen stammt die Antwort auf das Argument, das in diesen Gesprächen am häufigsten fällt. Viele rechnen damit, dass der gestiegene Immobilienwert die Bank überzeugt, weil das Darlehen inzwischen nur noch einen kleinen Teil des Werts ausmacht. Das Gesetz schließt genau das aus: Die Kreditwürdigkeitsprüfung „darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt“ (§ 505b Absatz 2 BGB). Der Wert hilft bei der Besicherung und beim Beleihungsauslauf, er ersetzt aber kein Einkommen. Entschieden wird in der Haushaltsrechnung.

Und dort liegt das eigentliche Problem, weil die Rate gleich bleibt, das tragende Einkommen aber nicht. Wir haben durchgerechnet, welchen Anteil am früheren gemeinsamen Nettoeinkommen die übernehmende Person gehabt haben muss, damit die unveränderte Rate unter der 35-Prozent-Grenze aus unserem Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten bleibt:

Eigene Berechnung ME Finance, gerundet. Annahme: unveränderte Rate, Anteil am gemeinsamen Nettoeinkommen gleich Anteil am verbleibenden Einkommen. Unterhalt, doppelte Haushaltsführung und bestehende Kredite sind nicht enthalten und verschärfen das Bild.

Die mittlere Spalte erklärt, warum so viele Anträge scheitern, und zwar ohne Vermutungen darüber, wie einzelne Banken entscheiden. Lag die gemeinsame Rate bei dreißig Prozent des gemeinsamen Nettoeinkommens, müsste die übernehmende Person rund sechs von sieben Euro dieses Einkommens verdient haben, damit sich nach der Trennung rechnerisch nichts verschlechtert. Bei einer annähernd gleichen Einkommensverteilung verdoppelt sich die Belastungsquote schlicht. Deshalb ist die erste sinnvolle Handlung nicht der Antrag, sondern diese Rechnung, und zwar bevor jemand eine Vereinbarung unterschreibt, die sich auf eine Entlassung verlässt, die niemand zugesagt hat.

Wenn die Bank die Schuldhaftentlassung ablehnt

Eine Ablehnung trifft viele unvorbereitet, weil sie mit einem Verfahren gerechnet haben und nicht mit einer Entscheidung. Es gibt keinen Anspruch darauf, aus einem Kreditvertrag entlassen zu werden. Das Gesetz sagt das deutlich: Wird die Genehmigung verweigert, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (§ 415 Absatz 2 BGB). Immerhin enthält derselbe Absatz einen praktischen Hebel, den kaum jemand nutzt. Sie können die Bank unter Bestimmung einer Frist zur Erklärung auffordern; wird sie nicht innerhalb der Frist erklärt, gilt die Genehmigung als verweigert. Damit bekommen Sie aus einer Hinhaltetaktik eine klare Antwort, mit der Sie weiterplanen können.

Danach bleiben vier Wege, und sie lassen sich der Reihe nach prüfen. Erstens die Bonität der verbleibenden Person stärken, damit die Rechnung aus dem vorigen Abschnitt aufgeht: ein weiterer Mithaftender, zusätzliche Sicherheiten, der Einsatz von Eigenkapital zur Senkung der Restschuld oder eine Streckung über eine niedrigere Tilgung, die die Rate drückt. Zweitens die Umschuldung zu einer anderen Bank. Dort entsteht ein neues Darlehen mit nur einer Person als Darlehensnehmer, womit sich die Frage der Entlassung erledigt. Das ist der Weg, der am häufigsten funktioniert, wenn die eigene Bank kein Interesse zeigt; er ist allerdings nur innerhalb der Zinsbindung teuer, weil die Ablösung dann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann. Wie eine Ablösung zum Ende der Zinsbindung sauber vorbereitet wird, steht auf unserer Seite zur Anschlussfinanzierung.

Drittens das gesetzliche Kündigungsrecht, das in diesem Zusammenhang fast nie genannt wird. Ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann der Darlehensnehmer „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ ganz oder teilweise kündigen (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Dieses Recht kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden (§ 489 Absatz 4 BGB), und es kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung. Wer die Zehnjahresfrist schon erreicht hat oder in absehbarer Zeit erreicht, hat damit einen Termin, zu dem das Darlehen ohne Zustimmung der Bank beendet und in einem Namen neu aufgesetzt werden kann. Achtung bei der Abwicklung: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird (§ 489 Absatz 3 BGB). Die Folgefinanzierung muss also stehen, bevor gekündigt wird.

Viertens der Verkauf. Er beendet beide Haftungen zuverlässig und ist in vielen Trennungen die nüchterne Lösung, auch wenn sie keiner wollte. Ehrlich gesagt gehört er in die Prüfung hinein und nicht an das Ende einer Hoffnungskette: Wenn die Rechnung zeigt, dass eine Person die Rate dauerhaft nicht tragen kann, verschafft ein erzwungener Alleinbehalt nur ein paar Jahre Aufschub. Zur Vorbereitung gehören zwei Zahlen, die oft übersehen werden: eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung innerhalb der Zinsbindung und die Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf keine zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht durchgehend selbst genutzt wurde. Ein Musterschreiben oder eine Vorlage für den Antrag stellen wir bewusst nicht bereit: Jede Bank hat ihre eigenen Formulare, und ein Antrag auf Schuldhaftentlassung ohne tragfähige Rechnung dahinter wird abgelehnt, egal wie gut er formuliert ist.

Was der Schuldnerwechsel kostet und was nicht

Bei den Kosten einer Schuldhaftentlassung kursieren die größten Fehlannahmen, und zwar in beide Richtungen. Die gute Nachricht zuerst: Weil das Darlehen weiterläuft und die Immobilie dieselbe bleibt, entfallen die drei teuersten Posten, die man erwarten würde. Es gibt keine Vorfälligkeitsentschädigung, weil nichts abgelöst wird. Die eingetragene Grundschuld muss nicht geändert werden, denn sie sichert dasselbe Darlehen an derselben Immobilie; Löschung und Neueintragung wären nur bei einem Wechsel der Bank nötig, wie im Beitrag zum Löschen der Grundschuld beschrieben. Und die Übertragung des Miteigentumsanteils ist grunderwerbsteuerfrei.

Der letzte Punkt steht ausdrücklich im Gesetz und wird in Trennungssituationen regelmäßig falsch eingeschätzt. Von der Besteuerung ausgenommen sind „der Grundstückserwerb durch den Ehegatten … des Veräußerers“ und „der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung“ (§ 3 Nummer 4 und Nummer 5 GrEStG); für eingetragene Lebenspartnerschaften gilt Nummer 5a entsprechend. Es macht also keinen Unterschied, ob der Anteil vor oder nach der Scheidung übergeht, solange es um die Vermögensauseinandersetzung geht. Wie die Steuer im Normalfall greift, steht in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Hessen. Ob die Befreiung in Ihrem Fall einschlägt, beurteilt ein Steuerberater, nicht wir.

Bleibt das Entgelt der Bank für den Schuldnerwechsel. Die Höhe unterscheidet sich von Haus zu Haus deutlich, sie ist verhandelbar, und wer sie trägt, ist eine Frage der Vereinbarung zwischen den Beteiligten und keine des Gesetzes. Schreiben Sie das deshalb hinein, bevor jemand den Antrag stellt. Teuer wird es nicht an dieser Stelle, sondern dort, wo eine Alleinübernahme ohne Rechnung begonnen und nach Monaten abgebrochen wird: Dann sind Notarentwürfe, Gutachten und Zeit verbraucht, und die Ausgangslage ist dieselbe wie vorher.

Was beurkundet werden muss und was nicht

Die Suche nach einer „notariellen Schuldhaftentlassung“ beruht auf einem verbreiteten Missverständnis über die Rollenverteilung. Die Schuldhaftentlassung selbst ist eine Vereinbarung mit der Bank und braucht keinen Notar. Der Notar wird für die Immobilie gebraucht: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Absatz 1 BGB). Wer also seinen Miteigentumsanteil an den Ex-Partner überträgt, braucht einen Notartermin und eine Grundbuchumschreibung, nicht wegen der Haftung, sondern wegen des Eigentums.

Ein Punkt, der in Trennungen gern übersehen wird und eine Übertragung ausbremsen kann: Solange die Ehe besteht und keine Gütertrennung vereinbart ist, „kann sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen“ (§ 1365 Absatz 1 BGB). Bei vielen Haushalten ist die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen, weshalb diese Vorschrift in der Praxis eine Rolle spielt. Ob sie im konkreten Fall greift, prüft der Notar oder ein Fachanwalt für Familienrecht.

Daraus ergibt sich die Reihenfolge, die eine Alleinübernahme trägt. Zuerst die Rechnung: Trägt das verbleibende Einkommen die Rate? Dann die Anfrage bei der Bank und deren schriftliche Zusage zur Schuldhaftentlassung, gegebenenfalls unter Fristsetzung nach § 415 Absatz 2 BGB. Erst danach der Notartermin für die Übertragung des Anteils, und zum Schluss die Grundbuchumschreibung. Wer mit dem Notar beginnt, weil sich das nach Fortschritt anfühlt, riskiert genau die Lage, die niemand will: kein Eigentum und volle Haftung. Wenn die Bank bei einer Ablehnung bleibt, steht die Lösung übrigens oft bei einer anderen Bank. Warum eine Absage nicht das Ende der Finanzierung ist, steht im Beitrag Finanzierung abgelehnt.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Nur die Bank kann aus der Haftung entlassen. Die Schuldübernahme wird erst mit ihrer Genehmigung wirksam, und einen Anspruch darauf gibt es nicht (§ 414, § 415 Abs. 1 und 2 BGB).
• Bis dahin haften beide in voller Höhe, und die Bank darf nach ihrer Wahl von jedem ganz oder teilweise fordern (§ 421 BGB). Eine Scheidungsfolgenvereinbarung bindet den Ex-Partner, nicht die Bank.
• Haftung, interner Ausgleich (§ 426 Abs. 1 BGB) und Eigentum im Grundbuch sind drei getrennte Ebenen. Wer seinen Anteil überträgt, bevor die Entlassung schriftlich vorliegt, haftet ohne Eigentum weiter.
• Entschieden wird über das Einkommen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich auf den gestiegenen Immobilienwert stützen (§ 505b Abs. 2 BGB). Lag die Rate bei dreißig Prozent des gemeinsamen Nettos, muss die übernehmende Person rund sechs von sieben Euro dieses Einkommens verdient haben, damit die 35-Prozent-Grenze hält.
• Nach einer Ablehnung bleiben vier Wege: Bonität stärken, Umschuldung zu einer anderen Bank, Kündigung nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, nicht abdingbar) oder Verkauf.
• Beim reinen Schuldnerwechsel fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, die Grundschuld bleibt stehen, und die Übertragung zwischen Ehegatten und früheren Ehegatten ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4, Nr. 5 GrEStG). Notar und Grundbuch kosten nur, wenn der Anteil wechselt (§ 311b Abs. 1 BGB).

ME Finance ist kein Kreditinstitut. Wir vergleichen Angebote von über 500 Banken und Kreditinstituten und rechnen eine Alleinübernahme mit Ihnen durch, bevor Sie sie beantragen, damit Sie wissen, ob sie trägt, und notfalls früh einen anderen Weg wählen können. Wie wir arbeiten, steht auf der Seite zur Baufinanzierung. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.