Sondertilgung: was die Zahlung wirklich bringt und wann das Geld woanders besser liegt.

So läuft eine Sondertilgung ab

Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung auf ein laufendes Darlehen, zusätzlich zur vereinbarten Rate. Sie wird vollständig mit der Restschuld verrechnet. Beim Annuitätendarlehen hat das einen doppelten Effekt: Die Zinsen jeder künftigen Rate werden auf eine kleinere Restschuld berechnet, dadurch steigt bei gleicher Rate der Tilgungsanteil, und beide Effekte zusammen verkürzen die Laufzeit. Die monatliche Rate bleibt im Regelfall unverändert.

Praktisch läuft es so: Sie prüfen im Vertrag Kontingent und Stichtage, kündigen die Zahlung bei der Bank an, viele Institute nehmen den Auftrag inzwischen im Online-Banking entgegen, und überweisen den Betrag auf das Darlehenskonto. Manche Verträge erlauben die Zahlung jederzeit, andere nur zu festen Terminen, etwa einmal pro Kalenderjahr. Wer den Stichtag verpasst, verliert das Kontingent des Jahres meist ersatzlos, eine Übertragung ins Folgejahr ist die Ausnahme.

Nach der Zahlung lohnt ein Blick auf den neuen Tilgungsplan, den Sie nach § 492 Absatz 3 BGB jederzeit von der Bank verlangen können. Er zeigt, wie sich Restschuld und Laufzeit verschoben haben. Mit eigenen Werten rechnet das auch der Baufinanz-Rechner durch.

Ohne Vertragsklausel kein Recht: wie viel Sondertilgung erlaubt ist

Viele Kreditnehmer halten die Sondertilgung für ein gesetzliches Recht. Bei Immobilienkrediten ist sie das nicht. Nach § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB kann der Darlehensnehmer eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens mit gebundenem Sollzins seine Schuld während der Sollzinsbindung nur dann vorzeitig erfüllen, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht, etwa der Verkauf der Immobilie, und auch dann in der Regel gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Jede Sondertilgung ohne Entschädigung beruht also auf einer Klausel, die bei Vertragsschluss vereinbart wurde.

In den Angeboten, die wir in der Vermittlung sehen, ist ein Kontingent von 5 Prozent pro Jahr der Regelfall, meist ohne Zinsaufschlag. Höhere Kontingente von 10 Prozent oder ein jederzeit freies Rückzahlungsrecht lassen sich manche Banken mit einem Aufschlag auf den Sollzins bezahlen. Ob sich das lohnt, hängt daran, wie realistisch Sie die Rechte nutzen: Ein Aufschlag fällt auf die gesamte Restschuld an, jedes Jahr, die Sondertilgung nur, wenn tatsächlich Geld übrig ist.

Drei Details der Klausel entscheiden über ihren Wert. Erstens die Bezugsgröße: 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme bleiben über die Jahre gleich, 5 Prozent der jeweiligen Restschuld werden jedes Jahr weniger. Zweitens der Zeitpunkt: feste Stichtage oder jederzeit. Drittens der Verfall: Nicht genutzte Kontingente verfallen fast immer zum Jahresende. Diese drei Punkte gehören beim Vergleich zweier Angebote neben den Effektivzins.

Was eine Sondertilgung rechnerisch bringt

Die Wirkung einer Sondertilgung lässt sich exakt beziffern, weil sie keine Prognose braucht: Der getilgte Betrag verzinst sich ab dem Zahltag nicht mehr. Die Ersparnis entspricht dem Sollzins auf diesen Betrag, Jahr für Jahr bis zum Ende der Laufzeit. Daraus folgt die wichtigste Regel: Dieselbe Zahlung wirkt umso stärker, je früher sie fällt und je höher der Sollzins ist. Das Rechenbeispiel nutzt einen angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung, alle Werte in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.

Annahme: Sollzins 3,5 Prozent über die gesamte Laufzeit, 2 Prozent Anfangstilgung, monatliche Rate, einmalige Sondertilgung von 5 Prozent der Darlehenssumme. Eigene Berechnung ME Finance, gerundet.

Dieselben 5 Prozent ersparen am Ende des ersten Jahres gezahlt rund 7,8 Prozent der Darlehenssumme an Zinsen, am Ende des zehnten Jahres nur noch rund 4,4 Prozent. Das ist kein Argument gegen späte Sondertilgungen, aber eines gegen Warten ohne Grund. Noch deutlicher wird der Hebel bei regelmäßiger Nutzung:

Annahme: Sollzins 3,5 Prozent über die gesamte Laufzeit, 2 Prozent Anfangstilgung, Sondertilgung jeweils zum Jahresende in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Eigene Berechnung ME Finance, gerundet.

Wer das volle 5-Prozent-Kontingent jedes Jahr nutzt, ist in diesem Beispiel nach rund 12 statt 29 Jahren schuldenfrei und zahlt insgesamt rund 23 statt 59 Prozent der Darlehenssumme an Zinsen. Realistischer ist für die meisten Haushalte die Zeile darüber: Schon 1 Prozent pro Jahr, etwa aus einer Bonuszahlung, verkürzt die Laufzeit um rund sieben Jahre und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung spürbar, also genau die Größe, die das Risiko der Anschlussfinanzierung bestimmt.

Das ungenutzte Sondertilgungsrecht senkt die Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Sondertilgungsrecht ist auch dann Geld wert, wenn Sie es nie nutzen. Das ist der Punkt, der in den meisten Ratgebern fehlt. Wer sein Darlehen vorzeitig zurückzahlt, etwa beim Verkauf der Immobilie, schuldet der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen. Bei deren Berechnung muss die Bank alle künftigen Sondertilgungsrechte so berücksichtigen, als würden sie vollständig genutzt. Der Bundesgerichtshof hat Klauseln, die das ausschließen, für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 19.01.2016, XI ZR 388/14).

Die Mechanik: Die Entschädigung ersetzt den Zinsschaden der Bank. Dieser Schaden ist kleiner, wenn Sie ohnehin jedes Jahr einen Teil hätten zurückzahlen dürfen, denn auf diese Beträge hätte die Bank auch ohne die vorzeitige Ablösung keine Zinsen mehr bekommen. Ein Vertrag mit 5 Prozent Sondertilgungsrecht pro Jahr führt deshalb bei sonst gleichen Daten zu einer deutlich niedrigeren Entschädigung als ein Vertrag ohne Klausel. Wie die Berechnung im Einzelnen funktioniert und welche Ausschlüsse § 502 BGB kennt, steht im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Für die Verhandlung eines neuen Darlehens heißt das: Ein kostenfreies Sondertilgungsrecht ist kein Bonus für Sparsame, sondern eine Versicherung für alle, deren Lebensplanung sich ändern kann. Es kostet im Regelfall nichts und senkt den Preis des vorzeitigen Ausstiegs.

Sondertilgung oder Geld anlegen: die ehrliche Reihenfolge

Die Sondertilgung schlägt die Alternative nicht immer. Ihre Wirkung ist eine feststehende Ersparnis in Höhe des Sollzinses, und genau daran muss sich jede andere Verwendung des Geldes messen lassen. Drei Dinge gehen der Sondertilgung in der Reihenfolge voraus.

• Die Rücklage. Sondergetilgtes Geld ist einseitig gebunden: Es senkt die Schuld, lässt sich aber nur über einen neuen Kredit zurückholen. Eine Notfallrücklage von mehreren Monatsausgaben kommt deshalb zuerst, gerade als Eigentümer mit Reparaturrisiko.
• Teurere Schulden. Läuft daneben ein Ratenkredit oder ein Dispo mit höherem Zins, erspart jede Tilgung dort mehr als im Immobiliendarlehen. Zuerst die teuerste Schuld.
• Absehbarer Bedarf. Steht in zwei Jahren ein Umbau oder ein Autokauf an, ist die Sondertilgung der falsche Ort für dieses Geld. Es müsste teurer zurückgeliehen werden, als es im Darlehen erspart.

Bleibt danach Geld übrig, steht die eigentliche Abwägung an: feststehende Ersparnis in Höhe des Sollzinses gegen eine Anlage mit unsicherer Rendite. Zwei Mechaniken verschieben die Rechnung zugunsten der Sondertilgung, und beide werden oft übersehen. Erstens die Steuer: Ersparte Schuldzinsen sind bei selbst genutzten Immobilien kein Kapitalertrag und bleiben steuerfrei, während Anlageerträge der Abgeltungsteuer unterliegen. Eine Anlage muss vor Steuern also spürbar mehr bringen als der Sollzins, um gleichzuziehen. Zweitens das Risiko: Die Ersparnis der Sondertilgung steht fest, die Anlagerendite nicht. Umgekehrt gilt: Bei sehr niedrigem Sollzins ist die feststehende Ersparnis klein, und bei vermieteten Objekten mindert die Sondertilgung die als Werbungskosten abziehbaren Zinsen, dort rechnet sich die Reihenfolge anders. Welche Verwendung zu Ihrer Situation passt, ist am Ende eine Frage der Lebensplanung, nicht nur der Prozentrechnung, und gehört in eine persönliche Beratung.

Tilgungssatzwechsel und die Teilkündigung nach zehn Jahren

Die Sondertilgung ist für einmalige Beträge gebaut: Bonus, Erbschaft, fällige Versicherung. Wer dauerhaft mehr zurückzahlen kann, etwa nach einer Gehaltserhöhung, nutzt besser einen Tilgungssatzwechsel. Viele Verträge erlauben ein- bis zweimal während der Zinsbindung, die Tilgung und damit die Rate anzupassen. Das wirkt wie eine Sondertilgung in monatlichen Scheiben, braucht kein freies Kapital und verbraucht kein Kontingent. Beides zusammen, Wechsel plus Sondertilgungsrecht, ist die flexibelste Ausstattung, die ein Annuitätendarlehen haben kann.

Die zweite Alternative steht im Gesetz und wird selten genutzt: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung ganz oder teilweise kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das „teilweise" ist der unterschätzte Teil: Ab diesem Zeitpunkt können Sie Beträge in beliebiger Höhe zurückzahlen, unabhängig von jedem vertraglichen Kontingent. Der gekündigte Betrag muss binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung fließen, sonst gilt sie als nicht erfolgt (§ 489 Absatz 3 BGB), und das Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Relevant ist das vor allem bei langen Bindungen von fünfzehn oder zwanzig Jahren, mehr dazu im Beitrag zur Zinsbindung.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Ein Sondertilgungsrecht ist Vertragssache. Ohne Klausel gibt es während der Zinsbindung kein freies Rückzahlungsrecht (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, häufig ohne Aufschlag. Bezugsgröße, Stichtage und Verfall entscheiden über den Wert der Klausel.
• Die Ersparnis steht fest: Sollzins auf den getilgten Betrag, bis zum Laufzeitende. Früh wirkt stärker als spät.
• Das Recht senkt die Vorfälligkeitsentschädigung auch ungenutzt (BGH XI ZR 388/14). Es ist eine Versicherung, keine Sparer-Option.
• Reihenfolge vor Rendite: erst Rücklage, dann teurere Schulden, dann die Abwägung Sondertilgung oder Anlage. Nach zehn Jahren öffnet § 489 BGB die Teilkündigung ohne Begrenzung.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und verkauft kein eigenes Produkt. Wir vergleichen Angebote von über 500 Banken und Kreditinstituten und achten dabei auch auf die Klauseln, die erst Jahre später Geld wert sind: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel, Bezugsgrößen. Wie wir arbeiten, steht auf der Seite zur Baufinanzierung. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.