Anschlussfinanzierung: warum Prolongation und Umschuldung zwei verschiedene Prüfungen sind.

Was eine Anschlussfinanzierung ist und wann sie ansteht

Ein Immobiliendarlehen hat zwei Laufzeiten, die oft verwechselt werden: die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung und die Sollzinsbindung, in der der Zins festgeschrieben ist. Endet die Zinsbindung vor der Rückzahlung, was bei zehn oder fünfzehn Jahren Bindung der Regelfall ist, braucht die offene Restschuld eine neue Zinsvereinbarung. Das ist die Anschlussfinanzierung. Sie ist kein neues Darlehen im wirtschaftlichen Sinn, denn das Geld ist längst ausgezahlt, sondern eine neue Vereinbarung über den Preis für die Zeit danach.

Drei Formen sind üblich. Die Prolongation ist die Fortführung bei der bisherigen Bank mit neuem Sollzins und neuer Bindung; die Grundschuld bleibt, wo sie ist. Die Umschuldung ist der Wechsel zu einer neuen Bank, die die Restschuld ablöst und die Grundschuld übernimmt. Das Forward-Darlehen legt eine der beiden Varianten schon Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsbindung fest, gegen einen Aufschlag für die Wartezeit. Welche Variante passt, entscheidet sich an der Restschuld, am Einkommen und daran, wie die Bank jeweils prüft.

Wie viel am Ende der ersten Zinsbindung offen ist, hängt fast nur von der Anfangstilgung ab. Im Beitrag zum Annuitätendarlehen haben wir es bei 3,5 Prozent Sollzins durchgerechnet: Nach zehn Jahren stehen bei einem Prozent Anfangstilgung noch rund 88 Prozent der Darlehenssumme offen, bei zwei Prozent rund 76, bei drei Prozent rund 64 Prozent. Die Anschlussfinanzierung betrifft also in der Regel den größeren Teil des ursprünglichen Darlehens, nicht einen Rest. Den genauen Stand liefert der Tilgungsplan, den jeder Darlehensnehmer jederzeit verlangen kann (§ 492 Abs. 3 BGB).

Drei Monate vorher: was die Bank muss und was nicht

Die häufigste Frage zur Anschlussfinanzierung lautet, ob die Bank ein Angebot machen muss. Die Antwort steht in einem einzigen Satz des Gesetzes, und er ist kürzer, als viele erwarten. Der Darlehensgeber „unterrichtet den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist“ (§ 493 Abs. 1 BGB). Erklärt er sich bereit, muss die Mitteilung den dann angebotenen Sollzins enthalten. Das ist alles. Eine Pflicht zur Fortführung gibt es nicht, eine Pflicht zu einem marktgerechten Zins erst recht nicht. Die BaFin schreibt auf ihrer Verbraucherseite ausdrücklich, der bisherige Kreditgeber sei „nicht verpflichtet, eine Prolongation zu den besten Konditionen anzubieten“ (BaFin, Anschlussfinanzierung).

Daraus folgt eine Haltung, die wir in Beratungen regelmäßig korrigieren müssen: Das Prolongationsangebot ist ein Erstangebot, keine Feststellung. Es kommt zu dem spätesten Zeitpunkt, den das Gesetz erlaubt, es nennt den Zins, den die Bank an diesem Tag anbieten möchte, und es rechnet damit, dass die Mehrheit unterschreibt. Wer zu diesem Zeitpunkt zum ersten Mal über die Anschlussfinanzierung nachdenkt, verhandelt unter Zeitdruck. Wer die Zahlen schon hat, verhandelt mit einem Vergleich in der Hand.

Die zweite Seite der Mechanik ist das Kündigungsrecht, und es ist großzügiger als oft angenommen. Endet die Zinsbindung vor der Rückzahlung und ist keine neue Zinsvereinbarung getroffen, kann der Darlehensnehmer „unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet“ kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an, weil sie nur verlangt werden kann, wenn zum Zeitpunkt der Rückzahlung noch ein gebundener Sollzins geschuldet wird (§ 502 Abs. 1 BGB). Die Pflicht, die dazugehört, steht in Absatz 3 derselben Vorschrift: Die Kündigung „gilt als nicht erfolgt“, wenn der Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Die neue Finanzierung muss also stehen, bevor die Kündigung wirkt, nicht danach.

Prolongation und Umschuldung sind zwei verschiedene Prüfungen

Dies ist der Abschnitt, der in Ratgebern zur Anschlussfinanzierung fehlt, und er erklärt sowohl die Bequemlichkeit der Prolongation als auch den Vorteil der Umschuldung. Prolongation und Umschuldung werden meist als zwei Angebote für dieselbe Sache dargestellt, die sich nur im Zins unterscheiden. Rechtlich sind sie zwei verschiedene Vorgänge mit zwei verschiedenen Prüfungen, und das verändert, wer von welchem Weg profitiert.

Vor jedem Verbraucherdarlehensvertrag hat die Bank die Kreditwürdigkeit zu prüfen (§ 505a Abs. 1 BGB). Bei einem Immobiliendarlehen geschieht das „auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen“, und die Prüfung „darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt“ (§ 505b Abs. 2 BGB). Das ist die Haushaltsrechnung, die eine neue Bank bei der Umschuldung vollständig durchführt: Einkommensnachweise, Ausgaben, bestehende Verpflichtungen, dazu eine eigene Wertermittlung der Immobilie. Der gestiegene Hauswert ist dabei ausdrücklich kein Ersatz für ein tragfähiges Einkommen.

Für die Prolongation gilt eine Ausnahme, die kaum jemand kennt. Bei Immobiliendarlehen, die „im Anschluss an einen zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Darlehensvertrag ein neues Kapitalnutzungsrecht“ für denselben Zweck einräumen, „bedarf es einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur“, wenn der Nettodarlehensbetrag deutlich erhöht wird (§ 505a Abs. 3 in Verbindung mit Abs. 2 BGB; aufsichtsrechtlich gleichlautend § 18a Abs. 2a KWG). Die Hausbank muss bei einer schlichten Fortführung also keine neue Haushaltsrechnung aufmachen. Zwei Grenzen gehören dazu: Sie darf den neuen Vertrag nicht abschließen, wenn ihr „bereits bekannt ist“, dass der Kunde dauerhaft nicht zahlen kann, und nach Angaben der BaFin prüft jeder Kreditgeber ohnehin „mindestens einmal jährlich“, ob der Kredit zurückgezahlt werden kann, und bewertet dabei auch die Sicherheit. Die verbreitete Behauptung, bei der Prolongation finde gar keine Prüfung statt, ist deshalb falsch. Richtig ist: Es findet keine neue Vertragsprüfung mit frischen Unterlagen statt.

Die Folgerung, die wir in Gesprächen aufschreiben: Wer von welchem Weg profitiert, hängt davon ab, was sich seit dem Erstvertrag stärker verändert hat. Haben sich Objekt und Restschuld zum Guten entwickelt, also Wert gestiegen, Schuld gesunken, dann bringt nur die vollständige Prüfung der neuen Bank diesen Vorteil in die Kondition, weil nur sie neu bewertet. Hat sich das Einkommen zum Schlechteren verändert, etwa durch Selbstständigkeit, Elternzeit, Teilzeit oder nahende Rente, dann ist die Prolongation der Weg, der diese Veränderung nicht zur Hürde macht. Zwei Prüfungen, zwei Zielgruppen. Dasselbe Prolongationsangebot kann für den einen Haushalt zu teuer und für den anderen die beste erreichbare Lösung sein.

Der Beleihungsauslauf ist gesunken, aber nur die Umschuldung rechnet damit

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie, und er ist neben dem Marktniveau und der Bindungsdauer der wichtigste Preisfaktor einer Baufinanzierung. Viele Institute staffeln ihre Konditionen nach Auslaufstufen: Je kleiner der Anteil des Darlehens am Beleihungswert, desto besser die Stufe. Beim Erstvertrag war der Auslauf hoch, weil das Darlehen neu war. Bei der Anschlussfinanzierung ist er deutlich niedriger, weil zehn Jahre Tilgung dazwischenliegen, auch wenn der Beleihungswert unverändert geblieben ist.

Wie stark der Auslauf gesunken ist, lässt sich aus der Restschuld ablesen. Die Tabelle nimmt die Restschuldwerte aus dem Annuitätendarlehen-Beitrag (3,5 Prozent Sollzins, zehn Jahre) und setzt einen unveränderten Beleihungswert voraus. Die drei rechten Spalten zeigen, wo der Auslauf nach zehn Jahren steht, wenn er zu Beginn bei 100, 90 oder 80 Prozent lag:

Zwei Dinge stecken darin. Erstens: Eine Finanzierung, die mit 90 Prozent Auslauf und zwei Prozent Tilgung begann, steht nach zehn Jahren bei rund 68 Prozent. Mit drei Prozent Tilgung und 80 Prozent Start sind es rund 51 Prozent. Das sind typischerweise eine bis zwei Stufen tiefer als beim Erstvertrag, ohne dass der Hauswert gestiegen sein muss. Ist er gestiegen, verstärkt sich der Effekt. Zweitens: Dieser Vorteil kommt nur dort an, wo neu bewertet wird. Die neue Bank bewertet neu, weil sie prüfen muss. Die bisherige Bank muss es bei einer Prolongation nicht, und nach Beobachtung der BaFin greift sie „oft auf vorhandene Informationen zurück“. Ob sie den gesunkenen Auslauf in ihr Angebot einpreist, steht ihr frei. Wer die Prolongation wählt, sollte den aktuellen Auslauf deshalb selbst ausrechnen und ins Gespräch bringen, statt ihn als Selbstverständlichkeit vorauszusetzen.

Daraus ergibt sich ein Hebel vor dem Stichtag: Eine Sondertilgung kurz vor Ende der Zinsbindung senkt die Restschuld und damit den Auslauf genau in dem Moment, in dem er neu bewertet wird. Reicht sie, um eine Stufe zu überspringen, wirkt sie auf die gesamte neue Zinsbindung. Das ist einer der wenigen Fälle, in denen eine Sondertilgung mehr bringt als ihre reine Zinsersparnis.

Wann die Prolongation der bessere Weg ist

Die Prolongation hat in Vergleichsportalen einen schlechten Ruf, weil sie im reinen Zinsvergleich oft nicht vorn liegt. Das ist eine Verkürzung. Die Prolongation ist die Fortführung des Darlehens bei der bisherigen Bank ohne neue Vertragsprüfung, ohne Grundschuldabtretung und ohne Zeitdruck. In vier Konstellationen ist sie nicht die bequeme, sondern die richtige Wahl:

• Das Einkommen hat sich verändert: Selbstständigkeit, Elternzeit, Teilzeit, nahe Rente oder ein weggefallenes zweites Gehalt bestehen die volle Prüfung der neuen Bank schlechter als die Fortführung bei der alten. Dann ist die Prolongation kein Komfort, sondern die realistische Option.
• Die Restschuld ist klein: Die Kosten des Wechsels sind fest, der Zinsvorteil ist ein Prozentsatz der Restschuld. Je kleiner die Restschuld, desto größer muss der Zinsabstand sein, damit sich der Wechsel rechnet. Bei kurzer Restlaufzeit kippt die Rechnung schnell.
• Vertragsrechte sollen weiterlaufen: Großzügige Sondertilgungsrechte, ein Tilgungssatzwechsel ohne Aufschlag oder eine bereits erhöhte Grundschuld für ein späteres Vorhaben lassen sich bei der bestehenden Bank oft einfacher erhalten als neu verhandeln.
• Die Zeit ist knapp: Liegt das Ende der Zinsbindung nur noch wenige Wochen entfernt, reicht sie für Unterlagen, Bewertung und Abtretung bei einer neuen Bank selten. Dann ist eine kurze Prolongation mit einer kurzen Bindung der Weg, um Zeit für den Vergleich zu gewinnen.

Auch in diesen Fällen bleibt das Prolongationsangebot verhandelbar. Die Bank weiß, was ein Bankwechsel kostet, und sie weiß, dass die Prüfungshürde beim Wechsel höher liegt. Wer mit dem aktuellen Auslauf, dem Tilgungsplan und einem Vergleichsangebot ins Gespräch geht, verhandelt auf Augenhöhe mit den Zahlen, auch wenn der Wechsel am Ende nicht in Frage kommt. Ob ein unabhängiger Vermittler oder die Hausbank dabei die bessere Adresse ist, haben wir im Beitrag Hausbank oder Vermittler offen abgewogen.

Was eine Umschuldung kostet: Grundschuld abtreten statt löschen

Eine Umschuldung ist der Wechsel zu einer neuen Bank, die die Restschuld bei der alten ablöst. Dafür braucht sie dieselbe Sicherheit, die die alte Bank hatte: die Grundschuld im Grundbuch. Der teure Weg wäre, die alte Grundschuld zu löschen und eine neue zu bestellen. Der übliche Weg ist die Abtretung. Die Vorschriften über die Hypothek gelten für die Grundschuld entsprechend (§ 1192 Abs. 1 BGB), und zur Abtretung genügt eine schriftliche Abtretungserklärung mit Übergabe des Briefs oder die Eintragung der Abtretung im Grundbuch (§ 1154 Abs. 1 und 2 BGB). Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue ab, die Eintragung im Grundbuch bleibt bestehen, nur der Gläubiger wechselt.

Was das kostet, richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und nach der Höhe der Grundschuld, nicht nach der Restschuld. Die Größenordnung liegt deutlich unter einem Prozent der Grundschuldsumme und damit weit unter dem, was Löschung und Neubestellung kosten würden. Welche Wege es bei der Grundschuld sonst gibt und warum man sie nach der Tilgung oft stehen lässt, steht im Beitrag Grundschuld löschen oder behalten. Die BaFin nennt die Übertragungskosten als den Posten, der beim Anbieterwechsel die Gesamtkosten beeinflusst, und genau so gehört er in die Rechnung: als fester Betrag gegen einen Zinsvorteil, der mit der Restschuld und der Länge der neuen Bindung wächst.

Zwei Posten fallen beim Wechsel zum Ende der Zinsbindung nicht an. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht, weil zu diesem Zeitpunkt kein gebundener Sollzins mehr geschuldet wird (§ 502 Abs. 1 BGB). Und Grunderwerbsteuer oder ein Notarvertrag über die Immobilie sind nicht nötig, weil kein Eigentum wechselt. Was die neue Bank dafür verlangt, sind vollständige Unterlagen zu Einkommen und Objekt, weil sie nach § 505b Abs. 3 BGB verpflichtet ist, die Angaben „soweit erforderlich auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen“ zu überprüfen. Welche das sind, steht im Beitrag zu den Unterlagen für die Baufinanzierung. Liegt ein konkretes Angebot vor, kann der Kunde den Vertragsentwurf verlangen (§ 491a Abs. 2 BGB) und ihn mit dem Prolongationsangebot Satz für Satz vergleichen.

Forward-Darlehen und das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Zwei Werkzeuge rahmen die Anschlussfinanzierung zeitlich ein. Das Forward-Darlehen sichert den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in Monaten oder Jahren beginnt, gegen einen Aufschlag für die Wartezeit; ob und wann sich dieser Aufschlag rechnet, haben wir im Beitrag zum Forward-Darlehen ausführlich behandelt und wiederholen es hier nicht. Das zweite Werkzeug ist das gesetzliche Kündigungsrecht: „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), ganz oder teilweise, ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne dass der Vertrag es ausschließen oder erschweren dürfte (§ 489 Abs. 4 BGB). Bei Bindungen von fünfzehn Jahren und mehr ist es der Weg, vor dem Ende der Zinsbindung in eine Anschlussfinanzierung zu wechseln.

Ein Detail dieser Vorschrift kommt in Ratgebern nicht vor, obwohl es bei jeder Anschlussfinanzierung greift: „wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs“ (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 BGB). Mit der Prolongation beginnt die Zehnjahresfrist also neu, und zwar ab dem Tag der neuen Vereinbarung. Dem Wortlaut nach heißt das bei einer Forward-Prolongation bei derselben Bank: Die Frist läuft ab der Unterschrift, nicht erst ab dem Beginn der neuen Zinsbindung. Bei einer Umschuldung zu einer neuen Bank ist der neue Vertrag ein eigenes Darlehen, dessen Frist mit dessen vollständiger Auszahlung beginnt. Wer sich mit einer langen Anschlussbindung die Option auf einen späteren Ausstieg sichern will, sollte diesen Unterschied kennen und im Vertrag nachsehen, auf welches Datum sich die Frist bezieht.

Was bleibt, wenn keine Bank anschließt

Die Sorge, am Ende der Zinsbindung ohne Anschlussfinanzierung dazustehen, ist verbreitet und in den meisten Fällen unbegründet, wenn man die Reihenfolge der Prüfungen kennt. Eine Absage kommt in der Regel von der neuen Bank, die vollständig prüft, nicht von der bisherigen, die bei der schlichten Fortführung keine neue Haushaltsrechnung aufmachen muss (§ 505a Abs. 3 BGB). Die Grenze liegt dort, wo der Bank „bereits bekannt ist“, dass die Raten dauerhaft nicht getragen werden können, etwa nach wiederholten Rückständen. Solange das nicht der Fall ist, ist das Prolongationsangebot die Rückfalllinie, und es ist zu verhandeln, nicht abzulehnen.

Scheitert die Umschuldung an der Haushaltsrechnung, hilft der Blick auf das, was dort gerechnet wurde. Lebenshaltungspauschalen, die Anrechnung von variablem Einkommen und die Beleihungsgrenzen sind Vorgaben des einzelnen Instituts, keine Gesetze, und sie unterscheiden sich spürbar. Eine Absage ist deshalb ein Prüfungsergebnis einer Bank, kein Marktergebnis. Davor liegen drei Hebel: die Restschuld durch eine Sondertilgung aus Rücklagen senken, was Auslauf und Rate zugleich drückt; eine zusätzliche Sicherheit oder einen Mithaftenden einbringen; oder die Anfangstilgung der Anschlussfinanzierung niedriger ansetzen, was die Rate senkt und die Laufzeit verlängert. Wie eine Bank die Rate gegen das Einkommen stellt, steht im Beitrag Wie viel Haus Sie sich leisten können. Der Verkauf der Immobilie ist der letzte Weg, und die BaFin rät ausdrücklich, ihn einer Zwangsversteigerung vorzuziehen, weil er den Erlös wahrt. Warum eine Absage einer Bank nicht das Ende der Finanzierung sein muss und welche Anfrage den Score schont, steht im Beitrag Finanzierung abgelehnt.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die Anschlussfinanzierung ist die neue Zinsvereinbarung für die Restschuld nach der Zinsbindung. Nach zehn Jahren sind das bei ein, zwei oder drei Prozent Anfangstilgung noch rund 88, 76 oder 64 Prozent der Darlehenssumme.
• § 493 Abs. 1 BGB verpflichtet die Bank, drei Monate vorher mitzuteilen, ob sie bereit ist. Zu einem Angebot verpflichtet er sie nicht, zu einem marktgerechten erst recht nicht. Das Prolongationsangebot ist ein Erstangebot.
• Prolongation und Umschuldung sind zwei verschiedene Prüfungen: ohne deutliche Erhöhung keine neue Kreditwürdigkeitsprüfung bei der Hausbank (§ 505a Abs. 3 BGB), vollständige Prüfung von Einkommen und Objekt bei der neuen Bank (§ 505a Abs. 1, § 505b Abs. 2 BGB).
• Wer profitiert, entscheidet sich daran, was sich stärker verändert hat: Objekt und Restschuld sprechen für die Umschuldung, ein verändertes Einkommen für die Prolongation.
• Der Beleihungsauslauf ist nach zehn Jahren Tilgung deutlich gesunken, aus 90 Prozent werden bei zwei Prozent Tilgung rund 68. Eingepreist wird das nur, wo neu bewertet wird. Eine Sondertilgung vor dem Stichtag kann eine Stufe überspringen.
• Die Umschuldung kostet die Abtretung der Grundschuld (§ 1154, § 1192 BGB), nicht Löschung und Neubestellung. Vorfälligkeitsentschädigung und Grunderwerbsteuer fallen beim Wechsel zum Ende der Zinsbindung nicht an.
• Kündigung zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat, nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 BGB), Rückzahlung binnen zwei Wochen (Abs. 3). Mit jeder neuen Zinsvereinbarung beginnt die Zehnjahresfrist neu (Nr. 2 Satz 2).

ME Finance ist kein Kreditinstitut. Wir vergleichen Angebote von über 500 Banken und Kreditinstituten und stellen bei einer Anschlussfinanzierung das Prolongationsangebot Ihrer Bank gegen eine Umschuldung, mit Ihrem aktuellen Beleihungsauslauf und Ihrer Haushaltsrechnung. Wie der Ablauf aussieht, steht auf der Seite zur Anschlussfinanzierung. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.