Ehepartner auszahlen: wie der Betrag entsteht und woran die Finanzierung scheitert.

Wie sich der Auszahlungsbetrag berechnet

Der Auszahlungsbetrag ist der Geldbetrag, den die übernehmende Person für den Miteigentumsanteil der anderen zahlt. Er folgt aus einer einzigen Rechnung: Vom Verkehrswert der Immobilie wird die offene Restschuld abgezogen, und von diesem Nettowert entfällt auf jede Seite ihr Anteil. Bei hälftigem Miteigentum ist das die Hälfte. Steht ein anderes Verhältnis im Grundbuch, etwa sechzig zu vierzig, gilt dieses und nicht die Gleichverteilung.

Der Fehler, der in Trennungsgesprächen am häufigsten auftaucht, ist der halbe Verkehrswert. Er entsteht, weil die Immobilie als Vermögen gedacht wird und das Darlehen als etwas Separates. Für die Rechnung ist das Gegenteil richtig: Verkauft würde das Haus mit der Schuld, also ist auch der zu teilende Wert der nach Abzug der Schuld. Wer den halben Verkehrswert fordert, fordert einen Betrag, den das Objekt nicht hergibt, und blockiert damit die Lösung, die er erreichen will.

Drei Punkte bleiben nach der Formel offen, und sie sind der eigentliche Streitstoff. Erstens der Stichtag: Werte verändern sich, und für die Ausgleichsforderung ist der Zeitpunkt der Beendigung des Güterstands maßgeblich (§ 1378 Absatz 3 BGB). Für die Auszahlung sollten die Beteiligten ausdrücklich festlegen, auf welchen Tag der Wert ermittelt wird. Zweitens die Wertermittlung: Eine Schätzung aus dem Internet ist keine Grundlage, und die Bank rechnet ohnehin mit ihrem eigenen Wert. Drittens die Nebenposten: nach der Trennung allein getragene Raten, belegte Modernisierungen, eine Nutzungsvergütung für die weitere Nutzung der Wohnung, die unter Umständen verlangt werden kann, soweit dies der Billigkeit entspricht (§ 1361b Absatz 3 BGB). Ob und in welcher Höhe solche Posten gegengerechnet werden, ist eine familienrechtliche Frage und gehört zu einem Fachanwalt, nicht in einen Finanzierungsratgeber.

Miteigentumsanteil und Zugewinnausgleich sind zwei verschiedene Ansprüche

In fast jedem Gespräch über eine Auszahlung laufen zwei Ansprüche durcheinander, die rechtlich und finanziell nichts miteinander zu tun haben. Der eine ist das Eigentum am Haus: Steht das Eigentum an einer Sache mehreren nach Bruchteilen zu, gelten die Vorschriften über das Miteigentum (§ 1008 BGB). Dieser Anteil steht im Grundbuch, er ist ein Stück Grundstück, und er kann verkauft und übertragen werden. Der andere ist der Zugewinnausgleich. Übersteigt der Zugewinn des einen Ehegatten den des anderen, „so steht die Hälfte des Überschusses dem anderen Ehegatten als Ausgleichsforderung zu“ (§ 1378 Absatz 1 BGB). Eine Forderung, kein Grundstück.

Für die Finanzierung ist dieser Unterschied der wichtigste Satz des ganzen Beitrags. Eine Bank finanziert den Kauf eines Miteigentumsanteils, weil sie dafür eine Sicherheit am Objekt erhält. Eine Geldforderung aus dem Zugewinnausgleich ist für sie kein Immobilienerwerb, sondern ein Finanzierungszweck ohne eigene Sicherheit. Wie die Beteiligten ihre Einigung formulieren, entscheidet deshalb darüber, welche Art von Darlehen überhaupt in Frage kommt:

Praktisch heißt das: Wer die Immobilie allein übernehmen und finanzieren will, sollte die Einigung als Übertragung des Miteigentumsanteils gegen einen Kaufpreis fassen, nicht als Zahlung auf eine Ausgleichsforderung. Beides kann wirtschaftlich dasselbe Ergebnis haben, aber nur die erste Variante ist ein Vorgang, den eine Bank als Immobilienfinanzierung sieht. Eine Vereinbarung über den Ausgleich des Zugewinns, die während eines auf die Auflösung der Ehe gerichteten Verfahrens getroffen wird, bedarf ohnehin der notariellen Beurkundung (§ 1378 Absatz 3 BGB), sodass der Notartermin in beiden Fällen ansteht. Wie die Formulierung im konkreten Fall aussehen muss, klären Notar und Fachanwalt.

Warum das neue Darlehen den Beleihungsauslauf nach oben zieht

Dies ist der Abschnitt, der in Rechnern und Ratgebern zu diesem Thema fehlt, und er erklärt die meisten Ablehnungen. Die Auszahlung wird in aller Regel auf derselben Immobilie finanziert, die vorher schon die Sicherheit war. Das neue Darlehen besteht damit aus der alten Restschuld plus dem Auszahlungsbetrag. Die Sicherheit dahinter wächst aber nicht mit, denn es ist dasselbe Haus. Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert, steigt deshalb zwangsläufig.

Setzt man die Formel zusammen, ergibt sich eine Regel, die sich leicht behalten lässt. Der Auszahlungsbetrag ist die Hälfte aus Verkehrswert minus Restschuld. Das neue Darlehen ist die Restschuld plus diesen Betrag. Beides zusammen heißt: Das neue Darlehen beträgt immer die Hälfte aus Verkehrswert und Restschuld. Daraus folgt eine Zahlenreihe, die wir in Beratungen regelmäßig aufschreiben. Die Spalten zeigen Prozentwerte des Verkehrswerts, für die letzte Spalte ist angenommen, dass der Beleihungswert neunzig Prozent des Verkehrswerts beträgt:

Zwei Erkenntnisse stecken darin. Die erste: Unter rund fünfzig Prozent des Verkehrswerts liegt dieses Darlehen nie, auch bei einem vollständig abbezahlten Haus nicht. Bezogen auf den Beleihungswert beginnt eine Alleinübernahme damit immer oberhalb der Stufe, für die Banken die günstigsten Konditionen geben. Eine Auszahlung ist, anders als sie sich anfühlt, kein kleiner Verwaltungsakt am Rand einer bestehenden Finanzierung, sondern finanzierungstechnisch ein neuer Kauf.

Die zweite ist die, die unsere Gespräche am häufigsten dreht: Auszahlungsbetrag und Beleihungsauslauf laufen gegeneinander. Je weiter das Haus abbezahlt ist, desto höher der Betrag, den der Partner bekommt, und desto entspannter die Sicherheitenlage. Je weniger abbezahlt ist, desto kleiner der Betrag, und desto schwieriger die Finanzierung. Der schwierige Fall ist also nicht der mit der großen Summe, sondern der mit der kleinen. Das ist das Gegenteil dessen, was ein Auszahlungsrechner an Eindruck hinterlässt, und es ist der Grund, warum junge Finanzierungen nach einer Trennung besonders oft abgelehnt werden. Dazu passt eine amtliche Zahl: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2025 rund 130.100 Ehen geschieden, und die durchschnittliche Ehedauer lag bei 14,6 Jahren (Destatis, Pressemitteilung Nr. 220 vom 26. Juni 2026). Nach knapp fünfzehn Jahren ist ein Immobiliendarlehen regelmäßig noch nicht getilgt. Die typische Trennung trifft die Immobilie also genau in dem Restschuldbereich, in dem die Tabelle in die teureren Stufen läuft.

Aufstockung oder Umschuldung: die Entscheidung mit den größten Kostenfolgen

Für die Finanzierung der Auszahlung gibt es zwei Wege, und sie unterscheiden sich in den Kosten deutlich. Beim ersten bleibt das bestehende Darlehen unangetastet, und für den Auszahlungsbetrag kommt ein zusätzliches Darlehen hinzu. Beim zweiten wird das bestehende Darlehen abgelöst und alles in einer neuen Finanzierung zusammengefasst. Welcher Weg günstiger ist, hängt an zwei Posten: an der Kondition des Altdarlehens und an der Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Für die Aufstockung spricht meistens genau das. Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht nur, wenn ein Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Läuft es unverändert weiter, fällt sie nicht an. Dazu kommt ein Punkt, der oft übersehen wird: Die eingetragene Grundschuld sinkt nicht mit der Restschuld. Sie steht meist noch in der Höhe des ursprünglichen Darlehens im Grundbuch, und der Teil, der durch die Tilgung frei geworden ist, lässt sich häufig für ein weiteres Darlehen bei derselben Bank weiterverwenden, ohne dass etwas Neues ins Grundbuch muss. Welche Wege es dabei gibt, steht im Beitrag Grundschuld löschen oder behalten. Reicht der frei gewordene Teil nicht für den gesamten Auszahlungsbetrag, kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Erhöhung hinzu.

Ein verbreitetes Missverständnis gehört an dieselbe Stelle. Wer den halben Anteil kauft, kauft nicht die halbe Belastung weg. Die Grundschuld haftet am Grundstück und nicht an einer Person, und die Vorschriften über die Hypothek gelten für sie entsprechend (§ 1192 Absatz 1 BGB). Haftet ein Grundstück für die ganze Forderung, kann der Gläubiger die Befriedigung „nach seinem Belieben“ aus ihm ganz oder zu einem Teil suchen (§ 1132 Absatz 1 BGB). Die Sicherheit bleibt also ungeteilt, auch wenn der Eigentümerwechsel nur die Hälfte betrifft.

Beide Wege setzen voraus, dass der ausscheidende Partner aus der Haftung für das Darlehen entlassen wird. Das ist ein eigener Vorgang, der die Zustimmung der Bank braucht und auf den es keinen Anspruch gibt. Wie er funktioniert, in welcher Reihenfolge er mit dem Notartermin zusammenspielt und was nach einer Ablehnung bleibt, steht im Beitrag Schuldhaftentlassung. Die Reihenfolge ist auch hier dieselbe: erst rechnen, dann die schriftliche Zusage der Bank, dann der Notar.

Was die Bank neben der Sicherheit prüft

Der Beleihungsauslauf ist nur die erste von zwei Hürden. Die zweite ist das Einkommen, und sie wird unabhängig von der ersten geprüft. Eine Alleinübernahme muss beide bestehen: Die Sicherheit muss das höhere Darlehen tragen, und ein einzelnes Einkommen muss die Rate tragen, die vorher zwei Einkommen getragen haben. Als Obergrenze haben sich dafür rund fünfunddreißig Prozent des Nettoeinkommens etabliert, was eine Konvention ist und kein Gesetz. Der Rechenweg dahinter steht im Beitrag Wie viel Haus Sie sich leisten können.

Welchen Anteil am früheren gemeinsamen Einkommen die übernehmende Person gehabt haben muss, damit diese Grenze hält, haben wir im Beitrag zur Schuldhaftentlassung durchgerechnet. Wichtig für die Auszahlung ist der Zusatz, der dort noch nicht drinsteht: Die Rate bleibt bei einer Auszahlung nicht gleich. Sie steigt, weil das Darlehen steigt. Beide Prüfungen verschärfen sich also gleichzeitig, und genau deshalb lohnt es sich, die Rechnung vor der ersten Zahl in der Verhandlung zu machen und nicht danach.

Welche Kosten bei der Übertragung anfallen

Neben dem Auszahlungsbetrag entstehen Kosten für den Vorgang selbst. Der Notar ist nicht wegen der Bank nötig, sondern wegen des Eigentums: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Absatz 1 BGB). Wie sich Notar- und Grundbuchkosten bemessen, steht im Beitrag zu den Notarkosten. Maßgeblich ist hier der Wert des übertragenen Anteils, nicht der Wert des ganzen Hauses.

Der größte Einzelposten ist der, der bei Ehepaaren gerade nicht anfällt. Von der Besteuerung ausgenommen sind der Grundstückserwerb „durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers“ und der Erwerb „durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung“ (§ 3 Nummer 4 und Nummer 5 GrEStG, für aufgehobene Lebenspartnerschaften Nummer 5a). Die Übertragung zwischen Ehegatten ist also grunderwerbsteuerfrei, und zwar vor und nach der Scheidung. Der Umkehrschluss ist für unverheiratete Paare teuer: Für sie greift keine dieser Befreiungen, sodass auf den übertragenen Anteil Grunderwerbsteuer anfällt. Das ist ein Betrag in der Größenordnung mehrerer Prozent des Anteilswerts und gehört in die Rechnung, bevor eine Zahl im Raum steht.

Ein zweiter steuerlicher Punkt wird in Trennungen regelmäßig übersehen. Die Übertragung eines Miteigentumsanteils gegen Geld ist ein Veräußerungsgeschäft. Liegt der Erwerb der Immobilie weniger als zehn Jahre zurück und greift keine Ausnahme für selbst genutzte Immobilien, kann Spekulationssteuer anfallen. Betroffen ist die Seite, die überträgt, und ausgerechnet bei ihr endet die Eigennutzung mit dem Auszug. Ob der Fall im Einzelnen eintritt, prüft ein Steuerberater. Dass er eintreten kann, sollte vor der Unterschrift bekannt sein.

Was bleibt, wenn die Auszahlung nicht finanzierbar ist

Trägt die Rechnung nicht, ist das kein Verhandlungsproblem, sondern ein Ergebnis. Dann hilft es, früh zu wissen, welche Wege das Gesetz und der Markt offenhalten. Zunächst der gesetzliche Rahmen: Jeder Teilhaber kann „jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen“, und eine Vereinbarung, die dieses Recht ausschließt, ist nichtig (§ 749 Absatz 1 und 3 BGB). Niemand kann also dauerhaft zum gemeinsamen Eigentum gezwungen werden.

Damit ist auch die Frage nach der Realteilung beantwortet. Eine Teilung in Natur setzt voraus, dass sich der Gegenstand „ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen“ lässt (§ 752 BGB). Bei einem Einfamilienhaus ist das praktisch ausgeschlossen, bei einem großen Grundstück oder einem Haus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen kommt es in Betracht. Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, erfolgt die Aufhebung „bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses“ (§ 753 Absatz 1 BGB). Das ist die Teilungsversteigerung, und sie ist der schlechteste der möglichen Ausgänge, weil sie Zeit kostet, Kosten erzeugt und den Erlös selten optimiert. Sie ist deshalb vor allem ein Argument dafür, die anderen Wege ernsthaft zu prüfen. Aus demselben Grund löst ein Teilverkauf des Anteils an einen Dritten das Problem in der Regel nicht: Ein fremder Miteigentümer kauft sich in genau diese Konstellation ein und kann seinerseits jederzeit die Aufhebung verlangen.

Davor liegen fünf Stellschrauben, in dieser Reihenfolge:

• Den Auszahlungsbetrag senken: Eigenkapital, ein Darlehen aus der Familie oder die Verrechnung belegter Nebenposten verkleinern den Teil, der finanziert werden muss. Das wirkt doppelt, weil es auch den Beleihungsauslauf drückt.
• Die Rate senken: Eine niedrigere Anfangstilgung oder eine längere Zinsbindung verändert die Haushaltsrechnung, nicht die Sicherheitenlage. Das hilft, wenn das Einkommen der Engpass ist.
• Die Auszahlung strecken: Eine Teilzahlung jetzt und der Rest später ist zulässig, wenn beide Seiten es vereinbaren und die Forderung abgesichert wird. Das ist eine Frage für Notar und Fachanwalt, nicht für die Bank allein.
• Eine andere Bank prüfen: Beleihungsgrenzen und Haushaltspauschalen sind Vorgaben des einzelnen Instituts, keine Gesetze. Eine Absage ist deshalb kein Marktergebnis.
• Die Gemeinschaft vorübergehend halten: Gemeinsames Eigentum für eine festgelegte Zeit, etwa bis Kinder die Schule beenden, ist eine bewusste Entscheidung und kein Scheitern. Sie braucht eine schriftliche Regelung und hält die Mithaftung aufrecht.

Führt keine davon zu einer tragfähigen Rechnung, bleibt der Verkauf der Immobilie und die Teilung des Erlöses nach Ablösung des Darlehens. Das ist in vielen Trennungen die sauberste Lösung, weil sie beide Seiten aus Haftung und Eigentum gleichzeitig löst. Warum eine Absage einer Bank nicht das Ende der Finanzierung sein muss, steht im Beitrag Finanzierung abgelehnt.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Der Auszahlungsbetrag folgt aus zwei Zahlen: Verkehrswert minus Restschuld, davon der Anteil aus dem Grundbuch. Der halbe Verkehrswert ist der häufigste Rechenfehler.
• Miteigentumsanteil (§ 1008 BGB) und Zugewinnausgleich (§ 1378 Abs. 1 BGB) sind zwei verschiedene Ansprüche. Nur der Kauf des Anteils ist für eine Bank ein Immobilienerwerb mit eigener Sicherheit.
• Das neue Darlehen beträgt immer die Hälfte aus Verkehrswert und Restschuld und liegt damit nie unter rund fünfzig Prozent des Verkehrswerts. Der Beleihungsauslauf steigt zwangsläufig.
• Auszahlungsbetrag und Beleihungsauslauf laufen gegeneinander. Der schwierige Fall ist das kaum abbezahlte Haus mit der kleinen Auszahlung, nicht das abbezahlte mit der großen.
• Bleibt das Altdarlehen stehen und kommt nur eine Aufstockung hinzu, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, und der durch Tilgung frei gewordene Teil der Grundschuld ist oft weiterverwendbar. Die Grundschuld haftet am Grundstück, nicht an einer Person (§ 1132 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB).
• Zwischen Ehegatten und früheren Ehegatten ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4, Nr. 5 GrEStG), bei unverheirateten Paaren nicht. Notar und Grundbuch kosten immer (§ 311b Abs. 1 BGB), und die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer kann greifen.
• Trägt die Rechnung nicht, kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Bei einem Haus läuft das auf die Teilungsversteigerung zu (§ 752, § 753 Abs. 1 BGB), die niemand anstrebt.

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