Finanzierungsbestätigung: was sie beim Makler wert ist und was sie nicht leistet.

Was in einer Finanzierungsbestätigung steht

Eine Finanzierungsbestätigung ist kurz, meist eine Seite. Sie nennt Sie als Darlehensnehmer, einen Finanzierungsrahmen oder einen Kaufpreisrahmen, den Aussteller und ein Datum, bis zu dem die Aussage gelten soll. Fast immer enthält sie einen Vorbehaltssatz, der die Aussage an eine vollständige Prüfung der Unterlagen und an die Bewertung der Immobilie knüpft. Was sie typischerweise nicht enthält, ist ebenso wichtig: keine Gehaltszahlen, keine Angaben zu Arbeitgeber oder Kontoständen, keine Bonitätsnote. Genau darin liegt ihr praktischer Nutzen. Sie beantwortet dem Verkäufer die eine Frage, die ihn angeht, ohne Ihre Einkommensverhältnisse offenzulegen.

Ausgestellt wird sie von der Bank, bei der die Anfrage läuft, oder vom Finanzierungsvermittler. Eine Vermittlerbestätigung ist in der Praxis nicht schwächer, solange sie nachvollziehbar macht, worauf sie beruht: welche Nachweise geprüft wurden und mit welchen Annahmen zu Zins und Tilgung gerechnet wurde. Schwach wird ein Schreiben, das nur behauptet, ohne eine Grundlage zu nennen. Fragen Sie beim Ausstellen deshalb nach einer Formulierung, die die geprüften Nachweise benennt, statt nach einer, die möglichst verbindlich klingt.

Ein zweiter Punkt wird regelmäßig übersehen. Die Bestätigung entsteht fast immer auf Basis einer Konditionsanfrage, nicht einer Kreditanfrage. Für Ihre SCHUFA ist das der entscheidende Unterschied, weil nur die Kreditanfrage als Merkmal für andere Banken sichtbar wird. Wie diese beiden Anfragearten wirken und warum mehrere echte Anträge in Folge die eigene Lage verschlechtern, steht im Beitrag Finanzierung abgelehnt.

Bestätigung, Zusage, Darlehensvertrag: die drei Stufen

Im Markt werden „Finanzierungsbestätigung“ und „Finanzierungszusage“ häufig synonym verwendet, auch von Maklern. Dahinter liegen aber drei klar unterscheidbare Stufen, und jede hat eine andere Bindungswirkung. Welche Stufe Sie in der Hand halten, erkennen Sie nicht an der Überschrift, sondern an zwei Fragen: Hat die Bank die konkrete Immobilie bewertet? Und bindet sie sich an eine Aussage?

Die dritte Stufe ist die einzige, die Geld fließen lässt. Erst der Darlehensvertrag verpflichtet die Bank, „dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen“ (§ 488 Absatz 1 BGB). Und dieser Vertrag braucht Form: Verbraucherdarlehensverträge sind, soweit nicht eine strengere Form vorgeschrieben ist, schriftlich abzuschließen (§ 492 Absatz 1 BGB). Eine zugesandte PDF-Bestätigung ist deshalb nie der Vertrag, egal wie bestätigend sie formuliert ist. Wo die Reihenfolge im Kaufprozess steht, zeigt der Beitrag zum Ablauf beim Hauskauf.

Warum im ersten Schritt keine Bank verbindlich zusagt

Die häufigste Enttäuschung in dieser Phase: Der Makler verlangt eine „verbindliche“ Bestätigung, und die Bank gibt sie nicht heraus. Das ist kein Unwille und keine Verhandlungssache, sondern eine Folge der Prüfpflicht. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank die Kreditwürdigkeit eingehend prüfen, und zwar anhand notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie den sonstigen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen. Vor allem darf sie sich dabei nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt (§ 505b Absatz 2 BGB). Solange das Objekt nicht feststeht und die Unterlagen nicht vollständig sind, fehlt der Bank schlicht die Grundlage, sich zu binden.

Daraus folgt ein praktischer Umgang mit der Forderung des Maklers. Verlangen Sie von Ihrer Bank kein Wort, das sie nicht halten kann, sondern ein Schreiben, das die geprüfte Grundlage benennt. Ein Satz darüber, welche Einkommensnachweise vorlagen und zu welchem Stichtag, überzeugt einen erfahrenen Makler mehr als die Vokabel „verbindlich“ ohne Substanz. Umgekehrt gilt: Wenn ein Anbieter Ihnen vor jeder Unterlagenprüfung eine feste Zusage verspricht, ist das ein Warnsignal, kein Service.

Die Bewertung der Immobilie ist dabei der Schritt, der am häufigsten unterschätzt wird. Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit ihrem eigenen Beleihungswert, und daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf, der wiederum die Kondition bestimmt. Genau an dieser Stelle zerbrechen Finanzierungen, die auf dem Papier längst standen.

Wie schnell die Bestätigung kommt und was die Bank dafür braucht

Für die Bestätigung braucht die Bank Ihre Zahlen, nicht die der Immobilie. In der Regel sind das Ausweis, Einkommensnachweise der letzten Monate, ein Nachweis über das verfügbare Eigenkapital und eine Übersicht der laufenden Verpflichtungen. Selbstständige treten an die Stelle der Gehaltsabrechnungen mit Jahresabschlüssen oder Einnahmenüberschussrechnungen und der aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertung. Liegt das vollständig vor, ist die Bestätigung meist in ein bis drei Arbeitstagen fertig. Die vollständige, nach Fällen sortierte Liste samt Checkliste zum Ausdrucken steht im Beitrag Unterlagen für die Baufinanzierung.

Die Beobachtung aus unserer Vermittlungspraxis: Der Engpass ist fast nie die Bearbeitungszeit der Bank, sondern das Zusammentragen der Nachweise. Wer die Unterlagen erst sucht, wenn das Objekt gefunden ist, verliert genau die Tage, in denen der Zuschlag vergeben wird. Deshalb gehört die Bestätigung vor die erste Besichtigung, nicht an ihr Ende. Welche Rate Ihre Zahlen überhaupt tragen und wie daraus eine Darlehenssumme wird, rechnet der Beitrag Wie viel Haus Sie sich leisten können vor.

Was der Makler verlangen darf und was Sie nicht herausgeben müssen

Dass ein Makler vor der Besichtigung wissen will, ob ein Interessent die Immobilie bezahlen kann, ist legitim. Die Finanzierungsbestätigung ist genau dafür gemacht: Sie beantwortet diese Frage, ohne Ihre Einkommensdaten preiszugeben. In der Praxis gehen Anfragen allerdings oft weiter und verlangen schon bei der ersten Kontaktaufnahme Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder eine SCHUFA-Auskunft.

Der Maßstab dafür ist der Grundsatz der Datenminimierung: Personenbezogene Daten müssen „dem Zweck angemessen und erheblich sowie auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt“ sein (Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe c DSGVO). Für die Vorauswahl unter Interessenten ist der Nachweis der Finanzierbarkeit der mildere und ausreichende Weg; die vollständige Bonitätsprüfung ist Sache der Bank, die das Darlehen vergibt und dazu gesetzlich verpflichtet ist. Ein praktikabler Satz am Telefon lautet deshalb: Die Bestätigung meiner Bank liegt vor, die Einkommensunterlagen gehen an die Bank.

Zwei Hinweise aus der Praxis dazu. Erstens: Geben Sie eine Bestätigung nur mit der Summe heraus, die Sie für dieses Objekt brauchen, nicht mit Ihrem maximalen Rahmen. Wer seine Obergrenze offenlegt, verhandelt den Preis gegen sich selbst. Lassen Sie sich die Bestätigung im Zweifel objektbezogen ausstellen. Zweitens: Eine Reservierungsvereinbarung ersetzt keine Finanzierung und bindet nur den Makler; formularmäßige Reservierungsgebühren hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.04.2023 (I ZR 113/22) für unwirksam erklärt. Die Einordnung dazu steht im Hauskauf-Ablauf.

Der bestätigte Rahmen ist nicht Ihr Kaufpreisbudget

Der teuerste Lesefehler bei einer Finanzierungsbestätigung ist der einfachste: Die genannte Summe wird für den Kaufpreis gehalten, den man bieten kann. Sie ist aber die Darlehenssumme. Davor liegen die Kaufnebenkosten, in Hessen rund siebeneinhalb bis acht Prozent des Kaufpreises ohne und elf bis zwölf Prozent mit Makler. Sie werden fast vollständig vor der Darlehensauszahlung fällig und haben keinen Gegenwert im Beleihungswert, kommen also aus Eigenkapital.

Die zweite Lücke entsteht, wenn die Bank die Immobilie niedriger bewertet als den vereinbarten Kaufpreis. Weil sich der Darlehensbetrag am Beleihungswert orientiert und nicht am Preis, schlägt jede Abweichung voll auf das benötigte Eigenkapital durch. Die folgende Rechnung zeigt, wie viel Eigenkapital für den reinen Kaufpreis nötig wird, abhängig von der Bewertung und dem Beleihungsauslauf, den die Bank zulässt. Alle Werte in Prozent des Kaufpreises, Kaufnebenkosten kommen obendrauf:

Eigene Berechnung ME Finance, gerundet. Annahme: Darlehen gleich Beleihungsauslauf mal Bewertung, Eigenkapital gleich Kaufpreis minus Darlehen. Kaufnebenkosten nicht enthalten.

Lesen Sie die Zeilen von oben nach unten, dann sehen Sie den Mechanismus: Liegt die Bewertung zehn Prozent unter dem Kaufpreis, steigt der Eigenkapitalbedarf bei einem Beleihungsauslauf von 90 Prozent von rund zehn auf rund neunzehn Prozent des Kaufpreises. Die Lücke ist also fast doppelt so groß wie die Abweichung selbst. Das ist der Grund, warum eine Bestätigung über einen üppigen Rahmen eine Finanzierung nicht rettet, wenn über dem Kaufpreis gekauft wurde. Mit unseren Standard-Annahmen von 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung liegt die Jahresrate bei 5,5 Prozent der Darlehenssumme; eine höhere Darlehenssumme muss also auch durch die Haushaltsrechnung getragen werden, nicht nur durch das Grundbuch.

Wenn die Bestätigung abläuft oder der Makler mehr sehen will

Eine Finanzierungsbestätigung gilt üblicherweise drei bis sechs Monate, die Frist steht im Schreiben. Entscheidend ist aber nicht das Datum, sondern die Grundlage: Sie beruht auf Ihren Zahlen und auf dem Zinsniveau des Ausstellungstags. Ein neuer Ratenkredit, ein Arbeitgeberwechsel in der Probezeit oder ein deutlich gestiegenes Zinsniveau entwerten den genannten Rahmen, auch wenn die Frist noch läuft. Lassen Sie die Bestätigung deshalb vor einem ernsthaften Gebot auffrischen, statt sie zu verlängern.

Wird die Sache konkret, haben Sie mehr Rechte, als die meisten Käufer nutzen. Sie können vom Darlehensgeber einen Entwurf des Verbraucherdarlehensvertrags verlangen; bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss er Ihnen einen Entwurf anbieten, sobald er ein Angebot oder einen bindenden Vorschlag unterbreitet (§ 491a Absatz 2 BGB). Dieser Entwurf ist das Dokument, mit dem sich wirklich vergleichen und verhandeln lässt, nicht die Bestätigung. Dazu gehört die Pflicht der Bank, Ihnen die Hauptmerkmale und die Auswirkungen des Vertrags vor Abschluss angemessen zu erläutern (§ 491a Absatz 3 BGB).

Nach der Unterschrift bleibt ein Sicherheitsnetz: Dem Darlehensnehmer steht bei einem Verbraucherdarlehensvertrag ein Widerrufsrecht zu (§ 495 Absatz 1 BGB). In den wenigen Fällen, in denen es ausnahmsweise nicht besteht, etwa bei notarieller Beurkundung des Darlehensvertrags, ist bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen stattdessen eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen einzuräumen, während der die Bank an ihr Angebot gebunden ist (§ 495 Absatz 2 und 3 BGB). Die Reihenfolge, die daraus folgt, ist eindeutig: erst die Zusage und der Vertragsentwurf, dann der Notartermin. Ein Kaufvertrag verpflichtet Sie zur Zahlung des Kaufpreises, unabhängig davon, ob Ihr Darlehen steht.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die Finanzierungsbestätigung ist ein Eignungsnachweis für Verkäufer und Makler, kein Anspruch auf Auszahlung. Der entsteht erst mit dem schriftlichen Darlehensvertrag (§ 488 Abs. 1, § 492 Abs. 1 BGB).
• Drei Stufen: Bestätigung ohne Objekt, Zusage nach Bewertung und vollständiger Prüfung, dann der Vertrag. Entscheidend ist nicht die Überschrift, sondern ob das Objekt bewertet wurde.
• Keine Bank sagt vor der Objektbewertung verbindlich zu, weil sie die Kreditwürdigkeit eingehend prüfen muss und sich dabei nicht hauptsächlich auf den Immobilienwert stützen darf (§ 505b Abs. 2 BGB).
• Gegenüber dem Makler reicht die Bestätigung. Gehaltsnachweise und SCHUFA-Auskunft gehören zur Bank, Maßstab ist die Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO). Geben Sie nie Ihren Maximalrahmen heraus.
• Der bestätigte Betrag ist die Darlehenssumme, nicht das Kaufpreisbudget. Liegt die Bankbewertung zehn Prozent unter dem Kaufpreis, steigt der Eigenkapitalbedarf bei 90 Prozent Beleihungsauslauf von rund zehn auf rund neunzehn Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Kaufnebenkosten.
• Vor dem Gebot auffrischen statt verlängern, und bei einem konkreten Angebot den Vertragsentwurf verlangen (§ 491a Abs. 2 BGB).

ME Finance ist kein Kreditinstitut. Wir vergleichen Angebote von über 500 Banken und Kreditinstituten und stellen die Finanzierungsbestätigung aus, sobald Ihre Unterlagen geprüft sind, damit Sie bei der Besichtigung nicht der Interessent ohne Nachweis sind. Wie wir arbeiten, steht auf der Seite zur Baufinanzierung. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.