Mietkauf: eine Finanzierung ohne Bank, aber nicht ohne Kosten.

So funktioniert der Mietkauf bei Haus und Wohnung

Beim Mietkauf einer Immobilie verbinden Käufer und Verkäufer zwei Verträge: einen über das Wohnen und einen über den Kauf. Jede Monatszahlung teilt sich in einen Mietanteil, der beim Verkäufer bleibt, und einen Anrechnungsanteil, der vom Kaufpreis abgezogen wird. Was nach Ende der Mietphase noch fehlt, ist der Restkaufpreis.

In der Praxis gibt es zwei Grundformen:

• Mietvertrag mit Ankaufsrecht. Sie mieten und erhalten das Recht, die Immobilie bis zu einem Stichtag zu einem festen Preis zu kaufen. Ob Sie kaufen, entscheiden Sie selbst. Der Verkäufer ist gebunden, Sie nicht.
• Kauf mit Ratenzahlung. Der Kaufvertrag wird sofort geschlossen, der Kaufpreis aber über Jahre in Raten bezahlt. Bis zur letzten Rate oder bis zur Zahlung des Restkaufpreises bleibt der Verkäufer Eigentümer. Diese Form ist für beide Seiten verbindlicher.

Häufig wird der Begriff auch für Maschinen und Fahrzeuge verwendet, etwa beim Mietkauf eines Autos. Dort gelten andere Regeln. In diesem Beitrag geht es nur um Häuser, Wohnungen und Grundstücke.

Ohne Notar ist ein Mietkauf nicht wirksam

Ein Mietkauf über eine Immobilie ist kein einfacher Mietvertrag, auch wenn er so beginnt. Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Das gilt für den Kauf mit Ratenzahlung ebenso wie für ein Ankaufsrecht, an das der Verkäufer gebunden sein soll.

Fehlt die Beurkundung, ist die Kaufvereinbarung unwirksam. Geheilt wird sie erst, wenn die Grundbuchumschreibung tatsächlich erfolgt. Für einen Käufer, der über Jahre angerechnete Beträge zahlt, ist das ein erhebliches Risiko. Ein privat aufgesetzter Mietvertrag mit dem Satz „Der Mieter darf das Haus später kaufen“ trägt nicht, auch nicht zwischen Verwandten oder Bekannten.

Der Notar ist dabei mehr als eine Formsache. Er regelt Miete, Anrechnung, Restkaufpreis, Fristen, Instandhaltung und die Folgen eines Zahlungsausfalls in einem Vertrag und belehrt beide Seiten. Wie sich seine Kosten zusammensetzen, erklärt der Beitrag Notarkosten beim Hauskauf.

Die Auflassungsvormerkung schützt Ihre Raten

Beim Mietkauf zahlen Sie über Jahre Geld für ein Haus, das Ihnen noch nicht gehört. Was passiert, wenn der Verkäufer in dieser Zeit verkauft, Schulden macht oder insolvent wird, entscheidet ein Eintrag im Grundbuch: die Auflassungsvormerkung.

Nach § 883 BGB sichert die Vormerkung Ihren Anspruch auf das Eigentum, auch einen künftigen oder bedingten. Verfügungen des Verkäufers nach der Eintragung sind insoweit unwirksam, als sie diesen Anspruch vereiteln würden. Das gilt ausdrücklich auch für Zwangsvollstreckung und Insolvenzverwalter. Nach § 106 InsO kann der Berechtigte im Insolvenzfall die Übertragung trotzdem verlangen.

Zwei Punkte gehören zusätzlich in den Vertrag. Grundschulden, die schon vor der Vormerkung im Grundbuch stehen, gehen ihr im Rang vor. Der Notar sollte deshalb regeln, wie die Bank des Verkäufers sie bis zur Eigentumsübertragung freigibt. Und eine Vormerkung kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Wer an dieser Stelle sparen will, spart am falschen Ende.

Beispielrechnung: Mietkauf und Bankdarlehen im Vergleich

Ob sich ein Mietkauf lohnt, zeigt erst der Vergleich mit einer Finanzierung über die Bank. Dafür nehmen wir an, dass Sie in beiden Fällen gleich viel pro Jahr zahlen und nach zehn Jahren schauen, wie viel vom Haus noch offen ist. Alle Werte stehen in Prozent des heutigen Werts der Immobilie, damit sie sich auf jede Preisklasse übertragen lassen.

Annahmen: Mietkauf mit Kaufpreis 10 Prozent über dem heutigen Wert, Monatszahlung 0,5 Prozent des Kaufpreises, davon 60 Prozent angerechnet. Bankdarlehen über 100 Prozent des heutigen Werts, angenommener Sollzins 3,5 Prozent, gleiche Jahreszahlung, monatliche Rate. Ohne Nebenkosten. Eigene Berechnung ME Finance, gerundet.

Bei gleicher Belastung sind nach zehn Jahren beim Mietkauf rund 70 Prozent des heutigen Werts offen, beim Bankdarlehen rund 63 Prozent. Der Unterschied entsteht an zwei Stellen: am Aufschlag auf den Kaufpreis und am Mietanteil, der nicht angerechnet wird. Wird weniger angerechnet, etwa die Hälfte der Zahlung, sind nach zehn Jahren sogar 77 Prozent offen. Selbst mit einem angenommenen Zins von 4 Prozent stünde das Bankdarlehen noch bei rund 68 Prozent.

Was die Tabelle nicht zeigt: Für das Bankdarlehen brauchen Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln und eine Bank, die finanziert. Genau daran scheitert es bei vielen, die einen Mietkauf suchen. Und am Ende der Mietphase steht der Restkaufpreis, den die meisten dann doch über eine Bank bezahlen. Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Baufinanz-Rechner die Bankseite durch.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten fallen früher an, als viele denken

Beim Mietkauf gehen viele davon aus, dass Steuer und Notar erst beim endgültigen Kauf anfallen. Das stimmt nur für eine der beiden Grundformen. Nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG löst bereits der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, die Grunderwerbsteuer aus.

• Kauf mit Ratenzahlung: Der Anspruch entsteht mit dem Vertrag. Die Steuer wird zu Beginn fällig, auf den vollen Kaufpreis, obwohl Sie ihn über Jahre bezahlen.
• Ankaufsrecht: Die Steuer entsteht in der Regel erst, wenn Sie das Recht ausüben und damit der Kauf zustande kommt.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer sechs Prozent. Weil sie auf den vereinbarten Kaufpreis berechnet wird, zahlen Sie sie beim Mietkauf auch auf den Aufschlag, den der Verkäufer für die lange Laufzeit verlangt. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten für Vertrag, Vormerkung und spätere Umschreibung. Welche Posten insgesamt anfallen, zeigen die Beiträge zu den Kaufnebenkosten und zur Grunderwerbsteuer in Hessen.

Die Risiken des Mietkaufs trägt vor allem der Käufer

Ein Mietkauf läuft über viele Jahre, und in dieser Zeit kann sich viel ändern. Die meisten Risiken liegen beim Käufer, weil er zahlt, bevor er Eigentümer ist. Vier Punkte sollten vor der Beurkundung geklärt sein:

• Zahlungsausfall. Kann der Käufer nicht mehr zahlen, darf der Verkäufer meist zurücktreten. Ob die angerechneten Beträge dann ganz, teilweise oder gar nicht zurückfließen, steht allein im Vertrag.
• Instandhaltung. Häufig übernimmt der Käufer schon in der Mietphase Reparaturen, obwohl ihm das Haus noch nicht gehört. Das sollte ausdrücklich geregelt und im Preis berücksichtigt sein.
• Fester Preis. Der Kaufpreis wird zu Beginn festgeschrieben. Sinkt der Marktwert in der Mietphase, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Preis.
• Restkaufpreis. Am Ende muss der offene Betrag bezahlt werden, meist über eine Bank. Die prüft dann Einkommen und Bonität wie bei jedem anderen Kauf. Wer heute keine Finanzierung bekommt, sollte wissen, warum, und ob sich das bis dahin ändert.

Ist der Verkäufer ein Unternehmer, etwa ein Bauträger oder eine Wohnungsgesellschaft, kann zusätzlich das Verbraucherkreditrecht greifen. Nach § 506 BGB gelten entgeltliche Finanzierungshilfen eines Unternehmers an Verbraucher, und bei Immobilien die Vorschriften für Immobiliar-Verbraucherdarlehen, entsprechend. Dazu gehören Informationspflichten und ein Widerrufsrecht. Ob ein konkreter Vertrag darunter fällt, klärt der Notar.

Für Verkäufer ist der Mietkauf ein Kredit an den Käufer

Auch aus Sicht des Verkäufers ist der Mietkauf eine Finanzierung. Er bekommt den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern über Jahre, und trägt in dieser Zeit das Risiko, dass der Käufer ausfällt. Dafür verlangt er einen höheren Preis und behält den Mietanteil.

Gerade beim Mietkauf zwischen Privatpersonen, etwa unter Verwandten, wird dieses Risiko oft unterschätzt. Fällt der Käufer aus, ist eine Rückabwicklung mit Vormerkung im Grundbuch aufwendig. Bis dahin bleibt der Verkäufer Eigentümer, mit Grundsteuer, Versicherung und Haftung. Wer verkaufen will, ohne auf eine Bank angewiesen zu sein, sollte sich die gleiche Frage stellen wie eine Bank: Kann der Käufer das über die ganze Laufzeit tragen?

Oft ist eine Bankfinanzierung doch möglich

Die meisten suchen einen Mietkauf, weil sie glauben, keine Baufinanzierung zu bekommen: zu wenig Eigenkapital, eine Selbstständigkeit, eine frühere Absage. Bevor Sie sich über einen Mietkauf für viele Jahre binden, lohnt ein zweiter Blick auf diese Gründe.

• Wie viel Eigenkapital Banken tatsächlich erwarten und wann eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital geht, erklärt der Beitrag Eigenkapital in der Baufinanzierung.
• Woran eine Absage meist liegt und was sich daran ändern lässt, steht im Beitrag Baufinanzierung abgelehnt.
• Für Selbstständige und Freiberufler gibt es Banken mit eigenen Regeln. Mehr dazu auf der Seite Finanzierung für Selbstständige.

Und wenn ein Mietkauf trotzdem der richtige Weg ist: Der Restkaufpreis am Ende ist eine ganz normale Baufinanzierung. Je früher sie mitgeplant wird, desto besser lassen sich Anrechnung, Laufzeit und Restkaufpreis darauf abstimmen.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Beim Mietkauf wird ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Eigentümer werden Sie erst mit dem Restkaufpreis.
• Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Ihre Raten schützt nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
• Beim Kauf mit Ratenzahlung fällt die Grunderwerbsteuer zu Beginn an, auf den vollen Kaufpreis samt Aufschlag.
• Bei gleicher Belastung bleibt nach zehn Jahren mehr offen als beim Bankdarlehen. Der Verkäufer lässt sich die Finanzierung bezahlen.
• Den Restkaufpreis finanzieren die meisten über eine Bank. Oft geht das schon früher, als gedacht.

ME Finance ist kein Kreditinstitut und bietet keine Mietkaufverträge an. Wir vergleichen Angebote von über 500 Banken und Kreditinstituten und prüfen mit Ihnen, ob eine Finanzierung heute schon möglich ist oder wie sich der Restkaufpreis eines Mietkaufs später finanzieren lässt. Ihre Eckdaten nehmen wir über die unverbindliche Anfrage auf.