Kaufen auf fremdem Grund.

Was Erbbaurecht rechtlich ist

Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Es gibt dem Erbbauberechtigten das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben und dieses zu nutzen. Eigentümer des Grundstücks bleibt jemand anderes, oft eine Kommune, eine Kirche oder eine Stiftung. Eigentümer des Gebäudes werden Sie.

Das Recht entsteht durch notariellen Vertrag und wird im Grundbuch eingetragen, in einem eigens angelegten Erbbaugrundbuch. Es ist ein dingliches Recht, das verkauft, vererbt und beliehen werden kann. Der umgangssprachliche Begriff dafür lautet Erbpacht, gemeint ist rechtlich immer das Erbbaurecht.

Der Erbbauzins und seine Anpassung

Für die Nutzung des Grundstücks zahlen Sie dem Eigentümer einen laufenden Erbbauzins. Er wird in der Regel als jährlicher Prozentsatz des Grundstückswerts vereinbart und über die gesamte Laufzeit gezahlt. Der Erbbauzins wird als Reallast im Grundbuch gesichert und läuft unabhängig von Ihrer Finanzierung weiter.

Wichtig ist die Anpassungsklausel. Fast jeder Vertrag enthält eine Wertsicherung, die den Erbbauzins in bestimmten Abständen an die Preisentwicklung koppelt, häufig an den Verbraucherpreisindex. Der Zins kann dadurch im Lauf der Jahre steigen. Prüfen Sie deshalb genau, wie oft und nach welchem Maßstab angepasst werden darf, denn diese Klausel bestimmt Ihre laufende Belastung über Jahrzehnte.

Auswirkungen auf die Finanzierung

Der Vorteil zuerst: Weil Sie das Grundstück nicht mitkaufen, ist der Kaufpreis niedriger und der Kapitalbedarf sinkt. Das kann den Einstieg ins Eigentum erleichtern. Gleichzeitig bewerten Banken Immobilien auf Erbbaugrund vorsichtiger.

Zwei Punkte stehen im Vordergrund. Erstens die Restlaufzeit: Banken möchten, dass das Erbbaurecht die Darlehenslaufzeit deutlich überdauert, weil das Gebäude sonst am Ende an den Grundstückseigentümer fallen könnte. Bei kurzer Restlaufzeit sinkt der Beleihungswert und der Beleihungsauslauf fällt niedriger aus. Zweitens die Grundschuld: Um Ihr Darlehen abzusichern, muss der Grundstückseigentümer der Eintragung zustimmen und meist erklären, dass er im Verwertungsfall zurücktritt oder stillhält. Ohne diese Erklärungen finanzieren viele Banken nicht.

In der Praxis heißt das: Erbbaurecht ist finanzierbar, aber die Konditionen und der mögliche Beleihungsauslauf hängen stark vom konkreten Vertrag ab. Ein früher Blick auf Restlaufzeit, Erbbauzins und die Zustimmungserklärungen des Eigentümers verhindert böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.

Heimfall und das Ende der Laufzeit

Zwei Begriffe entscheiden über das Risiko im Vertrag. Der Heimfall bezeichnet den vorzeitigen Rückfall des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder bei vertragswidriger Nutzung. Der Vertrag regelt, welche Gründe einen Heimfall auslösen und welche Entschädigung Sie in diesem Fall erhalten.

Läuft der Vertrag regulär aus, kann er verlängert werden, oder das Gebäude fällt an den Eigentümer. Dafür ist eine Entschädigung vorgesehen, deren Höhe im Vertrag steht. Sie beträgt häufig nur einen Teil des Gebäudewerts, nicht den vollen Wert. Für Ihre Kalkulation und für eine spätere Finanzierung ist entscheidend, wie hoch diese Entschädigung ausfällt und ob eine Verlängerungsoption vereinbart ist.

Vorteile und Nachteile im Überblick

Ob Erbbaurecht passt, hängt von Ihrer Situation ab. Die wichtigsten Argumente auf beiden Seiten:

• Dafür: niedrigerer Kaufpreis, geringerer Kapitalbedarf und damit ein leichterer Einstieg ins Wohneigentum, gerade in teuren Lagen.
• Dafür: planbare laufende Kosten, solange die Anpassungsklausel moderat ist.
• Dagegen: der Erbbauzins läuft dauerhaft zusätzlich zur Finanzierung und kann steigen.
• Dagegen: das Grundstück gehört Ihnen nicht, die Wertsteigerung des Bodens kommt dem Eigentümer zugute.
• Dagegen: ein späterer Wiederverkauf ist bei kurzer Restlaufzeit schwieriger, weil auch der nächste Käufer eine Finanzierung braucht.

Die häufigsten Fallstricke

Erbbaurecht ist kein schlechtes Modell, aber die Details stecken im Vertrag. Diese Punkte werden am häufigsten übersehen:

• Kurze Restlaufzeit: Bleibt das Erbbaurecht deutlich kürzer als die Darlehenslaufzeit, erschwert das Finanzierung und Wiederverkauf.
• Erbbauzins-Anpassung: eine aggressive Wertsicherungsklausel kann die laufende Belastung über die Jahre spürbar erhöhen.
• Heimfall: weit gefasste Heimfallgründe erhöhen das Risiko, das Recht vorzeitig zu verlieren.
• Entschädigung: liegt sie deutlich unter dem Gebäudewert, tragen Sie am Ende einen Teil des Wertverlusts.
• Zustimmungsvorbehalte: wenn Verkauf oder Belastung nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich sind, schränkt das Ihre Flexibilität ein.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Vor der Unterschrift lohnt eine geordnete Prüfung. Als Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Erbbaurechtsvertrag und Restlaufzeit lesen und mit Ihrer geplanten Darlehenslaufzeit abgleichen.
2. Erbbauzins und Anpassungsklausel prüfen: Höhe, Rhythmus und Maßstab der Anpassung.
3. Heimfallgründe und die vereinbarte Entschädigung am Vertragsende bewerten.
4. Zustimmungserfordernisse für Verkauf, Belastung und Grundschuld klären.
5. Finanzierung früh mit dem Berater durchsprechen, inklusive der Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Grundschuld.
6. Erbbaugrundbuch einsehen und offene Fragen mit Notar und, bei steuerlichen Themen, mit dem Steuerberater klären.

Wie die Bank den Wert Ihrer Wunschimmobilie überhaupt ermittelt, lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung durch die Bank. Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, erklärt der Ratgeber Eigenkapital für die Baufinanzierung.