Bedeutung für Kauf und Finanzierung.

Was Nießbrauch rechtlich ist

Nießbrauch ist im BGB geregelt (§§ 1030 ff. BGB) und gibt dem Berechtigten das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und sämtliche Erträge daraus zu ziehen. Bei Immobilien heißt das: selbst bewohnen oder vermieten und die Mieten behalten.

Das Recht entsteht durch notariellen Vertrag und wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Es ist ein dingliches Recht, das mit dem Grundstück verbunden bleibt, auch wenn der Eigentümer wechselt. Es ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt es automatisch.

Was der Eigentümer noch kann

Der Eigentümer bleibt Eigentümer, kann verkaufen, vererben oder belasten. Der Nießbrauch bleibt aber bestehen. Ein Verkauf ist also rechtlich möglich, wirtschaftlich aber für den Käufer nur attraktiv, wenn der Nießbrauch absehbar endet oder der Kaufpreis entsprechend reduziert ist.

Die laufenden Lasten der Immobilie trägt in der Regel der Eigentümer: Grundsteuer, außergewöhnliche Reparaturen, Versicherungen wesentlicher Schäden. Der Nießbraucher trägt die laufende Bewirtschaftung: gewöhnliche Reparaturen, Versorger, Erhaltungsmaßnahmen. Im Vertrag kann das abweichend geregelt werden.

Auswirkungen auf die Finanzierung

Banken bewerten Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch konservativ. Der Beleihungswert sinkt, weil die kurzfristige Verwertung im Sicherheitsfall erschwert ist und weil der Eigentümer das Objekt während der Nießbrauchdauer nicht selbst verwerten kann. Die Lebenserwartung des Nießbrauchers wird kalkulatorisch berücksichtigt. In der Konsequenz fällt der Beleihungsauslauf deutlich niedriger aus als bei einer unbelasteten Immobilie.

Praktisch heißt das: höherer Eigenkapitalbedarf, niedrigere Beleihungsausläufe, gegebenenfalls Ablehnung durch konservative Häuser. Manche Banken finanzieren solche Objekte überhaupt nicht. Andere bieten Lösungen mit deutlich reduziertem Auslauf. Welche Bank passt, lässt sich nicht aus einer Tabelle ablesen, sondern braucht eine Einzelprüfung. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung prüfen wir vorab, welche Häuser im Rhein-Main-Gebiet hier überhaupt zeichnen.

Steuerliche Aspekte bei der Schenkung

Häufigster Anwendungsfall in der Praxis: Eltern übertragen eine Immobilie zu Lebzeiten auf die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Sie bleiben Nutznießer und Empfänger der Mieten, geben aber das Eigentum schon zu Lebzeiten ab.

Steuerlich mindert der Wert des Nießbrauchs den schenkungsteuerlichen Wert der Übertragung. Berechnet wird der Nießbrauchwert über den Kapitalwert nach Anlage 9 zum Bewertungsgesetz. Bei lebenslangem Nießbrauch jüngerer Berechtigter ist der Abzug erheblich. So lassen sich schenkungssteuerliche Freibeträge effizienter nutzen.

Wichtig: die steuerliche Bewertung sollte vor der Beurkundung mit Steuerberater und Notar abgestimmt sein. Nachträgliche Korrekturen sind aufwendig und nicht in allen Konstellationen möglich.

Beendigung und typische Risiken

Der Nießbrauch endet mit dem Tod des Berechtigten oder vertraglich vereinbartem Zeitpunkt. Eine Aufhebung zu Lebzeiten ist möglich, häufig gegen Ausgleichszahlung. Bei mehreren Berechtigten kann das Recht so gestaltet werden, dass es erst mit dem letzten Berechtigten erlischt (Sukzessivnießbrauch).

Risiken in der Praxis: Konflikte zwischen Eigentümer und Nießbraucher über Erhaltungsmaßnahmen, unklare Regelungen zur Kostenverteilung, Streit über Vermietung und Modernisierung. Saubere vertragliche Regelungen vor Beurkundung verhindern den Großteil dieser Konflikte. Wenn später eine bestehende Finanzierung verlängert oder abgelöst werden muss, lohnt sich ein Blick in unseren Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Was wir in der Beratung typisch sehen

Vier Konstellationen kommen in unserer Beratung regelmäßig vor:

• Kauf einer Immobilie, die mit Nießbrauch belastet ist, etwa von einem Verwandten
• Kauf, der gleichzeitig mit Bestellung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs für Angehörige verbunden ist
• Anschlussfinanzierung einer Immobilie mit bestehendem Nießbrauch
• Übertragung von Familienimmobilien mit Nießbrauchvorbehalt zur Optimierung der Schenkungsteuer

In allen vier Fällen lohnt es, vor dem Notartermin mit Berater und Steuerberater zu sprechen. Die Strukturierung entscheidet darüber, ob die Finanzierung tragfähig ist und ob die steuerlichen Effekte tatsächlich greifen. Wer parallel die Eigenkapitalstruktur sauber aufstellt, erspart sich eine zweite Runde mit der Bank — mehr dazu im Ratgeber Eigenkapital.