Wann sich ein Disagio lohnt.

Was ein Disagio ist und was nicht

Bei einem Darlehen mit Disagio fallen zwei Beträge auseinander. Der Nennbetrag ist die Summe, die im Vertrag steht, die verzinst und getilgt wird. Der Auszahlungsbetrag ist die Summe, die tatsächlich auf dem Konto ankommt. Die Differenz ist das Disagio. Ausgedrückt wird sie meist als Auszahlungskurs, also als Prozentsatz des Nennbetrags.

Wichtig ist, was ein Disagio nicht ist. Es ist kein Rabatt und keine Gebühr, die die Bank einbehält, weil sie Aufwand hat. Es ist Zins, der nur zu einem anderen Zeitpunkt gezahlt wird. Die Bank verzichtet über die Zinsbindung auf einen Teil der laufenden Zinsen und nimmt diesen Teil stattdessen sofort, in Form eines geringeren Auszahlungsbetrags. Deshalb heißt das Disagio in der älteren Fachsprache auch Damnum oder Abgeld.

Das Gegenstück wäre ein Agio, also ein Aufgeld. Bei Darlehen kommt es praktisch nicht vor, es begegnet Ihnen eher bei Wertpapieren und Fondsanteilen. Für die Baufinanzierung ist allein der Abschlag relevant.

Warum der niedrigere Nominalzins täuscht

Ein Angebot mit Disagio sieht auf den ersten Blick günstiger aus, weil der Nominalzins niedriger ist. Genau das ist der Punkt, an dem viele Vergleiche kippen. Der Nominalzins bildet das Disagio nicht ab. Der effektive Jahreszins tut es.

Die Preisangabenverordnung verlangt, dass die für den Darlehensnehmer maßgeblichen Kosten in den effektiven Jahreszins einfließen. Ein Disagio gehört dazu. Wenn zwei Angebote derselben Bank für dasselbe Vorhaben einmal mit und einmal ohne Disagio kalkuliert werden, liegen die Effektivzinsen daher nah beieinander. Der große Unterschied im Nominalzins ist im Effektivzins weitgehend verschwunden.

Daraus folgt die erste praktische Regel: Vergleichen Sie Angebote mit Disagio niemals über den Nominalzins. Nur der effektive Jahreszins macht sie vergleichbar. Und selbst der reicht nicht aus, wenn die Zinsbindungen unterschiedlich lang sind, denn ein Disagio wirkt immer auf genau diese Bindung. Wie Sie die passende Bindungsdauer wählen, lesen Sie im Ratgeber zur Zinsbindung.

Das Rechenbeispiel in Prozent

Weil ein Disagio als Auszahlungskurs definiert ist, lässt es sich am klarsten in Prozent darstellen. Nehmen wir ein Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und vergleichen zwei Varianten desselben Vorhabens.

• Variante ohne Disagio. Auszahlungskurs 100 Prozent. Sie erhalten genau den Betrag, der im Vertrag steht, und zahlen den vereinbarten Nominalzins.
• Variante mit Disagio. Auszahlungskurs 96 Prozent, also ein Disagio von 4 Prozent. Der Nominalzins liegt spürbar niedriger, häufig in einer Größenordnung von einem halben Prozentpunkt bei dieser Konstellation.

Der entscheidende Rechenschritt wird oft übersehen. Wenn Sie einen bestimmten Betrag zum Kauf brauchen, dieser aber nur zu 96 Prozent ausgezahlt wird, müssen Sie den Nennbetrag entsprechend erhöhen. Um 96 Prozent auszahlungswirksam zu erhalten, brauchen Sie einen Nennbetrag von rund 104 Prozent des benötigten Kapitals. Sie verzinsen und tilgen also mehr, als Sie tatsächlich verwenden.

Das Ergebnis: Die monatliche Rate sinkt, weil der Nominalzins sinkt. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung liegt dagegen höher, weil sie sich auf den größeren Nennbetrag bezieht. Über die gesamte Bindung gerechnet gleichen sich beide Effekte weitgehend aus. Genau das drückt der effektive Jahreszins aus.

Für die Finanzierungsstruktur heißt das auch: Ein Disagio erhöht den Darlehensbedarf und damit den Beleihungsauslauf. Wie viel Eigenkapital Sie einsetzen, wirkt deshalb doppelt.

Selbstnutzer und Vermieter rechnen unterschiedlich

Bis hierhin war das Disagio wirtschaftlich weitgehend neutral. Der Unterschied entsteht erst durch die Frage, wie die Immobilie genutzt wird. Und dieser Unterschied ist der eigentliche Grund, warum es das Instrument überhaupt noch gibt.

Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann Finanzierungskosten steuerlich nicht geltend machen. Für Selbstnutzer bleibt ein Disagio damit das, was die Rechnung oben gezeigt hat: eine Umverteilung zwischen Auszahlung, Rate und Restschuld. Es kann sinnvoll sein, wenn eine niedrigere Monatsrate gebraucht wird. Ein Kostenvorteil ist es nicht.

Wer die Immobilie vermietet, steht anders da. Finanzierungskosten sind dann Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Und weil ein Disagio vorgezogener Zins ist, stellt sich die Frage, in welchem Jahr es abziehbar ist. Darauf gibt das Gesetz eine ungewöhnlich klare Antwort, die im nächsten Abschnitt steht.

Praktisch bedeutet das: Dieselbe Vertragsvariante kann für zwei Kunden völlig unterschiedlich zu bewerten sein. Wir prüfen bei ME Finance deshalb immer zuerst die Nutzungsart, bevor wir über Konditionsvarianten sprechen. Welche Bausteine dabei sonst noch eine Rolle spielen, zeigt unsere Leistungsseite zur Baufinanzierung.

Wann das Finanzamt mitspielt

Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren müssen steuerlich grundsätzlich gleichmäßig über den Zeitraum verteilt werden. Für das Disagio macht § 11 des Einkommensteuergesetzes davon eine ausdrückliche Ausnahme: Die Verteilungsregel ist auf ein Damnum oder Disagio nicht anzuwenden, soweit dieses marktüblich ist. Ein marktübliches Disagio kann bei vermieteten Objekten also im Jahr der Zahlung in voller Höhe berücksichtigt werden.

Damit verlagert sich die Frage auf ein einziges Wort: marktüblich. Die Finanzverwaltung arbeitet dazu mit einer Vereinfachungsregel, die bei einer Zinsfestschreibung von mindestens fünf Jahren an einem Disagio von fünf Prozent anknüpft. Was darüber liegt, wird nach dieser Verwaltungspraxis auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung verteilt.

Diese Grenze ist allerdings keine feste Schranke. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 8. März 2016 (Aktenzeichen IX R 38/14) entschieden, dass ein Disagio nur dann nicht sofort abziehbar ist, wenn es sich außerhalb dessen bewegt, was am Kreditmarkt üblich ist. Wird es mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten vereinbart, spricht das für Marktüblichkeit. Die Fünf-Prozent-Regel ist danach eine Vereinfachung, kein Gesetz.

Ob und in welcher Höhe das in Ihrem Fall greift, ist eine steuerliche Frage. Sie gehört in die Abstimmung mit Ihrer Steuerberatung, idealerweise bevor der Darlehensvertrag unterschrieben ist. Danach lässt sich an der Struktur nichts mehr ändern.

Woran die Rechnung scheitern kann

Ein Disagio bindet den Vorteil an die Zinsbindung. Wer früher aussteigt, hat vorausbezahlt und nicht verbraucht. Drei Konstellationen fallen in der Praxis besonders auf.

• Verkauf innerhalb der Zinsbindung. Wer die Immobilie vor Ablauf veräußert, hat den vorgezogenen Zins nur teilweise genutzt. Ob eine anteilige Erstattung erfolgt, richtet sich nach dem Vertrag und ist keineswegs selbstverständlich.
• Wechsel der Nutzungsart. Wird aus einer vermieteten Wohnung eine selbst bewohnte, entfällt die Grundlage für den Werbungskostenabzug für die Zukunft. Der steuerliche Teil der Kalkulation trägt dann nicht mehr.
• Zu kurze Zinsbindung. Je kürzer die Bindung, desto weniger Zeit hat der niedrigere Nominalzins, das Disagio wieder einzuspielen. Bei kurzen Bindungen ist die Konstruktion selten sinnvoll.

Hinzu kommt ein schlichter Punkt: Nicht jede Bank bietet Disagio-Varianten an, und ob sie im jeweiligen Zinsumfeld überhaupt angeboten werden, unterscheidet sich von Institut zu Institut. Es ist ein Werkzeug für bestimmte Konstellationen, kein Standardbaustein.

Wenn Sie wissen möchten, ob ein Disagio in Ihrem Vorhaben überhaupt eine Rolle spielen sollte, schauen wir uns die Nutzungsart, die geplante Haltedauer und die Zinsbindung gemeinsam an. Eine unverbindliche Anfrage genügt.